Prêt différé : comment et pourquoi y recourir ?

Dans le cadre d'un prêt amortissable, l'emprunteur rembourse chaque mois une partie du capital emprunté, mais aussi des intérêts, qui sont dégressifs en fonction du capital restant dû.

Le prêt différé, autrement appelé différé de remboursement permet de décaler la date de début de versements des mensualités. Cela peut permettre de disposer de quelques mois sans avoir à supporter le poids du crédit, par exemple le temps d'effectuer des travaux d'aménagement dans un bien immobilier que vous venez d'acheter.

Il existe deux types de différés de remboursement. Bien comprendre le fonctionnement de chacun peut vous permettre de faire le bon choix.

Franchise partielle ou différé partiel : définition

On parle de différé partiel ou franchise partielle, quand l'emprunteur ne débute pas immédiatement le remboursement du capital, mais qu'il paye quand même les intérêts du prêt chaque mois. Cette opération peut permettre de reporter le remboursement du prêt pendant une durée maximum de 36 mois.

L'intérêt pour l'acheteur est d'avoir à supporter une mensualité bien inférieure à celle qu'il devra supporter une fois qu'il aura débuté le remboursement du capital. Il débute tout de même le remboursement des intérêts.

Différé total : définition

Le différé total permet, comme son nom l'indique, de différer la totalité du remboursement à une date ultérieure. L'emprunteur n'a ni le capital, ni les intérêts à payer chaque mois. Cette absence totale de dépense est parfois nécessaire, pour avoir le budget nécessaire afin d'entamer des travaux.

On note aussi que l'opération peut être coûteuse, puisque l'emprunteur devra s'acquitter de ce qu'on appelle les intérêts intercalaires. Ce sont des intérêts supplémentaires à payer en plus de ceux initialement prévus.

Quand vous souscrivez un prêt différé, la banque vous communique une durée maximum de différé, comprise entre 12 et 36 mois. C'est à vous qu'il revient d'avertir la banque quand vous souhaitez commencer à vous acquitter des mensualités classiques de remboursement.

Quand un prêt travaux est souscrit conjointement au crédit immobilier, la banque peut aussi prévoir un déclenchement des remboursements du capital, dès lors que l'enveloppe travaux est vide.

Le prêt en différé partiel ou total revêt de nombreux avantages, qu'il s'agisse d'effectuer des travaux ou d'optimiser sa trésorerie.

Le prêt différé en VEFA ou pour financer des travaux

La plupart des particuliers utilisent le paiement avec une période de différé pour financer des travaux, avant de pouvoir rembourser la totalité de la mensualité. Le différé d'amortissement peut donc être une bonne solution dans le cadre d'un achat de biens à rénover.

C'est aussi une bonne solution si vous achetez sur plan. Vous pourrez effectivement profiter du report d'échéance par l'organisme prêteur, le temps de pouvoir habiter votre résidence principale ayant fait l’objet d’une vente en l’état futur d’achèvement. Cela évite notamment d'avoir à cumuler un loyer et la mensualité de crédit.

Le prêt différé pour un investissement locatif

Pour un investissement locatif aussi, vous pourrez profiter d'une période de différé de paiement. La banque peut octroyer la mise en place du différé, si vous avez des travaux à effectuer, avant de pouvoir mettre en location le bien.

Le différé peut aussi avoir pour objet de permettre à l'investisseur de se créer une trésorerie. Après le déblocage des fonds, il est par exemple possible d'épargner le montant du différé d'amortissement, pour avoir une somme d'argent disponible en cas d'aléas de la vie ou de logement vacant.

L'opération reste tout de même plus coûteuse qu'un crédit immobilier avec un amortissement classique.

Le coût du différé d'amortissement

Cette période de différé est coûteuse pour l'emprunteur. En effet, les intérêts du prêt sont calculés sur le capital restant dû. En ne débutant pas l'amortissement directement après le déblocage des fonds, leur proportion reste fixe, et augmente le coût global du crédit.

Par ailleurs, si vous optez pour un différé total, vous aurez à payer ce qu'on appelle des intérêts intercalaires. Ce sont donc quelque sorte des intérêts, sur les intérêts que vous ne commencez pas à payer. Ils peuvent considérablement alourdir le coût total du crédit immobilier.

Le calcul du prêt différé

Il est assez complexe de calculer le coût d'un différé d'amortissement. Il faut effectivement prendre en compte les intérêts supplémentaires payés, en fonction de la durée du différé. Viennent aussi s'ajouter les intérêts intercalaires et les frais d'assurance en plus.

Ici, le rôle de l’établissement bancaire est crucial, pour vous aider à appréhender la différence de coût, entre un amortissement classique et un différé d'amortissement.

Tous les contrats de prêt immobilier peuvent faire l'objet d'un différé. La seule condition reste l'accord de la banque.

Sachez que le remboursement différé peut même vous être proposé pour un crédit à la consommation. C'est notamment le cas dans un magasin, quand on vous propose de commencer à rembourser un crédit pour l'achat d'un produit en différé.

Le prêt à taux zéro peut lui aussi faire l'objet d'un différé. L'avantage, c'est que cette partie du financement n'occasionne pas de frais supplémentaires quand le remboursement du capital est reporté.

Pour obtenir un différé de remboursement, il suffit d'en faire la demande à la banque. Cette dernière pourra vous indiquer les coûts supplémentaires occasionnés par ce mode de financement.

Si le différé a pour objet la réalisation de travaux dans la maison, des justificatifs complémentaires peuvent vous être demandés.

La période d'anticipation et la durée pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse pas le capital dû à la banque. La plupart du temps, le procédé est utilisé pour :

• Acheter un bien immobilier sans que la mensualité ne vienne se cumuler au versement d’un loyer
• Réaliser des travaux au sein du logement
• Acquérir un bien immobilier en vente en état futur d’achèvement (VEFA)
• Construire un logement
• Dans un cadre professionnel (achat d’un fonds de commerce, travaux, aménagement de locaux…)

La banque étudie ensuite individuellement la demande de chaque emprunteur, concernant la possibilité de profiter d'un différé de remboursement. Le fait que le différé entraîne un remboursement des dernières mensualités du crédit après 60 ans peut être bloquant pour certains établissements. N'hésitez pas à mettre en concurrence plusieurs banques, pour trouver celle qui vous proposera la solution de financement la plus adaptée à votre situation.

Le coût de l'assurance peut être impacté par le crédit différé. C'est à prendre en compte pour évaluer le coût total de l'opération.

Les garanties à souscrire

Il n'existe pas de garantie spécifique à souscrire en cas de demande d'un amortissement différé.

En France, l'assurance n'est pas une obligation légale. En revanche, la plupart des banques requièrent au moins certaines garanties, notamment en cas de décès ou encore de PTIA. Il faudra donc se doter de ce type de couverture, pour pouvoir obtenir un financement.

Le coût de l'assurance emprunteur avec un crédit différé

Ce qui peut impacter de façon significative le coût de l'assurance de prêt, c'est la durée pendant laquelle vous aurez besoin d'une couverture. Pour un prêt immobilier sur une durée de 20 ans, avec un différé de 36 mois, il y aura 3 ans d'assurance de prêt à payer en plus.

Pour réduire au maximum le coût de l'assurance, vous avez la possibilité de changer de contrat, à n'importe quel moment. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez effectivement mettre en concurrence les différentes compagnies d'assurances, pour trouver le contrat le plus avantageux. Il suffit simplement de souscrire à des garanties au moins équivalentes à celles prévues par le contrat d'assurance groupe de votre prêteur.

Sachez aussi qu'au moment de la souscription au crédit, vous pouvez librement choisir votre assurance. C'est ce qu'on appelle la délégation d'assurance.