Comment calculer les mensualités de votre prêt immobilier ?
Vous avez un projet d'achat immobilier (résidence principale, investissement locatif) ? Pour ce faire, peut-être devrez-vous souscrire un prêt immobilier auprès d'un organisme prêteur. Pour savoir si votre projet d'achat immobilier est réalisable, il vous faudra en un premier temps calculer votre capacité d’emprunt maximale puis déterminer le montant maximal des mensualités que vous pourrez assumer. Sur quelles bases sont fixées les mensualités de votre crédit immobilier ? Décryptage.
Qu’est-ce que la mensualité d'un crédit immobilier ?
Le remboursement d’un prêt immobilier nécessite le paiement d’échéances. Dans la plupart des cas, le prêt est remboursé mensuellement : la mensualité représente le montant réglé chaque mois par l’emprunteur pour rembourser son crédit.
Les mensualités d’un prêt immobilier peuvent être fixes ou variables, en fonction du mode d’amortissement choisi (amortissement constant, linéaire ou modulable).
Pourquoi calculer vos mensualités de prêt ?
Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, vous vous engagez à rembourser le montant des mensualités sur une durée qui varie généralement de 5 à 25 ans. Dans votre projet d’emprunt, calculer le montant dû chaque mois est un des éléments les plus importants. Déterminer le montant des mensualités de votre crédit vous permet de vérifier la faisabilité de votre projet.
Quels sont les critères pris en compte pour calculer vos mensualités de prêt ?
Plusieurs paramètres sont à prendre en compte pour calculer le montant de votre mensualité de prêt immobilier :
- Le capital emprunté, pour acquérir l’appartement ou la maison.
- La durée de remboursement, une durée de remboursement plus courte implique le versement de mensualités plus élevées.
- Le nombre d’emprunteurs : celui-ci va impacter le montant de votre prêt immobilier. Un revenu supplémentaire permet d’envisager un emprunt plus élevé, vos charges n’étant pas systématiquement multipliées par 2.
- Le taux annuel effectif global (TAEG), appelé jusqu'en 2016 taux effectif global (TEG), est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée. Il permet de comparer plusieurs offres de prêt en fonction de leur coût total. Le TAEG est le taux qui prend en compte la totalité des frais occasionnés par le prêt, à savoir :
- Les intérêts bancaires
- Les frais de dossier (payés à la banque)
- Les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus dans l'octroi du prêt (courtier par exemple)
- Le coût de l'assurance emprunteur
- Les frais de garanties (hypothèque ou cautionnement)
- Les frais d'évaluation du bien immobilier (payés à un agent immobilier)
- Tous les autres frais qui vous sont imposés pour l'obtention du crédit (frais de tenue de compte, en cas d'obligation d'ouverture de compte dans la banque qui octroie le prêt)
Bon à savoir
Pour un prêt qui finance l'achat d'un logement en l'état futur d'achèvement (Véfa), les intérêts intercalaires ne sont pas pris en compte dans le calcul du TAEG.
Le financement de votre projet immobilier varie aussi selon le montant de votre apport personnel.
Le montant de la mensualité comprend le remboursement d'une partie de capital et les intérêts. Pour connaître en détail la répartition des intérêts et du capital, la banque vous remet obligatoirement un tableau d'amortissement pour les prêts à taux fixe qui contient l'ensemble des données. Remis avec l’offre de prêt, celui-ci indique le montant des mensualités pendant toute la durée du remboursement. Ce tableau, également appelé échéancier de paiement, rend le plus transparent possible le crédit immobilier qui vous engage sur de nombreuses années. Il vous indique le coût total de votre prêt et vous permet non seulement de visualiser le montant des mensualités du crédit, mais aussi, leur répartition.
Bon à savoir
Il existe des prêts à amortissement différé, où vous ne payez d’abord que le capital.
La mensualité d’un prêt immobilier est en effet constituée de 3 éléments :
- Le remboursement du capital emprunté.
- Le montant des intérêts versés à la banque.
- Le montant de l’assurance emprunteur.
Bon à savoir
Il existe également des prêts à taux variable où le taux d’intérêt varie en fonction de l’évolution d’une donnée de référence (le plus souvent il s’agit du taux de référence du marché interbancaire européen). Le coût total n’est donc pas déterminé au moment de la signature du contrat de prêt.
Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, vous vous engagez à rembourser le montant des mensualités sur une durée qui varie généralement de 5 à 25 ans. Dans votre projet d’emprunt, calculer le montant dû chaque mois est un des éléments les plus importants. Déterminer le montant des mensualités de votre crédit vous permet de vérifier la faisabilité de votre projet.
L’assurance de prêt est-elle obligatoire ?
Même si l’assurance emprunteur ne constitue pas une obligation légale, celle-ci est le plus souvent exigée par les banques, devenant ainsi une étape incontournable pour la concrétisation de votre projet immobilier. Grâce à la loi Lagarde de 2010, vous êtes libre de choisir entre une assurance de prêt de votre banque (assurance groupe) et une assurance déléguée, c’est-à-dire externe. Seule condition requise : le nouveau contrat doit présenter des garanties au moins équivalentes au contrat initialement proposé par la banque. Si vous avez déjà souscrit ’un contrat d’assurance de prêt, la loi Lemoine de 2022 vous permet d’en changer, à tout moment sans délai de préavis.
Vous pouvez bénéficier de conditions tarifaires avantageuses en déléguant votre assurance de prêt à un organisme externe pour faire baisser vos cotisations d'assurance de prêt.
Assurance emprunteur : cotisations fixes ou variables ?
Vous avez le choix entre 2 types de cotisations, fixes ou variables :
- Une cotisation fixe est calculée sur le capital emprunté et reste identique tout au long du crédit.
- La commission variable est calculée sur le capital restant dû et varie au fil du temps.
Comment évaluer votre capacité d’emprunt ?
Lorsque vous réalisez un crédit immobilier, vous devez être en mesure de rembourser les mensualités et de respecter un taux d’endettement. C’est un élément déterminant pour calculer le plafond de votre mensualité de prêt immobilier.
Pour définir vos mensualités de crédit immobilier, et donc établir votre capacité d'emprunt, la banque prendra en compte vos revenus ainsi que vos charges, le total des mensualités et charges ne doivent pas dépasser un taux d’endettement de 35 % de vos revenus mensuels, selon les dernières recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière).
- Si vous percevez une pension alimentaire pour vos enfants, le montant pris en compte dépend de leur âge. Pour une prise en charge à 100%, les enfants doivent être mineurs jusqu'à la fin du crédit.
- Si vous empruntez à deux et que l'un des deux est en CDD ou intérimaire, il est possible que ses revenus ne soient pas pris en compte par la banque.
- Les pensions de retraite sont également des revenus pris en compte pour établir le montant de la mensualité du crédit.
Vos charges constituent également un élément important pour calculer vos mensualités. Si vous avez des crédits à la consommation ou automobile, il est préférable de les solder avant de faire votre demande de prêt immobilier si vous souhaitez pouvoir emprunter davantage.
Connaître votre capacité d’emprunt grâce à une calculette de prêt en ligne
Au tout début de votre projet d’achat immobilier, vous pouvez utiliser une calculette de prêt ou un simulateur de capacité d’emprunt pour déterminer votre budget.
La calculatrice de prêt
Son fonctionnement est simple, il vous suffit de renseigner les informations suivantes pour déterminer le montant que vous êtes autorisé à emprunter :
- La présence éventuelle d’un co-emprunteur.
- Vos salaires.
- Vos autres revenus réguliers.
- Vos charges.
Selon le montant maximal à accorder au remboursement d’un crédit, vous définissez la durée totale de prêt pour rembourser la somme de l’emprunt. La durée du crédit a un véritable impact sur le calcul d’une mensualité de prêt immobilier.
Simuler différents scénarios en modifiant le montant de l’emprunt ou la durée de remboursement vous permet de peaufiner votre plan de financement.
Si la limite du taux d’endettement est dépassée, il vous faudra envisager d’allonger la durée totale de votre prêt pour faire baisser le montant de votre mensualité (cette durée ne peut dépasser 25 ans sauf dérogations ou exceptions).
Plus la durée de remboursement de votre emprunt immobilier augmente, plus les intérêts à rembourser seront conséquents, mais cela vous permettra de payer des échéances moins élevées et de bénéficier d’un pouvoir d’achat mensuel plus aisé, mais avec un prêt immobilier qui vous coûtera plus cher.
Comment estimer le montant de vos mensualités de prêt ?
Les simulateurs en ligne de remboursement d’un prêt immobilier vous permettent de calculer le montant des mensualités de votre emprunt et de connaître le coût total de votre crédit immobilier. Les simulations du montant de la mensualité permettent de visualiser l’effort que représente le crédit dans votre budget mensuel et savoir si votre projet d’achat immobilier entre bien dans le taux d’endettement de la famille.
Quelle mensualité pour 120 000 euros sur 15 ans ou 230 000 euros sur 25 ans ?
Calculez votre mensualité présente un double intérêt : effectuez plusieurs simulations auprès de divers organismes vous permet de comparer les différentes offres de prêt du marché et de faire jouer la concurrence. Ces simulations étant gratuites, profitez de cette opportunité.
Points à renseigner pour votre simulation de prêt immobilier :
- Montant de l’emprunt
- Durée de remboursement du prêt
- Taux d’intérêt
Comment estimer le montant de vos mensualités de prêt ?
Avec Excel, vous pouvez, dans une feuille de calcul, créer un échéancier de remboursement d'un emprunt. Pour ce faire, il vous faut utiliser la fonction VPM.
La fonction Valeur de paiement permet de calculer simplement le montant de sa mensualité. La formule est la suivante : taux du crédit ; nombre de mensualités (npm) ; montant emprunté (va).
Par exemple, un acquéreur emprunte 100 000 euros à 2,5 % d'intérêt sur 20 ans et le remboursement est mensuel. Sa mensualité sera égale à : 2,5% ; 240 (20 x 12) ; 100 000, soit 2508 euros.
