Qu’est-ce que le transfert de prêt immobilier ?

Le transfert de prêt immobilier consiste à basculer un crédit immobilier sur un nouveau bien tout en conservant les mêmes conditions d'emprunt. Ainsi, si les taux ont augmenté depuis la signature de votre prêt, le transfert de prêt immobilier peut s'avérer particulièrement avantageux.

Avec le transfert de prêt, vous n'avez donc pas besoin de souscrire un nouvel emprunt pour financer votre acquisition. Vous continuez à rembourser le crédit initial mais sur un bien différent. Les éléments clés de votre prêt (taux, durée, garanties) sont maintenus.

Le transfert de prêt immobilier permet de poursuivre un crédit existant sur un nouveau bien, tout en conservant les mêmes conditions d'emprunt. Pour en profiter, plusieurs conditions doivent être remplies :

• la clause de transférabilité doit être présente dans le contrat initial,
• le montant du nouveau bien doit être supérieur ou égal au capital restant dû,
• l'organisme de caution doit accepter de garantir le nouveau prêt.

Les principales étapes qui vous attendent pour profiter de ce mécanisme sont les suivantes :

1. Demander le transfert à la banque,
2. Signer un avenant au contrat pour acter le transfert de prêt,
3. Mette en place un nouveau tableau d'amortissement,
4. Transférer ou renouveler les garanties.

Le transfert de prêt permet d'éviter les coûts liés à un nouveau financement (frais de dossier, pénalités de remboursement anticipé, etc.), tout en bénéficiant des conditions avantageuses de votre ancien crédit.

Pour que le transfert de prêt soit possible, certaines conditions doivent être respectées :

• La fameuse clause de transférabilité du prêt doit être mentionnée dans votre contrat initial. Sans cela, peu d'établissements accepteront de réaliser le transfert. Vous pouvez tout de même en faire la demande.
• Le montant de votre nouvelle acquisition doit être supérieur ou égal au capital restant dû sur votre prêt. Pour connaître le capital restant dû, vous pouvez vous référer au tableau d'amortissement de votre premier prêt immobilier.
• La nature du bien concerné par le transfert doit être similaire au bien initial ou être un bien de même usage. Pour l'acquisition d'une résidence principale par exemple.
• Vous ne devez avoir connu aucun incident de paiement sur votre ancien prêt.
• Si votre prêt était garanti par un organisme indépendant, ce dernier devra accepter de garantir votre nouveau prêt. Des frais relatifs au réexamen du dossier pourront vous être facturés.

Comme vous pouvez le constater, les conditions à remplir sont assez strictes. C'est pourquoi le transfert de prêt immobilier n'est pas toujours une solution envisageable.

Le recours au transfert de prêt immobilier peut être intéressant dans différentes situations :

• Les taux d'intérêt ont augmenté depuis la signature de votre prêt initial, vous risquez donc de payer une assurance emprunteur plus onéreuse. Le transfert vous permet de conserver les conditions plus avantageuses de votre ancien prêt.
• Votre situation personnelle ou professionnelle s'est fragilisée, vous mettant en position de faiblesse vis-à-vis des établissements de crédit. Le transfert vous évite de devoir souscrire une nouvelle assurance emprunteur à un tarif plus élevé.
• Votre banque vous impose des frais de dossier pour un nouvel emprunt. Le transfert vous permet d'éviter ces coûts supplémentaires.
• Le fait de solder votre prêt en cours implique des pénalités de remboursement anticipé que vous souhaitez éviter.
• Vous voulez gagner du temps et simplifier les démarches par rapport à la souscription d'un nouveau crédit.

Cependant, le transfert de prêt n'est pas toujours la meilleure solution. Selon l'évolution des taux du marché, il peut être plus intéressant de souscrire un nouveau prêt à des conditions plus avantageuses que de conserver votre ancien crédit.

Comme pour un transfert "classique", la banque analysera votre situation ainsi que les conditions du nouveau bien immobilier. Si le dossier est validé, un avenant au contrat sera établi et un nouveau tableau d'amortissement mis en place. Les garanties du prêt, comme une caution ou une hypothèque, devront également être transférées ou renouvelées.

Pour bien négocier ce transfert de prêt dans le cadre d'une Société Civile Immobilière (SCI), vous pouvez tenter de faire intégrer la clause de transférabilité dès la signature du contrat initial. Cela sera particulièrement intéressant si vous envisagez d'acquérir d'autres biens dans le futur via cette société. Vous pouvez aussi essayer de négocier cette clause a posteriori, en mettant en avant les évolutions de taux d'intérêt et les éventuels changements de votre situation.

Enfin, lors du transfert effectif, vous pourrez également négocier les conditions de la procédure avec votre établissement bancaire. Les frais de traitement peuvent notamment faire l'objet d'une négociation. Plus votre dossier sera solide, mieux vous pourrez défendre vos intérêts.

Une fois que vous avez vérifié la présence de cette clause de transférabilité, vous pouvez faire la demande de transfert auprès de votre banque. Cette dernière analysera alors votre situation ainsi que le nouveau bien immobilier pour valider ou non le transfert.

Si le dossier est approuvé, un avenant au contrat de prêt sera établi pour formaliser le changement. Un nouveau tableau d'amortissement sera également mis en place. Les garanties du prêt, telles que l'hypothèque ou la caution, devront être transférées ou renouvelées.

Lorsque le prêt est transféré dans le cadre d'une SCI, la banque devra donner son accord pour que la société soit substituée à l'emprunteur initial. Des frais pourront être facturés pour cette procédure.

La clause de transférabilité n'étant pas systématique, vous devez la négocier avant la signature du contrat de prêt, surtout si vous envisagez d'acquérir d'autres biens dans le futur via une SCI. La plupart des primo-accédants conservent leur bien moins de 8 ans et auraient donc intérêt

Vous pouvez également tenter de la négocier a posteriori, en argumentant sur les évolutions de taux d'intérêt et sur votre situation qui a pu se fragiliser. Certaines banques accepteront d'intégrer cette clause, moyennant éventuellement des frais.

Enfin, lors du transfert effectif, vous pouvez négocier les conditions de la procédure (frais, délais, etc.) avec votre banque. Plus votre dossier sera solide, mieux vous pourrez défendre vos intérêts.

Tout dépend des taux pratiqués au moment du besoin d'un nouveau financement ! Le transfert de prêt prend tout son sens en cas de hausse des taux d'intérêt. Par exemple, si vous avez emprunté quand les taux étaient aux alentours des 1%, vous avez tout intérêt à vouloir conserver ce taux record.

Par ailleurs, si vous décidez de solder votre prêt en cours avant de vous lancer dans un nouveau projet immobilier, vous pouvez vous voir imposer des pénalités de remboursement anticipé.

Dans ce cas, il vous faudra :

• Trouver un nouveau prêt qui vous finance à des conditions, de taux notamment, aussi avantageuses que votre ancien crédit. Ce ne sera pas en votre faveur si les taux d'intérêt ont considérablement augmenté depuis votre dernier emprunt.
• Régler les indemnités de remboursement par anticipation pour solder l'ancien prêt. Bien que plafonnées par la loi, ces IRA représentent un coût supplémentaire.
• Garantir votre nouveau crédit auprès de votre nouvelle banque, ce qui peut s'avérer onéreux.
• Verser des frais de dossier à la nouvelle banque.

Voilà pourquoi le transfert de prêt est généralement une solution plus économique et simplifiée, permettant d'éviter ces différents coûts.

Si votre demande de transfert de caution vous est refusée, vous pouvez opter pour une autre garantie : l'hypothèque sur votre nouveau bien. Cependant, l'économie escomptée grâce au transfert de caution se trouve réduite, car il faudra verser les frais d'inscription d'hypothèque.

De plus, si vous aviez garanti votre prêt initial grâce à une hypothèque sur le bien que vous vendez, vous ne pourrez pas transférer cette garantie sur le nouveau bien. L'hypothèque reste attachée à votre premier bien et n'est pas transférable. Vous devrez donc procéder à une mainlevée pour ensuite inscrire une nouvelle hypothèque sur votre nouvel achat. Cette mainlevée hypothécaire occasionne aussi des frais.

Si vous aviez souscrit une assurance pour garantir votre prêt, c'est le moment de remettre en concurrence les offres du marché. La résiliation de cette assurance de prêt au profit d'une couverture moins chère est possible à tout moment, sans frais ni conditions.

Le transfert de prêt est une clause pouvant être stipulée dans votre contrat de prêt immobilier. Cette clause, qui vous fera réaliser d'importantes économies, est particulièrement attractive dans un contexte de hausse des taux. La forte fluctuation des taux d'intérêt incite les emprunteurs à négocier cette clause. Elle pourra toujours s'avérer précieuse si les taux continuent d'augmenter. Dans le cas inverse, il vous suffira de ne pas l'activer en cas de transfert.

Par exemple, un couple d'emprunteurs contracte un prêt sur 20 ans à un taux très favorable de 1,40 %. En 2027, alors que le crédit est encore en cours, les taux proposés par les banques tournent autour de 4 %. En activant leur clause de transfert, ils réaliseront d'importantes économies et pourront concrétiser leur nouveau projet immobilier.

Nous vous conseillons donc vivement de négocier cette clause avant la signature de votre offre de prêt immobilier, surtout si vous projetez de vendre votre bien avant la fin de son remboursement. Pour bien négocier les offres, n'hésitez pas à mettre en concurrence les propositions de crédit.

Lorsque vous procédez à un transfert de prêt immobilier, la question de l'assurance emprunteur est également à prendre en compte. Il existe deux possibilités pour garantir votre nouveau prêt : le transfert d'assurance ou la nouvelle souscription.

Le transfert d'assurance de prêt immobilier

Si votre demande de transfert de caution auprès de l'organisme de garantie est acceptée, vous pouvez alors transférer votre assurance de prêt initiale sur le nouveau bien. Cela vous permet de conserver les garanties et le tarif de votre contrat actuel.

Cependant, dans le cas où l'organisme refuse le transfert de la caution, vous devrez alors trouver une nouvelle garantie, généralement sous la forme d'une hypothèque sur le nouveau bien. Cette solution est moins avantageuse car elle entraîne des frais d'inscription supplémentaires.

La souscription à un nouveau contrat pour la nouvelle acquisition

Si vous ne pouvez pas transférer votre assurance emprunteur, ou si vous souhaitez revoir les garanties de votre contrat, vous devrez alors souscrire une nouvelle assurance de prêt pour votre acquisition.

La loi Lagarde vous permet de choisir librement votre assureur, sans être contraint par celui de votre banque. Vous pouvez donc comparer les offres du marché afin de trouver la couverture la mieux adaptée à votre situation, au meilleur tarif.

Que vous choisissiez le transfert ou la souscription d'un nouveau contrat, l'objectif est de bénéficier d'un niveau de garantie au moins équivalent à celui de votre assurance initiale, tout en réalisant des économies.

1. Les banques ne proposent pas spontanément cette option de transférabilité du prêt. L'emprunteur doit donc la demander à son banquier, particulièrement dans un contexte de volatilité des taux.
2. Avant de vous lancer dans une demande de transfert, assurez-vous que cela soit compétitif en comparant les offres du marché grâce à un simulateur de taux immobiliers. Ce n'est qu'après cette étude que vous pourrez vous tourner vers votre banque.
3. Vérifiez le taux d'intérêt de votre prêt immobilier avant de demander un transfert. S'il est beaucoup plus bas qu'au moment de la signature, mieux vaut souscrire un nouveau crédit que de transférer votre ancien prêt.

La première solution est d'envisager quand le prêt n'est pas transférable est un rachat de crédit. Avec cette alternative, vous pourrez négocier de nouvelles conditions de prêt auprès d'un autre établissement bancaire, notamment un taux d'emprunt plus intéressant. Cependant, vous devrez alors rembourser par anticipation votre crédit initial, ce qui peut engendrer des frais.

Si vous souhaitez conserver les avantages de votre prêt actuel, vous pouvez également tenter de renégocier la clause de transférabilité avec votre banque. Certains établissements pourront accepter d'ajouter cette option, moyennant éventuellement des frais supplémentaires.

Enfin, une autre possibilité consiste à souscrire un nouveau prêt immobilier dans un autre établissement, tout en conservant votre crédit initial. Cette solution vous permet de comparer les offres et de choisir la plus avantageuse, en termes de taux notamment. Cependant, vous devrez alors assumer les coûts liés à la souscription d'un nouvel emprunt.

Pour effectuer un transfert de prêt immobilier, il faut donc que le montant à emprunter soit égal ou inférieur au capital restant dû. S'il est plus élevé, vous devrez généralement justifier d'un apport personnel suffisant pour couvrir la différence.

Vous pouvez aussi opter pour un prêt complémentaire, permettant de couvrir cette différence. Vous profiterez néanmoins des conditions actuelles du marché pour cette partie du financement de votre projet.