Comment fonctionne l’achat sur plan ?

L'achat sur plan, souvent désigné par le terme VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), consiste à acquérir un bien immobilier alors que sa construction n'est pas encore terminée, voire pas encore commencée. Ce type d'achat est fréquent que cela concerne des maisons avec terrains, ou des appartements dans un immeuble neuf.

Dans ce contexte, l'acquéreur devient propriétaire du sol dès la signature de l'acte de vente, puis propriétaire de la construction au fur et à mesure de son avancement. Le vendeur, généralement un promoteur immobilier, s'engage à livrer le bien une fois la construction achevée.

C'est une opération réglementée par la loi, qui offre à l'acheteur une protection importante, notamment grâce à diverses garanties, parmi lesquelles nous retrouvons :

• La garantie de remboursement : elle permet à l'acheteur de percevoir le remboursement de ses versements si le promoteur décide d'annuler la vente ou la construction.
• La garantie de parfait achèvement : elle permet à l'acheteur de dénoncer de potentiels désagréments présents dans le logement, dans les 12 mois suivant la livraison du bien.
• La garantie dommages-ouvrage : elle permet à l'acheteur de dénoncer de potentiels désagréments liés au gros-œuvre, qui pourraient compromettre la solidité du logement. Cette garantie est valable 10 ans après la fin des travaux.
• La garantie de bon fonctionnement : elle permet à l'acheteur d'être protégé en cas de non-fonctionnement des équipements présents dans le logement. Elle est valable pendant deux ans après la fin des travaux.
• La garantie décennale : elle permet à l'acheteur d'être protégé en cas de souci de solidité ou d'isolation du logement, dans les 10 ans qui suivent la livraison du bien.

Appartement sur plan

L'achat d'un appartement sur plan permet d'acquérir un bien immobilier neuf, souvent dans une résidence en construction. Comme pour toute VEFA, l'acheteur devient propriétaire progressivement, selon l'avancement des travaux :

• L'acquisition du droit sur le sol se fait dès la signature du contrat de vente
• La propriété de la construction se transfère progressivement, à chaque étape clé de la construction, comme l'achèvement des fondations ou la mise hors d'eau

L'achat sur plan peut également offrir la possibilité de personnaliser l'appartement, par exemple en choisissant les matériaux ou les équipements. Le financement de l'achat se fait de façon échelonnée, avec des versements progressifs selon un échéancier strict, sous forme d'appels de fonds. Le montant total est fixé lors de la signature du contrat de réservation. Il existe aussi des avantages financiers comme un taux de frais de notaire réduit notamment.

Cependant, il est essentiel de bien comprendre les implications de ce type d'achat et de s'assurer de la solidité financière du vendeur. En effet, le principal inconvénient est le risque lié à l'insolvabilité du promoteur ou à des vices de construction.

Maison sur plan

L'achat d'une maison sur plan présente des spécificités par rapport à l'achat d'un appartement. De la même manière, l'acheteur devient propriétaire progressivement au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Cependant, la maison sur plan propose généralement plus de possibilités de personnalisation.

• La configuration des pièces et le choix des matériaux sont souvent laissés au choix de l'acheteur
• L'achat de maison sur plan inclut parfois un terrain, ce qui peut être un atout pour ceux qui souhaitent avoir un jardin ou une cour

Le financement suit le même principe que pour l'appartement, avec des versements échelonnés en fonction de l'avancement des travaux, sous forme d'appels de fonds. Comme pour tout achat sur plan, il est essentiel de bien vérifier la solidité financière du promoteur. En effet, en cas de défaillance de ce dernier, l'acquéreur pourrait se retrouver propriétaire d'un bien inachevé.

Dans le cadre de la VEFA, la première étape est la signature d'un contrat de réservation qui décrit en détail le futur logement et fixe un délai de livraison. L'acheteur doit alors verser un dépôt de garantie.

Une fois le financement assuré, un acte authentique de vente est signé chez le notaire, permettant à l'acheteur de devenir propriétaire du terrain et des constructions existantes.

Le paiement du prix de vente s'effectue ensuite par étapes, en fonction de l'avancement des travaux. Le déblocage des fonds pour un achat sur plan se fait donc progressivement et est directement lié à l'avancement du chantier. Conformément à la loi, ce déblocage est réalisé en plusieurs étapes :

• 35% à la fin des fondations
• 70% à la mise hors d'eau (pose de la toiture)
• 95% à l'achèvement des travaux

Le solde restant est réglé lors de la livraison du logement. La banque, sur présentation d'un appel de fonds du promoteur signé par l'emprunteur, débloque les fonds nécessaires.

Tout au long de la construction, l'acheteur est protégé par différentes garanties comme nous l'avons mentionné ci-dessus : garantie de remboursement, garantie de parfait achèvement, garantie décennale ou encore garantie dommages-ouvrage.

Enfin, la livraison du bien marque l'achèvement du processus. L'acheteur peut alors vérifier la conformité du logement avec ce qui était prévu dans le contrat, avant de prendre possession des lieux.

Dans un premier temps, si vous êtes intéressé par un achat sur plan, vous allez pouvoir étudier le futur bien à partir d'un descriptif fourni par le promoteur immobilier. Ce descriptif doit faire mention des caractéristiques du bien, de ses équipements, mais aussi de la date à laquelle il devrait être disponible. Vous avez également la possibilité de visiter un bien témoin, ou même de visiter le chantier de la future construction pour vous rendre compte de l'environnement dans lequel vous pourriez être amené à vivre.

Par la suite, vous serez amené à signer ce que l'on appelle un contrat de réservation. Ce contrat permet de définir les obligations du promoteur comme de l'acheteur, mais définit également les caractéristiques du logement, les dates clés de la construction, ainsi que le prix prévisionnel de la construction et d'éventuelles modalités spécifiques. Une fois signé, vous disposez d'un délai de rétractation de dix jours si vous changez d'avis.

Après la signature du contrat de réservation, intervient la signature du contrat de vente. Ce contrat est également signé par le notaire, et fait office de titre de propriété.

Une fois le contrat de vente signé, l'acheteur commence à payer ses transactions au fil de l'avancée des travaux.

La dernière étape de l'achat sur plan est celle de la livraison du bien. C'est à ce moment précis que vous devenez propriétaire de votre logement.

Lorsqu'il s'agit de financer un achat sur plan, plusieurs options de crédit immobilier sont à envisager. Le choix dépendra de votre profil d'emprunteur, de votre capacité financière et de vos projets futurs.

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : idéal pour les primo-accédants, il permet de financer une partie de l'acquisition d'un bien neuf sur plan sous certaines conditions de ressources.
• Le Prêt Conventionné : accessible sans condition de ressources, il offre un taux d'intérêt plafonné et peut ouvrir droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL).
• Le Prêt Immobilier Classique : plus flexible, il s'adapte à diverses situations et peut couvrir une grande partie du coût de l'opération.
• LeDispositif Pinel : pour un investissement locatif, ce dispositif de défiscalisation peut représenter une option intéressante.

Il est conseillé de réaliser des simulations de crédit pour déterminer la meilleure option, en fonction de vos profils et de vos besoins. Assurez-vous également de bien comprendre les modalités de déblocage des fonds, qui se font généralement au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Pour effectuer une vente sur plan, le promoteur immobilier se verra établir un contrat de réservation précisant les caractéristiques du bien, le prix de vente, les délais de réalisation, et les autres détails essentiels à la conclusion de la vente.

Ce contrat engage l'acquéreur et le vendeur, et mentionne les modalités de révision, mais aussi les délais d'exécution des travaux. Par la suite, une fois le financement obtenu par l'acquéreur, la signature de l’acte de vente définitif se fait devant un notaire, et l'acheteur paye le prix de vente par ce que l'on appelle des appels de fonds, en fonction de l'avancement des travaux.

Comme nous l'avons précisé précédemment, en cas de défauts de conformité ou de non-respect des normes techniques, l'acquéreur peut se prévaloir de l'assurance dommages-ouvrage, et autres garanties évoquées plus tôt.

L'achat sur plan présente en effet certains risques à ne pas négliger. Le principal risque reste celui de la non-livraison du bien. En effet, plusieurs facteurs peuvent retarder la construction, comme des problèmes administratifs, des conditions météorologiques défavorables ou des difficultés d'approvisionnement en matériaux.

L'acquéreur peut notamment s'exposer au risque de non-conformité du bien livré. Le logement achevé peut présenter des différences avec le descriptif initial du contrat, comme une superficie moindre ou des aménagements de moins bonne qualité. Dans ce cas, vous avez la possibilité de faire jouer les garanties présentes dans votre contrat de vente.

Acheter un bien immobilier neuf sur plan offre plusieurs avantages non négligeables pour l'acquéreur :

• La personnalisation du bien : vous pouvez personnaliser votre futur logement selon vos goûts et besoins, en choisissant par exemple les revêtements de sols, les couleurs des murs, l'agencement des pièces, etc.
• La réduction des frais de notaire : les frais de notaire sont généralement plus faibles pour un bien neuf (2 à 3%) que pour un bien ancien (7 à 8%)
• Les garanties constructeur : la VEFA offre des garanties constructeur qui vous protègent contre les malfaçons ou les défauts de construction pendant plusieurs années
• Les économies d'énergie : les logements neufs respectent les dernières normes environnementales et énergétiques en vigueur, ce qui vous permet de réaliser des économies d'énergie sur le long terme
• L'exonération de la taxe foncière : dans certaines communes, vous pouvez être exonéré de la taxe foncière pendant les deux premières années suivant la livraison de votre logement neuf

Cependant, il est essentiel de prendre en compte le délai de livraison du bien, qui peut s'étaler sur plusieurs mois, voire plusieurs années. Il est donc recommandé de bien planifier votre achat et de prévoir une marge de sécurité en cas de retard dans la livraison.

L'achat d'un bien immobilier neuf sur plan peut aussi présenter certains inconvénients, qu'il est nécessaire de prendre en compte avant de se lancer :

• L'incertitude liée à la projection sur plan : il peut être difficile de se projeter dans un logement qui n'existe pas encore physiquement. Les visualisations fournies par le promoteur, même si elles sont parfois parlantes, peuvent ne pas refléter parfaitement la réalité du bien une fois achevé.
• Les aléas de la construction : le promoteur peut rencontrer des difficultés pendant la construction qui peuvent entraîner des modifications du plan initial. Cela peut concerner les équipements, l'agencement des pièces ou encore des éléments du règlement de la copropriété dans le cadre d'un appartement.
• Les retards de livraison : les délais de construction peuvent être, et sont souvent, plus longs que prévu, en raison de problèmes techniques, ou de conditions météorologiques défavorables par exemple.
• Le risque financier : comme pour tout achat immobilier, l'achat sur plan nécessite un investissement conséquent. Tout retard dans la livraison ou défaillance du promoteur peut avoir des conséquences financières pour l'acheteur.

Achat sur plan : quelques conseils

Tout d'abord, il est essentiel de négocier les différents projets présents sur le marché. Selon vos critères, vos besoins, et vos envies, vous pourriez être intéressé par plusieurs projets d'achat sur plan. Une phase de négociation et d'analyse va être nécessaire pour optimiser le résultat de votre projet immobilier.

Il va également être nécessaire de négocier avec le promoteur immobilier, si vous souhaitez proposer des modifications de plan, qui doivent être clairement définies avant la signature du contrat de réservation ou du contrat de vente. Vous avez également la possibilité de négocier afin d'obtenir une baisse du prix de vente.

Il est aussi conseillé de bien étudier les termes du contrat de votre achat sur plan, afin de n'avoir aucune surprise au cours des travaux, ou au moment de la livraison du bien. D'ailleurs, le promoteur se doit de vous délivrer une attestation de réalisation.

Acheter sur plan est un investissement conséquent, qu'il est nécessaire d'optimiser en se dotant de bonnes garanties. Prenez également en compte un potentiel retard de livraison de votre bien. Lors d'un achat sur plan, il est très courant que des retards de livraison s'accumulent, pour diverses raisons, que nous avons évoquées précédemment. Il est essentiel de prendre cette possibilité en compte avant de vendre votre précédent bien par exemple.

Au moment de la livraison du bien, assurez-vous que l'ensemble des éléments présents dans votre contrat soient effectivement achevés dans votre logement. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez user des garanties présentes dans votre contrat pour faire valoir vos droits en tant qu'acquéreur.

Effectivement, la négociation d'un achat sur plan est possible même si elle n'est pas toujours évidente. C'est une démarche qui doit être préparée minutieusement et qui nécessite une bonne connaissance du marché immobilier local.

Lors de cette négociation, plusieurs éléments peuvent être discutés :

• Le prix du bien : bien que les prix soient généralement fixés par le promoteur, il est parfois possible de négocier le prix d'achat, notamment si vous êtes parmi les premiers acquéreurs ou si le chantier peine à démarrer
• Les prestations : la qualité des matériaux, le choix des équipements ou des finitions peuvent être négociés. C'est un point d'autant plus important que ces éléments ont un impact direct sur la qualité de vie dans le logement
• Les conditions de paiement : les échéances de paiement peuvent parfois être adaptées en fonction de votre situation
• Les clauses du contrat : certaines clauses du contrat peuvent être négociées, comme le délai de livraison, les pénalités en cas de retard, etc.

Il est recommandé d'être accompagné par un professionnel du domaine (avocat, notaire) pour mener à bien ces négociations.

L'achat sur plan, ou VEFA, offre un avantage conséquent en termes de frais de notaire. Contrairement à l'achat d'un bien ancien où ces frais représentent en moyenne 7 à 8% du prix de vente, ils sont nettement réduits dans le cadre d'une vefa.

En effet, les frais de notaire pour un achat sur plan se situent généralement entre 2% et 3% du prix d'acquisition. Il est à noter que ces frais intègrent également la rémunération du notaire et divers frais annexes.

Vous avez désormais toutes les clés pour mener à bien votre futur projet immobilier.