Qu'est-ce que le prêt en franchise de remboursement ?

Dans le cadre de votre projet immobilier, de manière générale, le remboursement du prêt commence dès le déblocage des fonds par la banque. Toutefois, en fonction du contrat de prêt que vous avez contracté, les premières échéances de remboursement peuvent varier. Habituellement, les premiers remboursements arrivent dans un délai minimum de 30 jours après le déblocage des fonds par la banque. Mais la vraie première échéance dépendra de la date à laquelle vous avez signé chez le notaire.

Votre banque vous conseillera de payer vos échéances tous les mois entre le 1er et le 10 du mois, afin de faire coïncider votre rémunération (votre salaire) avec le remboursement.

Cependant, dans certains cas, vous avez la possibilité de ne pas payer vos mensualités dès le déblocage de fond par la banque, et de différer les premiers paiements de votre capital et/ou de vos intérêts à une date ultérieure.

Certaines situations offrent la possibilité de repousser le début du remboursement de votre prêt immobilier, c'est ce qu'on appelle le prêt en franchise de remboursement.

Cette option est souvent utilisée lorsque le bien acquis n'est pas immédiatement habitable ou rentable, comme dans le cas d'un bien en construction (lors d'un achat dans le neuf) ou d'un investissement locatif. Une franchise de remboursement permet ainsi de ne commencer à payer les mensualités qu'après une période définie, pouvant aller jusqu'à deux ans maximum, et de ne pas avoir à payer à la fois les frais liés à votre logement actuel, et les frais liés à votre futur logement, qu'il soit en construction, en travaux, ou non habitable tout de suite.

Deux types de franchises existent :

• La franchise totale où vous ne remboursez rien pendant la période de franchise (vous n'honorez ni le remboursement du capital, ni le remboursement des intérêts) mis à part votre assurance de prêt
• La franchise partielle où vous ne payez que les intérêts et l'assurance emprunteur pendant cette période (vous n'honorez donc pas le remboursement du capital)

Il convient toutefois de noter que le remboursement différé augmente nécessairement le coût total du crédit. En effet, le remboursement en franchise de prêt permet de différer les premières échéances de remboursement du capital et/ou des intérêts, mais des intérêts appelés "intérêts intercalaires" s'ajoutent au montant total du prêt immobilier. Concrètement, vous serez amené à payer des intérêts sur les intérêts.

C'est quoi une échéance de franchise ?

L'échéance de franchise est le moment à partir duquel l'emprunteur commence à rembourser son prêt après une période de franchise. Cette échéance est fixée dans le contrat de prêt. Durant la période de franchise, l'emprunteur ne rembourse pas le capital, mais peut être amené à payer les intérêts intercalaires, qui correspondent aux intérêts calculés sur les fonds débloqués avant la livraison du bien.

Comme dit précédemment, il existe deux types d'échéances de franchise : la franchise partielle et la franchise totale. Dans le premier cas, seuls les intérêts sont payés pendant la période de franchise. Dans le second cas, ni le capital ni les intérêts ne sont remboursés jusqu'à l'échéance de la franchise.

Quel est la durée d'une franchise de prêt ?

La durée d'une franchise de prêt est variable et dépend du contrat de prêt que vous avez signé avec votre établissement bancaire. Elle peut être de quelques semaines ou s'étendre jusqu'à plusieurs années, dans un délai pouvant généralement aller jusqu'à deux ans.

Pendant cette période, l'emprunteur n'est pas tenu de rembourser le capital emprunté, ce qui peut permettre de faciliter sa trésorerie pour un achat dans le neuf, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire, ou dans l'ancien avec travaux, mais également pour conserver un certain patrimoine financier dans le cadre d'un investissement locatif.

Lors de la souscription d'un crédit immobilier, le choix entre un remboursement différé total ou partiel dépend de votre situation financière et de vos objectifs :

• Le remboursement différé total signifie que pendant une période définie, vous ne payez que l'assurance de votre crédit. C'est une option intéressante si vous avez besoin de liquidités à court terme.
• Le remboursement différé partiel implique le remboursement des intérêts dès le déblocage des fonds. C'est une solution adaptée si vous souhaitez réduire le coût total de votre crédit, et que vous en avez les moyens tout de suite.

Le prêt immobilier en franchise de remboursement est généralement accordé et intéressant si vous investissez dans un achat dans le neuf (d'un logement en construction par exemple), ou si vous investissez dans un logement ancien nécessitant des travaux avant aménagement.

En effet, si vous faites construire votre bien par exemple, il peut être intéressant pour vous de ne commencer à rembourser votre prêt qu'au moment de votre emménagement effectif. Il est important de noter qu'une construction de maison peut s'étendre jusqu'à deux ans.

De la même manière, si vous devez faire de lourds travaux sur un logement ancien, vous allez probablement ne pas pouvoir emménager tout de suite. C'est dans ce contexte que le remboursement différé peut être intéressant pour vous, afin de limiter vos dépenses immédiates. En effet, si vous commencez à rembourser votre prêt et que vous devez, en même temps, assurer les dépenses de votre logement actuel, vous risquez d'augmenter considérablement votre taux d'endettement.

Généralement, les établissements prêteurs sont conscients de la situation, et conseillent le remboursement en franchise de prêt pour assurer leur remboursement, tout en assurant votre stabilité financière.

D'ailleurs, si votre construction de maison, ou vos travaux, terminent avant le début de votre première échéance de remboursement différé, vous allez pouvoir générer de la trésorerie, à mettre de côté pour le remboursement de votre prêt ou d'éventuels pépins au moment de votre emménagement.

Le prêt en franchise de remboursement semble correspondre à votre projet immobilier mais vous n'êtes pas certains de ce qu'il pourrait vous apporter ? On vous propose de faire un tour d'horizon des avantages et des inconvénients de ce type de remboursement.

Les avantages du prêt en franchise de remboursement

Le prêt en franchise de remboursement présente plusieurs avantages selon différentes situations.

Tout d'abord, il permet d'obtenir une certaine flexibilité financière. En effet, en reportant les remboursements mensuels de votre crédit et/ou de vos intérêts, vous avez la possibilité d'optimiser votre budget, notamment pour pallier d'éventuels soucis liés à la construction de votre bien immobilier par exemple.

Ce type de prêt peut également être particulièrement intéressant dans le cadre d'un investissement locatif. La franchise de remboursement vous permettrait de ne commencer à rembourser votre prêt qu'après la location du bien, et donc d'optimiser votre trésorerie.

Si vous construisez votre bien, le prêt en franchise de remboursement peut également être particulièrement intéressant : il vous permet de ne pas être obligé de payer le loyer de votre logement actuel, en plus des premières mensualités de votre prêt immobilier, et d'ainsi rééquilibrer vos finances.

Les inconvénients du prêt en franchise de remboursement

L'inconvénient majeur du prêt en franchise de remboursement est son coût : il revient nécessairement plus cher, car il allonge la durée totale de votre prêt immobilier. En effet, les intérêts s'accumulent durant la période de franchise.

En franchise partielle, vous paierez des intérêts sur le capital non remboursé durant la période de franchise. En franchise totale, les intérêts s'ajouteront au capital à rembourser, ce qui augmente nécessairement le coût total du prêt.

Un autre inconvénient est que la durée totale de votre prêt immobilier augmente inévitablement. Par exemple, si vous empruntez sur 25 ans, et que vous mettez en place un différé de remboursement de deux ans en attendant la construction de votre maison par exemple, la durée totale de votre prêt sera réhaussée à 27 ans. Et durant ces deux années supplémentaires, des intérêts restent dus, y compris sur les intérêts originels de votre prêt immobilier. Vous payez donc deux fois plus d'intérêts.

Il est important de noter que le prêt en franchise de remboursement, malgré ses avantages et ses inconvénients, doit être étudié selon votre projet immobilier, votre profil, vos objectifs personnels et financiers, tout ceci, à long terme. Opter pour ce type de prêt nécessite une réflexion précise avec votre établissement bancaire.

Contrairement à vos mensualités de remboursement de prêt qui peuvent être différées, grâce à la franchise de remboursement, vous devez obligatoirement payer votre assurance emprunteur dès l'octroi de votre prêt. En effet, si vous optez pour une franchise totale, vous ne paierez ni votre capital de prêt, ni vos intérêts, mais vous devrez payer les mensualités de votre assurance emprunteur. Si vous optez pour une franchise partielle, vous devrez rembourser à la fois les mensualités liées à vos intérêts, et celles liées à votre assurance de prêt.

Qu'est-ce que le délai de carence ?

Les franchises de remboursement ne sont pas à confondre avec le délai de carence dans le cadre d'une assurance, qui correspond à la période durant laquelle l'emprunteur n'est pas couvert par les garanties du contrat d'assurance.

L'assurance emprunteur n'est pas légalement obligatoire mais elle est généralement exigée par les établissements prêteurs pour garantir le remboursement du prêt en cas de survenue d’événements affectant la capacité de l'emprunteur à honorer ses échéances.