Quelles indemnités en cas de remboursement anticipé d'un prêt immobilier ?
Le remboursement anticipé d'un crédit immobilier est une option intéressante dans certaines situations. C'est notamment le cas lorsque votre situation financière s'améliore ou que vous souhaitez déménager. Cependant, ce remboursement avant l'échéance initiale du prêt peut entraîner le paiement d'indemnités à votre banque, appelées indemnités de remboursement anticipé (IRA).
Qu'est-ce que l'indemnité de remboursement anticipé ?
Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, la banque calcule le montant total des intérêts qu'elle percevra sur la durée du prêt. Si vous remboursez par anticipation, elle perd une partie de ces intérêts. Les indemnités à verser dans le cadre d'un remboursement par anticipation permettent ainsi à la banque de compenser ce manque à gagner.
Dans la plupart des cas, votre contrat de prêt prévoit que vous devrez payer des IRA en cas de remboursement anticipé, sauf si celui-ci est inférieur ou égal à 10% du montant initial du prêt. Cependant, la loi encadre strictement le montant maximal de ces indemnités.
Comment calculer le montant d'un remboursement anticipé ?
Vous pouvez opter pour un calcul manuel ou pour une simulation des frais en ligne.
La calcul manuel des pénalités de paiement anticipé
Le montant maximal des IRA est plafonné à deux possibilités, selon l'article R313-25 du Code de la consommation :
- 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt
- Ou 3% du capital restant dû avant le remboursement
La banque doit retenir le montant le plus faible entre ces deux calculs.
Par exemple, pour un prêt de 150 000€ sur 20 ans à 4%, remboursé par anticipation au bout de 7 ans, le montant maximal des IRA serait de 2 208,60€ (6 mois d'intérêts sur 110 430€ de capital restant dû).
Attention, pour les prêts à taux variable, des "intérêts compensateurs" peuvent s'ajouter aux IRA. Ils visent à compenser la différence entre le taux moyen prévu initialement et le taux constaté lors du remboursement anticipé. Vous pouvez consulter votre contrat de prêt pour savoir quelles sont les pénalités de remboursement prévues.
L'utilisation d'un simulateur de remboursement anticipé
L'utilisation d'un simulateur de remboursement anticipé peut s'avérer très utile lorsque vous envisagez de rembourser par anticipation votre crédit immobilier. En effet, cela vous permettra d'estimer précisément les conséquences financières de cette opération.
Grâce à un simulateur, vous pourrez notamment :
- Calculer le montant des indemnités de remboursement anticipé (IRA) que vous devrez payer à votre banque. Comme vu précédemment, le montant maximal des IRA est plafonné à 6 mois d'intérêts ou 3% du capital restant dû. Le simulateur vous permettra de déterminer le montant le plus avantageux pour vous.
- Comparer l'impact d'un remboursement total ou partiel sur la durée et le coût total de votre prêt. Vous pourrez choisir d'alléger vos mensualités ou de réduire la durée du crédit.
- Intégrer les spécificités de votre prêt, comme un taux variable nécessitant le calcul d'intérêts compensateurs.
- Simuler différents scénarios en fonction de votre situation, par exemple une rentrée d'argent exceptionnelle ou la vente de votre logement.
Certains simulateurs en ligne sont même paramétrables pour prendre en compte votre profil d'emprunteur et les conditions de votre prêt immobilier.
Comment faire pour ne pas avoir de frais de remboursement anticipé ?
Heureusement, la loi prévoit trois cas où aucune indemnité n'est due en cas de remboursement anticipé :
- Lorsque la vente du logement fait suite à un changement de lieu de travail pour vous ou votre conjoint.
- En cas de cessation forcée de votre activité professionnelle (licenciement, par exemple) ou de celle de votre conjoint.
- En cas de décès de l'emprunteur ou de son conjoint.
Dans ces situations, la loi impose une exonération totale du paiement des IRA.
Comment procéder à un remboursement anticipé ?
Pour effectuer un remboursement anticipé, vous devez adresser une demande écrite à votre banque. Celle-ci doit alors vous fournir gratuitement et sans délai toutes les informations chiffrées sur les conséquences financières de cette opération (capital restant dû, montant des IRA, etc.).
Il est préférable de faire coïncider le remboursement avec une échéance mensuelle, afin d'éviter de devoir payer des intérêts intercalaires supplémentaires.
Peut-on rembourser tous les crédits par anticipation ?
Il est tout à fait possible de rembourser son crédit immobilier par anticipation, que ce soit en partie ou en totalité. Cependant, certaines conditions s'appliquent selon la date de signature de votre contrat., lisez donc attentivement votre contrat de prêt
Depuis juillet 1999, la loi vous permet de rembourser votre crédit immobilier avant l'échéance initiale, sauf si le remboursement anticipé porte sur un montant inférieur ou égal à 10% du crédit initial. Dans ce cas, votre banque ne peut s'y opposer. Néanmoins, elle peut vous imposer le paiement d'indemnités, appelées indemnités de remboursement anticipé (IRA), pour compenser la perte d'intérêts.
Le montant maximal de ces IRA est plafonné par la loi à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé ou 3% du capital restant dû. Il existe également des situations où ces indemnités ne sont pas dues, comme en cas de vente du logement suite à un changement de lieu de travail ou de cessation forcée d'activité.
L'assurance emprunteur, une protection en cas de coup dur
Outre les IRA, un autre aspect important à prendre en compte lors d'un crédit immobilier est l'assurance emprunteur.
Cette assurance vous protège en prenant en charge le remboursement des échéances de votre prêt en cas de décès, d'invalidité, d'incapacité de travail ou de perte d'emploi. Elle vous permet ainsi de sécuriser votre projet immobilier en cas de coup dur.
La quotité assurée doit être d'au moins 100% par prêt, et peut même aller jusqu'à 200% ou 300% si vous avez plusieurs co-emprunteurs. Vous êtes libre de choisir votre assurance emprunteur, y compris en dehors de celle proposée par votre banque. C'est le principe de la délégation d'assurance, consacré par la loi Lagarde.
Faire jouer la concurrence pour réduire le coût de l'assurance emprunteur
Depuis 2010, la loi Lagarde vous permet de déléguer votre assurance emprunteur à un organisme tiers, différent de celui qui vous a accordé le prêt. C'est ce qu'on appelle la délégation d'assurance.
En cours de contrat, la loi Lemoine de 2022 vous permet de changer d'assurance emprunteur à tout moment.
N'hésitez pas à comparer les offres d'assurance et choisir celle qui vous convient le mieux en termes de garanties et de tarif. Vous bénéficierez ainsi d'une assurance sur-mesure, à un tarif compétitif.
Point d'attention
Votre nouvelle assurance doit offrir un niveau de garanties au moins équivalent à celui du contrat groupe proposé par votre banque. Vous pouvez comparer les niveaux de garanties grâce à la Fiche Standardisée d'Information remise par votre banque.
Les avantages de rembourser un prêt par anticipation
Tout d'abord, cela vous permet de réduire le coût total du crédit en limitant les intérêts payés sur la durée. Vous allégerez ainsi votre charge financière à long terme. Les frais supplémentaires occasionnés par le remboursement sont souvent sans commune mesure avec le montant économisé sur les intérêts.
De plus, en remboursant votre prêt plus rapidement, vous libérerez votre capacité d'endettement. Cela vous donnera plus de marge de manœuvre pour investir dans d'autres projets.
Enfin, si vous envisagez de déménager, le remboursement anticipé vous évitera les complications liées à la vente du bien et au remboursement du crédit initial. Vous pourrez ainsi plus facilement financer votre prochain achat.
Remboursement partiel ou total : lequel choisir ?
Lorsque vous souhaitez rembourser par anticipation votre crédit immobilier, vous avez le choix entre un remboursement partiel ou total. Chacune de ces options comporte des avantages et des inconvénients qu'il faut prendre en compte.
Le remboursement partiel vous permet de réduire le montant de votre capital restant dû, tout en conservant votre crédit en cours. Vous pouvez alors choisir de diminuer le montant de vos mensualités ou bien de réduire la durée totale de votre prêt. Cette solution peut être intéressante si vous disposez d'une rentrée d'argent exceptionnelle. Néanmoins, l'établissement prêteur peut vous facturer des indemnités de remboursement anticipé (IRA), dans la limite fixée par la loi.
À l'inverse, un remboursement total met fin définitivement à votre crédit immobilier. Cette option peut être pertinente si vous avez vendu votre logement et que vous souhaitez solder complètement le prêt. Dans ce cas, vous n'aurez pas à payer d'IRA dans certaines situations, comme en cas de changement de lieu de travail ou de cessation forcée d'activité. Vous ne paierez alors plus de mensualités mais vous perdrez également le bénéfice de votre prêt, notamment en termes d'avantages fiscaux.
Bien s'entourer pour optimiser son remboursement anticipé
Le remboursement anticipé d'un crédit immobilier comporte de nombreux enjeux financiers à prendre en compte : calcul des IRA, niveau de l'assurance emprunteur, impact sur la durée et le coût total du prêt, etc.
Pour s'y retrouver et faire les bons choix, il est vivement recommandé de se faire accompagner par un conseiller expert, comme un courtier en crédit immobilier. Ce dernier pourra vous guider dans vos démarches et vous aider à négocier au mieux avec votre banque.
Il est aussi l'interlocuteur idéal pour vous aider dans le calcul des indemnités à payer.
Pourquoi les banques n'aiment pas les remboursements anticipés pour un crédit immobilier ?
Les banques n'aiment pas les remboursements anticipés car cela leur fait perdre une partie des intérêts qu'elles auraient perçus sur la durée totale du prêt. Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, la banque calcule le montant total des intérêts qu'elle percevra jusqu'à l'échéance du prêt.
Si vous remboursez par anticipation, elle perd une partie de ces intérêts, ce qui réduit ses bénéfices. Pour compenser ce manque à gagner, les banques peuvent exiger le paiement d'indemnités de remboursement anticipé (IRA), dans la limite fixée par la loi.
Cela leur permet de limiter les pertes liées à ce type de remboursement. Ainsi, les banques cherchent à préserver leurs revenus d'intérêts sur toute la durée prévue du crédit immobilier.
