Achat d'un appartement : quelles sont les questions à vous poser avant d'acheter ?
Vous avez trouvé l’annonce immobilière répondant à tous vos critères ? La visite du bien immobilier est programmée et sera déterminante avant de vous engager. Anticipez et posez-vous les bonnes questions pour ne pas avoir de mauvaises surprises.
La visite d’un bien immobilier est une étape clef de votre projet d’achat. Voici la liste des éléments à avoir en tête pour visiter l’appartement de vos rêves en compagnie du vendeur ou de son intermédiaire.
Quels sont les points à vérifier avant d'acheter un appartement ?
Mode de chauffage, orientation, isolation phonique et thermique, nuisances, travaux à prévoir… Écrivez les questions à poser à votre interlocuteur. Les rédiger en amont vous permettra de ne pas oublier de point important au moment de la visite.
Localisez le bien sur un site de cartographie en ligne pour évaluer sa distance par rapport aux commerces, services, écoles, transports... Essayez de venir en avance au rendez-vous et faites le tour du quartier pour vous imprégner de l'environnement. Si vous pouvez pénétrer dans l’immeuble, profitez-en pour vérifier l'état des parties communes. Revenez à différents moments de la journée, pour voir de quelle manière le quartier s’anime en soirée, par exemple.
Au-delà de la visite du bien immobilier en lui-même, selon la ville ou la région choisie, il est parfois utile de vérifier la manière dont le milieu évolue. Une nouvelle construction, publique ou privée, est-elle prévue à proximité ? Des permis de construire ont-ils déjà été attribués ? Le bien est-il en zone inondable ou sujette à d’autres catastrophes naturelles ?... Les services publics locaux vous délivreront des informations et une aide précieuse pour prendre votre décision.
Qu'est-ce qu'il faut demander avant d'acheter un appartement ?
Avant d'acheter un appartement, il est essentiel de poser les bonnes questions pour éviter les mauvaises surprises. Voici quelques points essentiels à aborder lors de votre visite :
L'état de la structure
Identifiez, avant la visite, les éléments importants pour vous dans chaque pièce.
Vérifiez l’état de chaque pièce, examinez soigneusement les murs et les plafonds pour repérer les éventuelles tâches d’humidité ou fissures. Pensez à ouvrir les fenêtres, les volets et à faire fonctionner les équipements : chasse d’eau, robinetterie, interrupteurs, ventilation…
Identifiez, avant la visite, les éléments importants pour vous dans chaque pièce.
Par exemple, les branchements électriques dans la cuisine, le système d’aération dans la salle de bain, le chauffage dans les chambres… Ces points d’attention sont différents dans chaque pièce et sont parfois négligés dans l’effervescence d’une visite immobilière.
Check list des questions liées à votre bien immobilier
- l'année de construction du bien immobilier
- l'aspect général extérieur
- les surfaces (au sol et loi Carrez)
- l'orientation et la luminosité
- l'état des murs
- les performances d'isolation (thermique et acoustique)
- les matériaux de construction utilisés
- le type de chauffage
- la conformité de l'installation électrique
- l'absence de traces d'humidité
- le type de système de ventilation
- le type de système de production d'eau chaude
- l'état des équipements existants (cuisine, salle de bains, etc.)
- les raccordements de la maison aux différents réseaux (Internet, télévision, etc.)
- l'état général des espaces extérieurs lorsqu'ils existent (jardin, balcon, etc.)
- la proximité avec le voisinage
- le niveau de sécurité de la porte d'entrée
- l'agencement général (espaces, nombre de rangements, etc.)
Les charges de copropriété
Informez-vous sur leur montant et sur les services qu'elles incluent. Lorsque l’appartement ou la maison comporte des annexes (cave, garage…), demandez à les voir. Dans une copropriété, visitez toutes les parties communes, pour avoir une idée précise de l’état d’entretien général de l’immeuble. C’est parfois l’occasion de se faire une idée des relations de voisinage. Il est également judicieux de demander à voir le carnet d'entretien de l'immeuble, afin de vérifier l'historique des réparations et de l'entretien. Ces questions vous aideront à mieux comprendre l'environnement du bien et à faire un choix éclairé.
Le prix de vente
Assurez-vous de connaître le prix initialement demandé et si des négociations sont possibles. Comparez le prix de vente au m² avec d’autres biens immobiliers du secteur et informez-vous sur les frais annexes (frais d’agence, frais de notaire).
Les règles de vie
Renseignez-vous sur le règlement de copropriété s'il s'agit d'un appartement, notamment sur les règles concernant les animaux ou le bruit.
Visitez le logement au moins 2 fois
Si le logement vous plait, avant de faire une offre d’achat, il est conseillé de le visiter une seconde fois, à un moment différent de la journée ou de la semaine, éventuellement avec un proche moins impliqué, dont l’avis objectif peut être utile. Si des travaux sont nécessaires, essayez de vous faire assister par un professionnel pour en estimer le montant (travaux, décoration, aménagement…).
Quels sont les pièges à éviter lors d'un achat immobilier en copropriété ?
Lorsque vous envisagez un achat immobilier, certains pièges peuvent compliquer votre projet. Évitez de vous précipiter lors d'un coup de cœur sans avoir vérifié l'état général du bien.
En cas de copropriété, assurez-vous de bien comprendre les charges de copropriété, souvent négligées mais pouvant s'avérer significatives.
Les documents indispensables fournis par le vendeur
Prenez connaissance des procès-verbaux des dernières assemblées générales pour anticiper d'éventuels travaux. Le vendeur est tenu de vous communiquer les procès-verbaux des 3 dernières Assemblées Générales, le montant des charges, la composition du lot, les travaux à prévoir, les éventuels impayés de charges. Ces procès-verbaux sont également l’occasion d’avoir un premier aperçu de l’ambiance générale dans l’immeuble. Il doit vous communiquer la surface exacte du lot vendu, calculée selon la loi "Carrez", et vous remettre des diagnostics obligatoires : consommation énergétique du logement, état de l’installation électrique et de gaz, recherche des termites…
Soyez attentif au diagnostic de performance énergétique, qui peut révéler des frais cachés liés à la consommation d'énergie. Prenez également en compte l'environnement extérieur : nuisances sonores, projets de construction à proximité, ou zones à risques peuvent influencer votre décision.
Voici quelques points à retenir pour éviter les mauvaises surprises :
- Charges de copropriété : vérifiez leur montant et les travaux prévus
- Diagnostics techniques : consultez-les attentivement
- Environnement : évaluez les nuisances et projets futurs
En vous informant correctement, vous réduirez les risques d'une acquisition décevante.
Obtenez des réponses précises à vos questions
Si le vendeur reste évasif sur certaines réponses, méfiez-vous et demandez des précisions. Exigez une information claire et complète sur l’état du bien. Interrogez-le sur le montant des impôts locaux (taxes foncière et d’habitation), des charges de copropriété, les factures de chauffage et d’électricité… Demandez à consulter l’ensemble des justificatifs, tels que factures, plans, diagnostics, règlement de copropriété…
Travaux à réaliser dans votre futur logement : sachez anticiper
Si votre futur logement nécessite de réaliser certains travaux (optimiser le système de chauffage, l'isolation, l'installation électrique par exemple), cela peut vous permettre de négocier le prix d'achat à la baisse et d'inclure le coût des travaux dans votre crédit immobilier.
Assurez le prêt de votre appartement
Vous pouvez souscrire l'assurance de votre crédit chez un autre organisme que la banque vous ayant accordé le prêt, c'est le principe de la délégation d'assurance. L'assurance en délégation vous permet de bénéficier de garanties adaptées à un tarif compétitif.
Quelle est la différence entre une assurance de prêt groupe et une assurance de prêt déléguée ?
Lorsque que vous souscrivez votre assurance crédit immobilier auprès de la banque qui a émis l'offre de prêt, on parle dans ce cas de contrat d’assurance de prêt groupe. Ce type d’assurance mutualise les risques de tous les emprunteurs ; les emprunteurs présentant peu de risques compensent les emprunteurs plus risqués.
L’assurance de prêt contractée auprès d’un autre organisme est appelée assurance individuelle ou déléguée ; celle-ci prend davantage en compte la situation individuelle de l’assuré.
