Comment obtenir le montant de ma plus-value immobilière ?
Vous avez, ou allez vendre votre bien immobilier ? Vous allez peut-être réaliser ce que l'on appelle une plus-value immobilière. Mais comment se calcule-t-elle ? Quel montant pouvez-vous générer ? Comment devez-vous vous y prendre ? On vous explique tout.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
Concrètement, la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier, et son prix d’achat, ou sa valeur déclarée, dans le cas d’une succession ou d'une donation. Si le prix de vente est supérieur au prix d'acquisition, vous réalisez une plus-value.
Par exemple, si vous avez acheté votre bien immobilier pour 250 000 euros, mais que vous le revendez pour 300 000 euros, vous réalisez une plus-value de 50 000 euros.
Cette plus-value peut être imposable et soumise aux prélèvements sociaux. Cependant, ce gain n'est pas systématiquement imposable. Par exemple, la vente de votre résidence principale est souvent exonérée. La cession d'autres types de biens, comme une résidence secondaire, quant à elle, peut être soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. De la même façon, en fonction de votre situation, et de votre durée de détention du bien immobilier en question, vous pouvez être éligible à un taux d'abattement sur votre impôt.
Par ailleurs, si vous pouvez réaliser une plus-value immobilière, vous pouvez également réaliser ce que l'on appelle une moins-value : si le prix de vente d'un bien immobilier est inférieur à son prix d'acquisition.
Comment calculer la plus-value immobilière ?
La procédure de calcul de la plus-value immobilière nécessite plusieurs étapes. En premier lieu, il faut déterminer ce que l'on appelle la plus-value brute. Cette dernière se calcule en soustrayant le prix d'achat, du prix de vente du bien immobilier, comme dit précédemment. Il est important de noter que certains frais peuvent être ajoutés au prix d'achat, tels que les frais de notaire ou encore le montant de potentiels travaux réalisés. De même, certains frais peuvent être déduits du prix de vente.
Une fois la plus-value brute obtenue, il est nécessaire de calculer la plus-value nette. Pour cela, on peut appliquer un abattement en fonction de la durée de détention du bien, permettant ainsi de réduire le montant de la plus-value imposable. C'est ce que l'on appelle le taux d'abattement pour une durée de détention.
En ce qui concerne le montant de l'impôt à payer, il sera obtenu en appliquant les taux de prélèvement forfaitaire d'impôt sur le revenu (19%), et de prélèvements sociaux (17,2%), pour un taux global d'environ 36,2%, mais également les potentiels taux d'abattement, à la plus-value nette.
La plus-value sur une résidence principale
Si le logement que vous avez vendu ou que vous souhaitez vendre, est le bien dans lequel vous vivez au quotidien avec vos proches, il s'agit de votre résidence principale.
Pour la plus-value sur une résidence principale, l'exonération d'impôt est généralement la règle. Cela signifie que le profit réalisé à l'issue de la vente de votre domicile principal n'est pas imposable. Si vous vendez votre résidence principale, quel que soit le montant de la plus-value immobilière obtenue, celle-ci ne sera soumise ni à l'impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux.
Cependant, cette exonération n'est pas systématique. Par exemple, si vous avez loué votre bien avant de le vendre, l'exonération peut être remise en cause. De même, si le bien vendu n'était plus votre résidence principale au moment de la vente, l'exonération ne s'applique pas.
En somme, bien que la résidence principale bénéficie généralement d'une exonération totale, il est essentiel de se renseigner auprès de l'administration fiscale ou d'un professionnel pour connaître les spécificités liées à votre situation.
La plus-value sur une résidence secondaire
Si vous décidez de revendre votre résidence secondaire, et que vous réalisez une plus-value, vous pouvez être dans l'obligation de verser une somme correspondant aux impôts et aux prélèvements sociaux.
Vous pouvez être concerné par un cas d'exonération : si vous utilisez la vente de votre résidence secondaire pour investir dans l'achat de votre résidence principale. Si vous ne souhaitez pas réinvestir vos fonds, vous pouvez toutefois disposer de taux d'abattement pour une durée de détention. Plus vous déteniez votre résidence secondaire depuis un grand nombre d'année, plus vous pouvez disposer d'un large taux d'abattement.
Le montant global de ma plus-value immobilière
Pour connaître le montant global de votre plus-value immobilière, il est nécessaire de distinguer la plus-value brute, de la plus-value nette.
La plus-value immobilière brute correspond au montant que vous obtenez en soustrayant le prix de vente du prix d'acquisition. Le prix de vente, que l'on appelle "prix corrigé", correspond au prix figurant sur l'acte de vente. De la même façon, le prix d'acquisition est aussi corrigé, et correspond au prix figurant sur l'acte définitif de vente du bien. Ces montants sont calculés en fonction des frais que vous devez y soustraire (frais de notaire, frais de diagnostics obligatoires, etc.).
La plus-value immobilière nette, quant à elle, représente le montant que vous devrez déclarer aux impôts. Aux prix corrigés, s'ajoutent les potentiels abattements dont vous pouvez bénéficier. C'est après l'application de ces abattements que vous obtiendrez votre plus-value immobilière nette, et donc, le montant que vous devrez déclarer à l'administration fiscale. Notez que cette somme vous est donnée par le notaire.
Quelle part du montant des travaux puis-je soustraire à ma plus-value immobilière ?
Si vous avez effectué des travaux dans votre logement, depuis le jour de son acquisition, ceux-ci peuvent avoir un impact sur le calcul de votre plus-value immobilière, s'ils n'ont pas déjà fait l'objet d'une déduction lors de la déclaration de vos revenus imposables.
De la même façon, ces travaux peuvent vous permettre d'effectuer une majoration du prix d'achat. Pour cela, vous devez justifier le montant des travaux en question. Cependant, tous les travaux ne rentrent pas dans une possible majoration du prix d'acquisition. Peuvent être concernés, selon l'article 150 VB du Code des Général des Impôts (CGI) :
- Les travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, s'ils n'ont pas déjà été pris en compte dans le calcul de l'impôt sur le revenu.
Bon à savoir
Les dépenses et montants liés aux travaux doivent être justifiés pour majorer le prix de vente. Toutefois, d'après l'article 150 VB du CGI, si le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15% du prix d'acquisition est pratiquée.
Attention cependant, les travaux d'entretien ou de réparation ne sont pas concernés par une potentielle majoration du prix d'acquisition, ou d'une déduction de votre plus-value immobilière.
Revente : comment estimer la plus-value immobilière ?
Pour estimer le montant de votre plus-value immobilière, vous pouvez vous référer à l'estimation du prix de vente de votre bien. En effet, si son prix d'acquisition était à l'époque fixée à 200 000 euros, et qu'un professionnel du secteur immobilier estime son prix de vente actuel à 250 000 euros, vous pouvez soustraire le prix de vente au prix d'acquisition : 250 000 - 200 000 euros, et pouvez donc estimer votre plus-value immobilière brute à 50 000 euros.
Notez que cette estimation n'est, comme son nom l'indique, qu'une estimation, et que la plus-value immobilière brute réelle, peut varier en fonction du prix de vente final, et de potentiels déductions ou abattement qui vous permettront d'obtenir votre plus-value immobilière nette réelle.
Quelle plus-value puis-je obtenir au bout de 20 ans ?
De manière générale, vous êtes plus susceptible de réaliser une plus-value immobilière en 2024, qu'en 2004. En effet, le marché immobilier suivant une grande augmentation, les prix de vente de 2024 sont bien plus élevés qu'en 2004.
Si vous avez acheté un bien immobilier il y a 20 ans, vous avez de grandes chances de le revendre plus cher aujourd'hui. Cependant, la meilleure manière de pouvoir obtenir une estimation de votre plus-value immobilière est de faire appel à un professionnel qui estimera le prix de vente de votre bien, en fonction de son état, de sa surface, de ses potentiels vices, ou de travaux à effectuer…
Bon à savoir
Comme évoqué précédemment, vous pouvez être éligible à des taux d'abattement pour votre durée de détention. Plus vous détenez votre bien depuis plusieurs années, plus vous avez la possibilité d'être éligible à des abattements.
Comment calculer le montant de la plus-value immobilière après donation ?
Si l'on vous a légué un bien immobilier, et que vous souhaitez le revendre, vous allez réaliser une plus-value immobilière. Pour la calculer, vous allez devoir soustraire le prix de vente du bien immobilier concerné, à sa valeur vénale.
La valeur vénale correspond à la valeur du bien sur le marché, à une période clé du marché immobilier, dans des conditions normales. Cette valeur peut être obtenue chez votre notaire. La soustraction du prix de vente, à la valeur vénale du bien, vous permettra de calculer la plus-value immobilière.
Impôt : quel montant de ma plus-value immobilière dois-je déclarer ?
Au moment de la vente de votre bien immobilier, c'est le notaire qui sera chargé d'effectuer les démarches auprès de l'administration fiscale. C'est donc ce professionnel qui calculera la plus-value, et le montant de l'impôt que vous aurez à payer. Vous devrez ensuite payer cet impôt auprès des services de la publicité foncière.
De votre côté, vous devrez indiquer sur votre déclaration de revenus le montant de la plus-value que votre notaire aura déclarée. Le calcul effectué par votre notaire prendra en compte les potentiels taux d'abattement, et exonération en fonction de votre situation, et de l'état de votre bien.
