A quoi servent les frais de garantie ?
Les frais de garantie, appelés frais de sûreté, constituent un élément essentiel du prêt immobilier, distincts de l'assurance emprunteur, ils protègent la banque contre les défauts de paiement de l'emprunteur. Ces frais varient selon le type de garantie choisi : caution, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers. Leur coût peut atteindre 2% du montant emprunté et doit être payé lors de la signature de l'acte de vente.
Comment se calcule une garantie ?
Le montant des sûretés exigées par l'établissement prêteur varie selon plusieurs paramètres. La somme empruntée joue un rôle primordial : plus elle est élevée, plus le coût sera important.
La durée du crédit influence également le calcul et le type de protection choisi impacte fortement le résultat final.
Frais de cautionnement de crédit logement
Le cautionnement représente une option populaire pour garantir un prêt immobilier.
Contrairement à l’hypothèque, qui nécessite la mise en gage d’un bien immobilier, la caution fait intervenir un organisme de cautionnement qui se porte garant de l’emprunteur.
Si vous choisissez l'option caution, il vous faudra contacter un organisme spécialisé qui se chargera d'évaluer votre capacité à rembourser le prêt. Si vous êtes jugé solvable, cet organisme acceptera de se porter garant de votre prêt immobilier auprès de la banque.
Le principe de la caution fonctionne ainsi : si vous n’êtes pas en mesure de rembourser votre prêt, la banque s'orientera vers l’organisme de cautionnement pour obtenir le remboursement du prêt à votre place et n'effectuera pas la saisie de votre bien immobilier comme dans le cas de l’hypothèque.
La caution implique également des frais qui peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que le profil de l’emprunteur et le montant du prêt.
Son coût se décompose généralement en 2 parties : une commission annuelle de caution, calculée en pourcentage du montant du prêt et une contribution au Fonds Mutuel de Garantie (FMG).
La commission de caution s'élève typiquement à 150-600 €. La participation au FMG (Fonds mutuel de garantie) équivaut à environ 0,8% du capital emprunté, plus 200 € forfaitaires. Exemple pour un prêt de 200 000 € :
- Commission de caution : 400 €
- Contribution FMG : 1 800 €
- Total : 2 200 €
Un avantage notable du cautionnement : jusqu'à 75% de la contribution au FMG peut être remboursée à la fin du prêt, réduisant le coût final pour l'emprunteur.
Attention, tous les établissements financiers n’acceptent pas la caution comme garantie. Certains peuvent exiger spécifiquement une hypothèque. Il est donc nécessaire de se renseigner auprès de la banque pour connaître les options de garantie disponibles.
Frais de garantie hypothécaire d'emprunt immobilier
L’hypothèque est la garantie la plus couramment utilisée pour les prêts immobiliers qui permet aux prêteurs de récupérer leur argent en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.
Lorsque vous contractez un prêt immobilier avec la mise en place d'une hypothèque, vous autorisez la banque à saisir et vendre votre bien immobilier si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt.
La garantie hypothécaire implique des dépenses substantielles lors de sa mise en place. Ces charges englobent les émoluments du notaire, la taxe de publicité foncière et divers frais administratifs. L’avantage de l’hypothèque est qu’elle offre généralement des taux d’intérêt plus bas par rapport à d’autres formes de garantie.
Pour un prêt de 250 000 €, le coût total peut avoisiner 3 000 à 4 000 €. Cette somme varie selon la localisation du bien et le montant du crédit.
À noter que la levée de l'hypothèque, en fin de prêt ou lors d'une vente anticipée, entraîne des frais supplémentaires. Ces dépenses de mainlevée oscillent généralement entre 800 et 1 200 €. Malgré son prix élevé, la garantie hypothécaire reste parfois la seule option pour certains profils d'emprunteurs ou types de biens spécifiques.
Certains organismes remboursent partiellement ces coûts à la fin du prêt, si aucun incident de paiement n'est survenu. Il est judicieux de comparer les offres pour optimiser cette dépense.
Le privilège de prêteur de deniers (PPD) : une alternative économique
Le privilège de prêteur de deniers est une garantie similaire à l’hypothèque, mais cette option s'applique uniquement aux biens existants ou aux terrains, excluant les constructions neuves.
Lorsque vous contractez un prêt immobilier, la banque vous prête de l’argent pour financer l’achat de votre bien. En contrepartie, elle bénéficie du privilège de prêteur de deniers : il s’agit d’un privilège accordé au prêteur, généralement une banque, qui lui permet de se positionner en 1er rang parmi les créanciers en cas de défaillance de remboursement de l'emprunteur.
Le privilège de prêteur de deniers (PPD) représente une alternative économique aux autres garanties immobilières. Son coût se situe habituellement entre 0,5% et 1% du montant emprunté. Un atout majeur du PPD réside dans son exemption de la taxe de publicité foncière, réduisant significativement les dépenses initiales.
Par exemple, pour un crédit de 200 000 €, les frais oscillent généralement entre 1 000 € et 2 000 €. La mise en place du PPD nécessite l'intervention d'un notaire et son inscription au service de publicité foncière dans un délai de deux mois après la vente.
Attention toutefois aux coûts additionnels en cas de remboursement anticipé ou de revente du bien avant l'échéance du prêt.
Quels sont les frais bancaires annexes à payer pour obtenir un prêt immobilier ?
Au-delà des sûretés, l'obtention d'un prêt immobilier engendre d'autres dépenses additionnelles. Les frais de dossier, facturés par la banque pour l'étude et la mise en place du crédit, varient selon les établissements. L'assurance emprunteur représente quant à elle un coût non négligeable.
Les honoraires d'expertise du bien à acquérir s'ajoutent également à la facture. Pour un achat dans le neuf, des frais de garantie d'achèvement peuvent être exigés. N'oubliez pas les droits d'enregistrement et la rémunération du notaire lors de la signature de l'acte authentique.
Évaluez soigneusement chaque proposition pour optimiser le coût global de votre emprunt.
Comment comptabiliser les frais de garantie pour un crédit immobilier ?
La comptabilisation des sûretés liées aux emprunts immobiliers requiert une attention particulière. Pour un cautionnement, l'écriture type consiste à débiter le compte 275 "Dépôts et cautionnements versés" et créditer le compte 512 "Banque".
Concernant une hypothèque, on enregistre les honoraires au débit du compte 6227 "Frais d'actes et contentieux".
Le remboursement partiel en fin de prêt s'inscrit au débit du 512 "Banque" et au crédit du 275.
Pour les professionnels, ces montants peuvent être intégrés au coût d'acquisition de l'immobilisation financée, en les inscrivant dans un compte 21 approprié.
Les frais de garantie sont-ils remboursés ?
Le recouvrement partiel des sommes versées pour sécuriser un financement immobilier est possible dans certains cas. Cette option concerne principalement les cautions bancaires, comme celle proposée par Crédit Logement.
À la fin du contrat, si aucun incident de paiement n'est survenu, une fraction des fonds initialement déboursés peut être restituée. Le taux de récupération varie selon les organismes, allant généralement de 50% à 75% du montant initial.
Pour bénéficier de ce dispositif, il faut :
- Avoir soldé intégralement son engagement financier
- N'avoir connu aucun retard dans ses échéances
La procédure s'effectue automatiquement, mais un suivi attentif est recommandé. En cas de doute, n'hésitez pas à contacter votre établissement prêteur pour vérifier vos droits à cette restitution.
Frais de dossier et frais de garantie
Les frais de dossier représentent la rémunération de la banque pour l'analyse de votre demande de prêt. Leur montant varie généralement entre 500€ et 1500€, selon les établissements et le montant emprunté. Contrairement aux frais de garantie, les frais de dossier sont plus facilement négociables.
Quelques astuces pour réduire ces coûts :
- Comparez les offres de plusieurs banques
- Mettez en avant votre profil d'emprunteur solide
- Envisagez de regrouper vos services bancaires
N'hésitez pas à solliciter l'aide d'un courtier pour bénéficier de son expertise dans la négociation de ces frais. Une réduction, même modeste, peut se traduire par des économies appréciables sur la durée totale du prêt.
