Tout ce qu'il faut savoir sur le rachat de crédit immobilier

Le rachat de crédit immobilier est une opération financière qui permet de réunir sous un seul et même prêt l'ensemble de vos crédits immobiliers et personnels en cours. Cette démarche de renégociation de prêt est réalisée auprès d'une autre banque que celle où le prêt initial a été contracté.

Elle offre le droit, pour les consommateurs, d'obtenir un nouveau prêt immobilier à un taux d'intérêt plus avantageux, permettant ainsi de réduire le coût total de votre crédit, de diminuer vos mensualités ou de modifier la durée de remboursement.

C'est une solution particulièrement intéressante lorsque les taux d'intérêt du marché sont plus bas que celui appliqué à votre prêt actuel.

Voici les raisons les plus courantes d'envisager un rachat de crédit immobilier.

Le rachat de taux pour faire des économies

La plupart des particuliers envisageant un rachat de crédit immobilier souhaitent faire des économies. Il est parfois possible de renégocier le taux du crédit, notamment quand les taux pratiqués sont plus faibles qu’au moment de la souscription.

Le coût total du crédit peut alors parfois chuter de plusieurs milliers d'euros, sur la durée restante du prêt.

La négociation des conditions de prêt immobilier

Le rachat de prêt immobilier peut aussi être l'occasion de négocier de meilleures conditions pour ce dernier. On pourra par exemple choisir un nouveau mode de garantie. Si l’hypothèque reste très courante, on peut aussi opter pour une caution bancaire, le nantissement d'une assurance-vie ou encore le privilège de prêteur de deniers.

L'étalement des mensualités de crédit

Quand un emprunteur dispose d'un ou plusieurs crédits, il est possible que les mensualités soient trop importantes à supporter. Changement de situation ou endettement, la renégociation de prêt représente une opportunité. Il peut permettre un nouvel étalement des dettes, pour profiter de mensualités plus petites.

Le regroupement des crédits

L'opération peut avoir pour objectif de regrouper plusieurs crédits, qu'il s'agisse de crédits immobiliers ou encore de prêts à la consommation. Le client n'aura alors plus qu'une seule mensualité et un taux unique pour la totalité de ces dettes.

Cela permet de faciliter la gestion financière, en plus de la possibilité de faire des économies ou encore d'étaler les mensualités.

Le divorce et le rachat de prêt immobilier

En cas de divorce, il est possible que l'un des co-emprunteurs décide de racheter le crédit, notamment pour pouvoir garder un bien immobilier. Il s'agira alors de conclure un nouvel emprunt, pour solder le premier et poursuivre le remboursement du bien.

Le nouvel emprunt étant conclu par un seul emprunteur, il donne souvent lieu à un changement des conditions du prêt. Cela peut notamment entraîner un changement du taux, des garanties nécessaires ou encore de la durée de l'emprunt.

En général, la demande de rachat de crédit se déroule en trois étapes.

La recherche d'une offre de rachat

La procédure de rachat de crédit immobilier commence généralement par une simulation en ligne à partir d'un site internet d'une banque ou d'un organisme financier. Cette étape permet d'avoir une première idée des nouvelles conditions de prêt (taux d'intérêt, durée de remboursement, montant des mensualités) qui pourraient être proposées.

La demande de rachat de crédit immobilier

Une fois cette première étape franchie, la démarche se poursuit par une demande de rachat formelle à l'organisme financier sélectionné. Cette demande doit être accompagnée de divers documents justificatifs concernant l'identité et la situation de l'emprunteur.

La demande de rachat fait l'objet d'une étude très similaire à celle réalisée lors de l'octroi d'un prêt immobilier. On va par exemple sonder le taux d'endettement pour s'assurer de votre capacité à rembourser les nouvelles mensualités proposées.

La proposition de rachat

Sur la base de ces informations, la banque ou l'organisme financier étudie ensuite la demande et émet une proposition de rachat de crédit. Si cette proposition est acceptée, un nouveau contrat de prêt est signé.

Il faut cependant prendre en compte un délai de réflexion de 10 jours après la réception de l'offre avant de pouvoir la signer, comme pour un prêt classique.

Enfin, le déblocage des fonds a lieu et permet de rembourser le crédit initial. Les nouvelles mensualités sont ensuite à régler selon les termes du nouveau contrat.

Ce sont les banques qui proposent le rachat de crédit immobilier.

Vous pouvez aussi faire appel à des organismes spécialisés dans cette démarche. La plupart du temps, il s'agit de filiales des grandes banques que vous connaissez.

Le coût d'un rachat de prêt immobilier n'est pas négligeable et doit être pris en compte dans votre décision.

Les frais de rachat d'un prêt immobilier

Des frais de dossier qui sont généralement facturés par la banque ou l'organisme financier qui rachète votre prêt. Ces frais peuvent varier en fonction de l'établissement et du montant du prêt, mais ils sont souvent exprimés en pourcentage du montant total du prêt.

Peuvent aussi s'ajouter des frais de courtage, si vous faites appel à un courtier en prêt immobilier pour trouver la meilleure offre de rachat.

Les pénalités de rachat de prêt immobilier

Il est également possible que votre banque actuelle prélève des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Celles-ci sont dues si vous remboursez votre prêt avant la fin de la durée initialement prévue. Leur montant est généralement plafonné à 3% du capital restant dû.

Une autre charge importante à prendre en compte est la mainlevée d'hypothèque, c'est-à-dire le coût pour lever l'hypothèque sur votre bien immobilier. Cette opération peut être coûteuse et reste à la charge de l'emprunteur.

Le calcul du nouveau coût du prêt

Pour finir, il faut calculer le nouveau coût du prêt. L'opération n'a pas toujours pour but de faire baisser le taux auquel l'emprunt est réalisé. Par ailleurs, une augmentation du coût de l'assurance peut impacter le coût global du crédit immobilier.

Plusieurs solutions s'offrent à vous pour trouver l'offre de rachat de crédit la plus intéressante.

L'utilisation d'un comparateur de prêt pour trouver la meilleure offre de rachat de crédit

Un comparateur de prêt est un outil qui permet de mettre rapidement en concurrence plusieurs offres de rachat de crédit immobilier. L'objectif est de trouver l'offre la plus intéressante en termes de taux d'intérêt, de durée du prêt, de coût de l'assurance emprunteur, etc.

Pour utiliser un comparateur de prêt, il suffit de renseigner quelques informations :

• Le montant du prêt à racheter
• La durée souhaitée pour le nouveau prêt
• Votre situation financière et personnelle

Les résultats s'affichent alors, présentant les différentes offres disponibles sur le marché. Vous pouvez alors comparer ces offres selon plusieurs critères, tels que le taux d'intérêt, le coût total du crédit, les conditions de remboursement, etc. Il est recommandé de faire plusieurs simulations pour avoir une idée précise de ce qui est proposé sur le marché. Cela vous permettra de négocier au mieux votre rachat de crédit immobilier.

L'appel à un courtier pour un rachat de prêt immobilier

Un courtier pour un rachat de prêt immobilier agit comme un intermédiaire entre vous et les banques. Il possède une connaissance approfondie du marché et bénéficie de relations préétablies avec les prêteurs.

• Il se charge de comparer les offres de prêt à votre place, vous faisant ainsi gagner du temps.
• Il vous aide à monter votre dossier et l’envoie lui-même aux établissements de crédits.
• Il peut obtenir des conditions plus avantageuses grâce à ses compétences de négociation.

Faire appel à un courtier peut aussi être judicieux si vous avez des circonstances particulières, comme un revenu irrégulier ou des antécédents de crédit défavorables.

La négociation de l'assurance emprunteur

Tout comme lorsque vous souscrivez à un crédit immobilier, vous êtes libre de choisir votre assurance emprunteur dans le cadre d'un rachat de crédit. Le coût de cette dernière peut être important.

Il vous appartient donc de comparer les prix, mais aussi les garanties qui vous sont proposées. Pour cela, n'hésitez pas à utiliser les simulateurs en ligne. De plus en plus de clients choisissent aussi de faire appel à un courtier en assurance, pour trouver la meilleure alternative.

Sachez par ailleurs que depuis l'arrivée de la loi Lemoine, vous avez la possibilité de changer d'assurance de crédit immobilier quand vous le souhaitez. Vous pourrez donc éventuellement rechercher un nouveau contrat, après avoir fait racheter un ou plusieurs crédits.

Voici la liste des pièces justificatives pouvant vous être demandées dans le cadre d'un rachat de crédit :

• Une pièce d'identité en cours de validité
• Un livret de famille, un contrat de mariage ou de PACS, un jugement de divorce
• Un justificatif de domicile de moins de 3 mois
• Les trois derniers bulletins de salaire
• Les deux derniers avis d'imposition ou de non-imposition
• Une copie de la dernière taxe foncière si vous êtes propriétaire
• La dernière quittance de loyer et votre bail si vous êtes locataire
• Un contrat de travail
• Un RIB
• Les relevés bancaires de tous vos comptes bancaires courants sur les trois derniers mois
• Les justificatifs de l'apport personnel si vous en avez un
• Vos statuts, si vous êtes une Société Civile Immobilière (SCI)
• Les tableaux d'amortissement de tous vos crédits immobiliers en cours et les offres de prêt de vos crédits à la consommation
• Le titre de propriété de votre actuel bien immobilier, accompagné d'une estimation de sa valeur réalisée par un professionnel
• Un courrier précisant les capitaux restants dus à trois mois, majorés des pénalités de rachat anticipé
• Une attestation d’assurance emprunteur 

L'obtention d'un rachat de crédit immobilier dépend de plusieurs conditions.

• Situation financière stable : Les banques examinent votre situation financière, y compris vos revenus réguliers et vos charges. Les revenus doivent être suffisants pour couvrir vos charges, y compris les nouvelles mensualités de crédit.
• Situation professionnelle solide : Les banques préfèrent généralement les emprunteurs en CDI, ce qui offre une garantie de revenus stables.
• Dossier de candidature solide : Vous devez fournir un dossier de candidature complet comprenant des informations essentielles sur votre profil d'emprunteur, notamment votre statut marital, votre état civil, votre patrimoine, etc.
• Respect des critères d'âge et de nationalité : Vous devez être majeur et avoir une résidence fiscale en France. Certaines banques peuvent également imposer une limite d'âge pour le remboursement du crédit.
• Posséder au moins un crédit immobilier : Pour bénéficier d'un rachat de crédit immobilier, vous devez rembourser au moins un crédit immobilier.

Notez que ces conditions peuvent varier d'une banque à l'autre.

Pour si un rachat de crédit peut être intéressant, une étude au cas par cas est nécessaire.

Quel est le taux pour un rachat de crédit immobilier ?

Par exemple, si l'objet de votre demande de rachat est de faire baisser le taux associé à votre crédit, il faut étudier l'évolution des taux entre le moment de la souscription et le moment où vous souhaitez demander le rachat.

On préconise de demander un rachat de crédit, quand les taux sont plus bas qu’au moment de la souscription, pour faire baisser le coût du crédit.

Pour vous assurer de la rentabilité de la renégociation de prêt, vous devez aussi prendre en compte les différents frais associés au rachat de crédit, pour être sûr de réaliser une économie suffisante.

Le rachat du prêt peut-il réduire les mensualités ?

Au-delà des économies réalisées, le rachat peut impacter la durée du remboursement. En allongeant la durée de remboursement, l’emprunteur à la possibilité de réduire le montant remboursé chaque mois.

Notez aussi que certains particuliers choisissent de réduire la durée du remboursement à l’occasion d’un rachat, pour renégocier le taux.