Comment fonctionne l’achat en indivision ?
L'achat en indivision permet à plusieurs personnes de devenir propriétaires d'un même bien immobilier. Chaque indivisaire détient une quote-part du bien, proportionnelle à son apport financier. Simple à mettre en place, ce régime s'applique par défaut lors d'un achat à plusieurs. Il offre l'avantage de mutualiser les ressources, mais nécessite une bonne entente entre les co-acquéreurs pour la gestion du bien. Décryptage.
Que veut dire indivision des biens ?
L'indivision désigne une situation juridique où plusieurs personnes détiennent conjointement des droits de même nature sur un bien, sans division matérielle des parts. Chaque copropriétaire, appelé indivisaire, possède une fraction abstraite du bien.
Cette configuration s'applique fréquemment lors d'héritages ou d'achats groupés. Par exemple, trois frères héritant d'une maison familiale deviennent indivisaires, chacun détenant un tiers du bien.
L'indivision implique des règles spécifiques de gestion. Les décisions majeures, comme la vente du bien, requièrent l'unanimité des indivisaires. Pour l'administration courante, une majorité des deux tiers suffit.
Un indivisaire peut demander le partage à tout moment, sauf convention contraire. Cette particularité distingue l'indivision d'autres formes de propriété collective comme la copropriété ou la SCI.
Qui est propriétaire dans une indivision ?
Dans une indivision, chaque indivisaire détient un droit de propriété sur l'ensemble du bien. D'un point de vue juridique, cette particularité signifie que tous les co-propriétaires possèdent collectivement le bien dans sa totalité.
La quote-part de chacun détermine l'étendue de ses droits et obligations. Un indivisaire avec une quote-part de 30% aura droit à 30% des revenus générés par le bien, mais devra aussi assumer 30% des charges.
Malgré cette répartition, aucun indivisaire ne peut revendiquer une partie spécifique du bien. Par exemple, dans une maison achetée en indivision, personne ne peut s'approprier exclusivement une pièce ou un étage.
Cette forme de propriété collective requiert une gestion concertée et peut nécessiter l'établissement d'une convention d'indivision pour clarifier les droits et devoirs de chacun.
Qu'est-ce qu'une convention d'indivision ?
La convention d'indivision est un document juridique qui organise les relations entre copropriétaires. Elle définit les règles de gestion du bien commun et précise les droits et obligations de chacun.
Cette convention peut inclure :
- La répartition des frais d'entretien et des taxes
- Les modalités d'utilisation du bien
- La désignation d'un administrateur
- Les conditions de sortie de l'indivision
Rédigée par un notaire, elle offre une sécurité accrue en cas de litige. Sa durée maximale est de 5 ans, renouvelable. La convention permet d'anticiper les situations délicates, comme la vente d'une part ou la réalisation de travaux importants. Elle facilite la prise de décision et réduit les risques de conflits entre copropriétaires.
Nous avons vu qu’il est important de définir les quotes-parts de chaque indivisaire devant un notaire. En effet, si les indivisaires omettent de l’indiquer, il sera considéré que le bien est réparti entre tous à parts égales. Ce qui peut entraîner des conflits pour le remboursement du prêt ou en cas de revente.
Quel est l'intérêt d'une indivision ?
L'indivision présente plusieurs atouts financiers pour les acheteurs. Elle permet d'accroître le pouvoir d'achat collectif, donnant accès à des biens immobiliers plus spacieux ou mieux situés. Cette formule offre une grande souplesse dans la répartition des apports et des charges.
Chaque co-acquéreur peut contribuer selon ses moyens, tout en bénéficiant de la propriété commune. L'indivision facilite aussi l'obtention de prêts bancaires grâce à la combinaison des revenus.
Au-delà de l'aspect financier, ce mode d'acquisition favorise le partage des responsabilités et des coûts d'entretien du bien. Il convient particulièrement aux familles recomposées ou aux groupes d'amis souhaitant investir ensemble dans l'immobilier.
Quels sont les inconvénients d'une maison en indivision ?
L'indivision peut engendrer des complications dans la gestion quotidienne du bien. La nécessité d'obtenir l'accord unanime pour les décisions majeures ralentit souvent les processus décisionnels. Par exemple, un désaccord sur la réalisation de travaux importants peut bloquer l'entretien du bien.
La sortie de l'indivision s'avère parfois délicate : un indivisaire souhaitant vendre sa part peut se heurter au refus des autres, créant des tensions. En cas de séparation d'un couple non marié, le partage du bien peut devenir source de conflits.
Le risque financier n'est pas à négliger, si un co-acquéreur ne peut plus assumer sa part du remboursement du prêt, les autres indivisaires devront compenser pour éviter la saisie du bien. Cette situation peut mettre en péril l'équilibre budgétaire de chacun.
Quelles différences entre le principe de l'achat en SCI et celui de l'indivision ?
Contrairement à l'indivision qui implique une responsabilité solidaire entre les co-indivisaires, la SCI constitue une entité juridique distincte des associés. Les propriétaires détiennent des parts sociales plutôt que des quotes-parts du bien lui-même. Contrairement à l'indivision, la SCI permet une répartition flexible des parts entre associés, ces derniers peuvent modifier leurs participations sans affecter la propriété du bien. Cette structure offre une flexibilité accrue pour la transmission patrimoniale et la gestion du bien. La SCI autorise également la location du bien aux associés, une option non disponible en indivision.
La SCI permet de définir précisément les règles de fonctionnement dans ses statuts, facilitant la prise de décisions et réduisant les risques de blocage. Sur le plan fiscal, elle ouvre des options d'optimisation, notamment la possibilité de choisir entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés.
Pour les investissements locatifs, la SCI autorise l'amortissement comptable du bien, ce qui n'est pas possible en indivision. Elle simplifie également l'entrée de nouveaux investisseurs ou la sortie d'associés existants par la cession de parts sociales.
Pour ce qui est de l'indivision, le Code civil encadre strictement les droits des indivisaires, la vente d'une part nécessite l'accord unanime ou le recours au tribunal. La gestion quotidienne du bien requiert une coordination constante, les indivisaires doivent établir des règles claires pour l'utilisation et l'entretien de la propriété. Sans accord, des conflits surviennent fréquemment, entravant la jouissance paisible du bien.
Bien que sa création implique des formalités administratives, la SCI offre un cadre plus stable et pérenne pour la détention collective de biens immobiliers.
Comment financer un bien immobilier avec un prêt en indivision ?
Les banques ou établissements prêteurs se basent sur les mêmes critères et conditions qu'un prêt immobilier classique, réalisée par une personne seule.
Le financement d'un achat en indivision offre plusieurs possibilités. Les co-acquéreurs peuvent opter pour un emprunt commun, où chacun est responsable de la totalité du prêt. Alternativement, ils peuvent souscrire des crédits individuels correspondant à leurs quotes-parts respectives.
La banque évalue la solvabilité globale du groupe, prenant en compte les revenus et les charges de tous les indivisaires. Le taux d'endettement maximal de 35% s'applique à l'ensemble des emprunteurs.
Pour optimiser les chances d'obtention du prêt, il est judicieux de présenter un apport personnel conséquent et de démontrer une stabilité financière collective. Un courtier spécialisé peut aider à négocier les meilleures conditions auprès des établissements bancaires.
Régime du Pacs : séparation ou indivision des biens ?
Le PACS offre des options spécifiques pour l'acquisition en indivision. Depuis 2007, le régime par défaut est la séparation des biens, mais les partenaires peuvent opter pour l'indivision dans leur convention.
Dans ce cas, le logement acquis appartient à parts égales aux deux partenaires, indépendamment de leur contribution financière. Cette règle s'applique sauf mention contraire dans l'acte d'achat.
Pour les PACS conclus avant 2007, l'indivision était automatique. Les couples doivent être vigilants car ce régime peut avoir des implications importantes en cas de séparation ou de décès.
Contrairement au mariage, le PACS n'offre pas de protection automatique en cas de décès. Il est recommandé de rédiger un testament pour sécuriser les droits du partenaire survivant sur le bien.
Quelles sont les obligations des indivisaires liées au crédit immobilier ?
Chaque membre d’un achat en indivision dispose de droits sur le bien acheté en commun, mais a aussi des devoirs :
- Prendre des décisions liées à la jouissance du bien à l’unanimité des indivisaires. Cette condition s’applique également sur le crédit immobilier contracté, finançant le logement
- Respecter la convention d’indivision mise en place. Ce document détaille la répartition des charges, les modalités de sortie de l'indivision et les procédures de prise de décision.
- Être solidaire du remboursement du prêt immobilier. En cas de souscription d’un emprunt collectif, les indivisaires sont tenus de le rembourser ensemble via le principe de solidarité. En cas de non-paiement d’un des membres de l’indivision, les autres sont solidaires du défaut de remboursement.
