Comment optimiser une demande de prêt immobilier ?
En comprenant comment fonctionne le financement accordé par la banque, vous serez en mesure de trouver la meilleure offre de prêt sur le marché. On vous explique tout.
Comment faire pour obtenir un crédit immobilier
Avant de faire votre demande de financement, il est important de connaître les conditions de base pour obtenir un prêt immobilier. Voici les principaux critères passés au crible par la plupart des établissements prêteurs.
Déterminez votre capacité d'emprunt et d’endettement
Estimer votre capacité d’emprunt constitue un prérequis pour établir un dossier de prêt immobilier et vous permettra d’appréhender au mieux votre projet immobilier.
Calculer votre capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt est le montant que vous pouvez emprunter selon votre salaire. Cette capacité d’emprunter pour votre achat immobilier est déterminée selon plusieurs paramètres :
- le nombre d’emprunteurs (seul ou avec un co-emprunteur)
- le montant de votre salaire mensuel et le nombre de mois (parfois 13/14 mois de salaire par an)
- les primes
- vos autres revenus (allocations familiales, pension alimentaire perçue, revenus locatifs, revenus financiers)
- les charges résiduelles après votre emprunt (loyers, crédit consommation, pension alimentaire...)
Calculer votre capacité d’endettement
Le Haut Conseil de Stabilité Financière, le HSCF, détermine que votre taux d’endettement doit être inférieur à 35% de vos revenus, assurance emprunteur comprise. Cela signifie que vos charges mensuelles ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus mensuels. Le taux d’endettement est donc égal à vos charges (crédits en cours, pension, futur crédit, assurance emprunteur...) divisées par vos revenus (salaires, rente, revenus locatifs…). Les banques se doivent de respecter ce taux pour éviter une situation de surendettement. Néanmoins, selon votre profil, ce taux d’endettement peut être revu légèrement à la hausse, notamment si vous disposez d’un salaire important avec un reste à vivre conséquent.
En prenant le soin de faire ces calculs, vous pouvez évaluer si votre achat est envisageable ou s’il comporte des points de blocage rédhibitoires ou pas (endettement trop conséquent, reste à vivre trop juste…).
Pour ce faire, n’hésitez à vous faire aider par votre conseiller bancaire pour calculer votre enveloppe budgétaire ou faites appel à des courtiers en crédit. Sachez également que vous pouvez réaliser des simulations gratuites sur Internet pour vous projeter et appréhender votre budget (simulateurs de capacités d’emprunt).
L'apport personnel
Il n’est pas légalement obligatoire d’avoir recours à un apport personnel pour emprunter, même si dans la plupart des cas, l’apport personnel est un prérequis pour répondre favorablement à votre demande de prêt immobilier. Il est d’usage de fixer le montant de l’apport personnel à 10% du capital emprunté dans l’ancien et 5% dans le neuf.
En toute logique, plus votre apport personnel est élevé, plus vous allez pouvoir négocier le taux d'intérêt de votre emprunt et de son assurance de prêt.
Bon à savoir
La délégation d'assurance de prêt : lorsque vous souscrivez un prêt pour financer votre achat immobilier, la banque vous demandera de garantir le prêt qu’elle vous accorde en souscrivant à son assurance de prêt immobilier dite assurance groupe.
Mais depuis la loi Lagarde de 2010, vous avez la possibilité de souscrire l’assurance de votre crédit immobilier auprès d’un organisme financier que la banque vous ayant consenti le prêt, c’est le principe de la délégation d’assurance.
La gestion de vos finances
Il est vivement recommandé d’éviter des découverts bancaires et d’épargner régulièrement pour convaincre la banque.
Votre situation professionnelle
La nature du contrat de travail et la régularité des revenus perçus seront déterminantes pour l’organisme prêteur. Si vous êtes en CDI ou fonctionnaire, il sera plus facile de souscrire un crédit immobilier, si vous êtes en CDD, il faudra apporter des garanties solides.
Votre projet d’achat immobilier
Enfin, la cohérence de votre projet immobilier est un critère essentiel pour la banque qui doit s’assurer que celui-ci est solide.
Quel salaire pour faire un prêt de 150.000/200.000 euros ?
Pour un prêt de 150 000 euros sur 20 ans, un revenu mensuel minimum de 2 600 € est généralement requis. Cette estimation prend en compte un taux d'intérêt moyen de 3,5% et une assurance emprunteur standard.
Si vous visez un emprunt de 200 000 euros sur la même durée, le salaire nécessaire s'élève à environ 3 500 € par mois. Ces montants varient selon la durée du prêt et votre profil d'emprunteur.
Un apport personnel de 10 à 20% du montant emprunté peut améliorer vos chances d'obtenir le prêt et potentiellement réduire le salaire requis. N'oubliez pas que ces chiffres sont indicatifs et que chaque dossier est évalué individuellement par les banques.
Prenez le temps de choisir votre établissement prêteur
Plusieurs types d’organismes peuvent répondre à votre demande de prêt immobilier : les banques traditionnelles, les banques en ligne, les filiales de groupes bancaires, les néo banques de plus en plus présentes, les courtiers qui ont une bonne connaissance du marché et sauront vous orienter vers l'offre la plus compétitive.
Quelle est la banque qui prête le plus facilement pour un crédit immobilier ?
Les banques qui prêtent le plus facilement sont généralement :
- Les banques généralistes
- Les banques mutualistes ou coopératives
- Les banques régionales de proximité
- Les établissements financiers spécialisés
Faites jouer la concurrence pour négocier votre crédit immobilier
Le meilleur moyen de trouver une banque qui vous octroie un prêt le plus facilement est de bien comparer les offres de prêt immobilier du marché. La mise en compétition de différents organismes prêteurs est une démarche saine et essentielle dans votre quête de crédit immobilier.
Taux crédit immobilier : quelle banque pour obtenir le meilleur taux d'intérêt ?
Comparer les différentes offres du marché peut vous permettre de réaliser de belles économies et trouver une offre adaptée à vos besoins. Ne soyez pas trop pressé, prenez le temps d’avoir une vision précise et globale pour mieux négocier taux d'intérêt de votre crédit immobilier.
Faites des simulations de prêt immobilier
Des simulateurs gratuits sont à votre disposition sur les différents sites des assureurs qui vous permettent de calculer les mensualités de votre emprunt immobilier. Pour faire votre choix, appuyez-vous sur le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui regroupe l’ensemble des frais liés au crédit.
Pour mettre toutes les chances de votre côté pour votre demande de prêt, présentez un dossier d’emprunt clair et complet. Si vous avez besoin d’un accompagnement et de conseils personnalisés, n’hésitez pas à solliciter les services d’un courtier spécialisé en crédit immobilier, vous n’avez rien à perdre puisque ce professionnel n’est rémunéré qu’après la signature de l’offre de prêt.
Constituez un dossier de demande de prêt immobilier clair et complet
Pour compléter votre dossier de demande de crédit immobilier, vous devrez fournir les documents suivants :
- une pièce d’identité (Carte Nationale d’Identité ou passeport) en cours de validité
- un justificatif de votre situation familiale (copie de votre livret de famille, de votre jugement de divorce ou de votre certificat de PACS)
- un justificatif de domicile de moins de 3 mois (quittance de loyer/facture EDF)
- copie de vos 3 derniers bulletins de salaire, si vous êtes salarié
Si vous exercez en libéral :
- vos 3 dernières déclarations 2035 ou 2031, ou des 3 derniers bilans
- votre extrait Kbis et les statuts de votre structure professionnelle si vous êtes travailleur ou gérant non-salarié
- vos 2 derniers avis d’imposition
- vos 3 derniers relevés de tous vos comptes bancaires
Complétez votre dossier en fonction de votre situation personnelle :
- en cas de ressources supplémentaires telles que le versement d’allocations familiales, de pensions de retraite ou, si vous êtes propriétaire bailleur, des revenus fonciers, joignez vos justificatifs (déclaration n°2044, contrat de bail signé...)
- en cas de prêts à la consommation ou de crédits immobiliers, courant au-delà d’un an, fournissez les tableaux d’amortissement indiquant les mensualités restant à honorer
- les documents liés à votre projet personnel : la promesse unilatérale ou le compromis de vente. Pour un logement neuf en cours d’achèvement, joignez à votre demande l’avant-contrat. Tous ces documents doivent être signés et assortis d’une condition suspensive en cas de refus de prêt.
Une fois votre offre de crédit immobilier signée, vous disposez d'un délai légal de 10 jours de réflexion.
Peut-on reporter le remboursement d'un crédit immobilier ?
Le report de remboursement d'un crédit immobilier s'avère envisageable dans certaines situations. Cette option permet de suspendre temporairement les mensualités, offrant un répit financier aux emprunteurs confrontés à des difficultés passagères.
Pour demander un report, adressez une lettre recommandée à votre banque en expliquant votre situation. Vérifiez au préalable si votre contrat autorise cette possibilité.
Le report peut être partiel (seul le capital est suspendu) ou total (suspension complète des remboursements). Gardez à l'esprit que cette solution prolonge la durée du prêt et augmente son coût global.
