Comment renégocier ou racheter votre prêt immobilier ?
Vous avez souscrit un crédit immobilier il y a quelques années et la baisse des taux d’intérêt vous incite à le renégocier ? Nos conseils pour renégocier ou racheter votre crédit immobilier dans les meilleures conditions.
Quelles sont les conditions pour prétendre à une renégociation de votre prêt immobilier ?
Si vous faites partie des emprunteurs dont la situation bancaire est saine, vous pouvez prétendre à une renégociation de votre prêt immobilier. Au moment où vous effectuerez votre demande, votre situation personnelle sera réactualisée, pensez donc à préparer au préalable votre dossier. Vous devez en effet être en mesure de justifier vos revenus et votre situation personnelle, ainsi que vos charges actuelles. Il vous faudra pour cela produire :
- Vos 3 derniers bulletins de salaire,
- Vos 3 derniers avis d’imposition,
- Vos derniers relevés bancaires,
- Vos justificatifs de placements ou d’épargne,
- Vos tableaux d’amortissement,
- Vos contrats de prêts.
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Comment se passe une renégociation de prêt immobilier ?
Deux solutions de renégociation de votre prêt immobilier sont possibles :
- La réduction du montant des mensualités restantes dues jusqu’au terme du crédit immobilier, dans ce cas la durée du crédit reste inchangée
- La diminution de la durée d’emprunt, dans ce cas, le montant des échéances reste le même réglant les mêmes échéances qu’auparavant.
Il est aussi envisageable d’effectuer un mélange entre ces deux possibilités.
Renégocier ou faites racheter votre crédit pour faire des économies
Il est possible de renégocier un crédit immobilier, quel que soit son type, ou de le faire racheter par un autre établissement financier pour obtenir des conditions d’emprunt plus favorables.
Il s’agit d’un droit pour les consommateurs, encadré par le Code de la consommation et cette opération peut être effectuée à plusieurs reprises.
Si ces 2 opérations visent à faire des économies, elles se distinguent par leur mode de fonctionnement.
La renégociation d’emprunt pour obtenir un taux d’intérêt plus avantageux auprès de votre banque.
Dans le cas d’une renégociation d’emprunt, vous faites la démarche de solliciter votre banque actuelle pour obtenir un nouveau taux d’intérêt revu à la baisse.
Selon la politique interne de la banque, obtenir une renégociation peut s’avérer difficile.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, n’hésitez pas à vous tourner vers d’autres établissements afin d’obtenir des propositions qui pourront être comparées et servir de base à la négociation.
En cas de renégociation de prêt, les modifications au contrat de crédit initial sont apportées sous la seule forme d'un avenant (article L. 313-39 du Code de la consommation). Cet avenant spécifie le nouveau taux d’intérêt obtenu ainsi que les futures modalités de remboursement du crédit immobilier.
L'accord de votre banque est signifié par une lettre (le cachet de la poste faisant foi), ou par tout autre moyen convenu entre les parties de nature à rendre certaine la date de l'acceptation par l'emprunteur.
L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours à partir de la réception de l'avenant pour l'accepter ou le refuser.
Selon le type de prêt souscrit (prêt à taux fixe ou taux variable), l’avenant intègre les informations suivantes :
Pour un prêt à taux fixe:
- échéancier des amortissements
- le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) et le coût du crédit sur la base des seuls frais et échéances à venir.
Pour un prêt à taux variable:
- un échéancier détaillant pour chaque échéance le capital restant dû en cas de remboursement anticipé
- le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) et le coût du crédit, calculés sur la base des seuls frais et échéances à venir jusqu'à la date de révision du taux
- les conditions et modes de variation du taux.
Quel est le bon moment pour renégocier son prêt immobilier ?
Une renégociation de crédit peut être réalisée autant de fois que vous le souhaitez au cours de la vie de votre crédit.
Si vous avez déjà renégocié une première fois votre emprunt immobilier et que les taux d’intérêt ont encore baissé depuis, il vous est possible d’envisager de réitérer l’opération mais une seconde renégociation auprès de la même banque risque d’être plus difficile à obtenir. Le rachat de crédit peut dans ce cas précis être une solution à envisager.
Le rachat de crédit pour obtenir un taux d’emprunt plus avantageux auprès d’une autre banque
Avec le rachat de crédit, vous faites racheter votre prêt par un nouvel établissement financier.
Quelles sont les modalités de frais en cas de renégociation d'un prêt immobilier ?
Généralement, la banque quittée vous demande de régler des Indemnités de Remboursement Anticipé pour l’emprunt d’origine (IRA) parce qu’en la quittant pour une banque concurrente, vous provoquez le remboursement anticipé de votre prêt.
Cette opération génère également des frais de garantie et des frais de dossier pour l’ouverture du nouveau crédit. Une fois la négociation effectuée avec la nouvelle banque et votre dossier complété, si l'accord est donné, cette dernière prend en charge directement la rédaction du nouveau contrat et le déblocage des fonds : c’est-à-dire qu’elle rachète le crédit à votre ancien établissement et fait démarrer les nouvelles mensualités.
Bon à savoir
Légalement, l’IRA s’élève au maximum à 3 % du capital restant dû avant le remboursement, sans dépasser, toutefois, le montant de 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt.
Certaines situations dispensent de régler l’IRA :
- si vous (ou votre conjoint) déménagez suite à un changement de lieu de travail,
- si on vous (ou votre conjoint) impose la cessation de votre activité professionnelle (ex : licenciement),
- en cas de décès (de vous ou votre conjoint).
Pourquoi ma banque ne veut pas renégocier mon prêt immobilier ?
Si votre profil emprunteur est peu fiable, votre banque est en droit de refuser une renégociation de votre prêt immobilier.
Diverses raisons peuvent conduire une banque à refuser toute renégociation : votre profil d'emprunteur est jugé inadéquat ou l’établissement ne pratique pas cette orientation commerciale.
En tout état de cause,pour trouver l’établissement idéal pour votre renégociation de crédit, vous devez travailler votre dossier et présenter des garanties solides.
Renégocier ou racheter un crédit immobilier : suivez les recommandations de l’ACPR
La principale problématique d’une renégociation de crédit immobilier est la même que pour un rachat : l’opération sera-elle suffisamment rentable, le montant des intérêts économisés assez significatif ? Ce sera le cas si les économies générées grâce à l’obtention d’un meilleur taux sont supérieures aux frais, car les frais d’avenant, les indemnités de remboursement anticipé et la durée restante de l’emprunt peuvent influencer fortement sur la rentabilité de la renégociation.
L’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) conseille aux emprunteurs de prendre en compte plusieurs paramètres pour évaluer l’intérêt à renégocier ou faire racheter son prêt immobilier : ces facteurs fondamentaux s’ils se cumulent, permettent d’obtenir des économies conséquentes :
- La durée restante de remboursement du prêt doit être supérieure à la durée écoulée : l’opération n’est réellement intéressante que lorsqu’elle est réalisée durant les premières années lorsque votre crédit est encore en début de vie (premier tiers, ou éventuellement première moitié de l’échéancier)
- Le montant du capital restant dû doit être suffisamment élevé : a minima 70 000 €
- La règle « de 0,7 à un point d’écart »: la différence entre le taux de prêt actuel et le nouveau taux doit être d’au moins 0,7 point voire de 1 point
N’omettez pas de bien prendre en compte également le montant des frais relatifs à l’opération (frais de dossier, d’assurance, etc.).
Bon à savoir
Pour mieux vous projeter et savoir dans quelle mesure il est intéressant de faire renégocier votre crédit, les simulations sont indispensables. Pour cela, munissez-vous du tableau d’amortissement de votre prêt immobilier et demandez différentes propositions auprès de votre banque ou par le biais des simulateurs en ligne.
Pensez aussi à la renégociation de votre assurance de prêt immobilier !
La renégociation du taux de votre crédit immobilier est une bonne occasion de revoir les conditions initiales de l'assurance de votre emprunt. Profitez-en donc également pour renégocier votre assurance emprunteur.
Si les négociations ne vous donnent pas satisfaction, sachez que vous pouvez effectuer une délégation d’assurance et souscrire une assurance de prêt auprès d’un autre organisme financier.
La loi Lemoine de 2022 facilite davantage la résiliation de votre contrat d'assurance de crédit en vous permettant de changer d’assurance de prêt à tout moment et par tous moyens (lettre simple ou recommandée, email, espace client…). Seule condition : le respect du principe d’équivalence des garanties selon lequel les garanties du nouveau contrat doivent être a minima équivalentes à celles du contrat actuel.
