Crédit immobilier : pourquoi un taux maximum de 35% d'endettement ?
Le taux d'endettement maximum de 35% est devenu une règle incontournable pour l'obtention d'un crédit immobilier. Fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière, ce plafond vise à protéger les emprunteurs contre le surendettement. Cependant, des exceptions existent pour certains profils. Découvrez comment ce taux est calculé et quelles sont vos options si vous le dépassez.
Qu’est-ce que le taux d'endettement pour un crédit immobilier ?
Le taux d'endettement représente le pourcentage maximal que vos mensualités de remboursement ne doivent pas dépasser par rapport à vos revenus nets d'impôts.
Le seuil de 35 % d'endettement est établi pour plusieurs raisons essentielles. D'abord, il s'agit de protéger les ménages contre le risque d'insolvabilité. En limitant le montant des mensualités à un tiers des revenus, on s'assure que les emprunteurs disposent d'un reste à vivre suffisant pour couvrir leurs dépenses quotidiennes et imprévus.
Ensuite, ce taux permet aux banques de mieux évaluer la capacité de remboursement des emprunteurs. Cela réduit le risque de défaut de paiement, ce qui est crucial pour la stabilité financière des établissements bancaires.
Enfin, ce seuil est également conforme aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). En 2021, cet organisme a ajusté le taux d'endettement maximum de 33 % à 35 %, pour offrir une marge de flexibilité supplémentaire aux ménages, tout en maintenant une gestion prudente du crédit.
Par ailleurs, la durée d'emprunt a également été allongée, de 25 à 27 ans. Cela signifie qu'à situation égale, vous pouvez emprunter plus !
Simulation de votre capacité d'endettement
Le calcul de votre taux d’endettement est incontournable si vous vous lancez dans un projet d’achat immobilier. Chaque situation est unique, c'est pour cette raison qu'il est essentiel d'effectuer une simulation de prêt immobilier grâce aux calculettes de prêt disponibles en ligne (simples et gratuites), afin d'évaluer votre capacité à emprunter.
Quel est le taux d'endettement idéal d'un crédit immobilier ?
Pour déterminer le taux d'endettement idéal, il est souvent recommandé de rester en dessous de la barre de la règle des 35 %. Ce seuil est établi pour assurer une stabilité financière et éviter le surendettement. Les ménages peuvent ainsi conserver un reste à vivre suffisant pour leurs dépenses courantes.
Comment sont calculés les 35% d'endettement ?
Pour calculer les 35 % d'endettement, il faut prendre en compte plusieurs éléments financiers. La formule de base est simple : il s'agit du rapport entre le total des charges mensuelles et le total des revenus mensuels, multiplié par 100.
Les charges mensuelles prises en compte
Sont compris dans le calcul du taux d'endettement :
- les mensualités de tous les prêts en cours,
- les loyers si vous êtes locataires, les pensions alimentaires et autres charges fixes.
Les revenus mensuels
Les revenus mensuels comprennent :
- les salaires nets, les vôtres et ceux de votre co-emprunteur le cas échéant,
- les revenus locatifs, relatifs à la location de l'un de vos biens, les pensions et autres sources de revenus stables.
Formule du pourcentage d’endettement maximum en 2024
La formule est la suivante : taux d’endettement = (montant des mensualités + charges fixes x 100) / revenus (salaires nets + autres revenus).
Par exemple, pour un foyer ayant 3 000 € de revenus nets mensuels et 1 050 € de charges mensuelles (prêts, loyer, etc.), le taux d'endettement se calcule ainsi : (1 050 / 3 000) x 100 = 35 %.
Les banques utilisent ce ratio pour évaluer la capacité de remboursement des emprunteurs, s'assurant ainsi que les charges ne dépassent pas 35 % des revenus.
Quels autres critères permettent à la banque d'évaluer votre profil et capacité d'endettement ?
Il existe d'autres critères pour évaluer votre capacité d'endettement :
- Votre apport personnel,
- La gestion de vos comptes,
- Le reste à vivre,
- Le saut de charges (il représente la différence entre le montant du loyer que vous payez aujourd'hui et le montant de la future mensualité de crédit immobilier), Un saut de charge négatif génère un reste à vivre plus élevé une fois le prêt souscrit, inversement, un saut de charge positif qui diminue le reste à vivre de manière significative risque de compromettre le projet immobilier.
- Votre âge et votre activité professionnelle sont aussi des éléments importants.
Est-il possible d'aller au-delà des 35% d'endettement ?
Pour éviter les risques de surendettement des ménages français, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) stipule que la part des crédits accordés à des emprunteurs présentant un taux d’endettement supérieur à 35 % ne doit pas dépasser 20 % des dossiers constitués par les organismes prêteurs. Sachez que 70 % de ces dérogations doivent être consacrées aux financements de résidences principales.
Il est donc possible de dépasser le taux d’endettement maximal habituellement fixé à 35 %, mais à condition d’avoir un dossier particulièrement attractif en termes de revenus.
Taux d'endettement trop élevé, que faire ?
Pour abaisser un taux d'endettement trop élevé, plusieurs stratégies peuvent être envisagées. Commencez par réduire vos charges mensuelles. Peut-être pouvez-vous envisager le regroupement de vos crédits pour simplifier et diminuer vos remboursements. Cela peut être une solution efficace pour alléger vos finances.
Ensuite, pensez à rembourser par anticipation un ou plusieurs crédits actuels, cette action peut réduire vos mensualités et votre taux d'endettement.
Augmenter vos revenus peut être une autre option, cherchez des opportunités de revenus complémentaires, comme un emploi à temps partiel ou un investissement locatif. Si vous percevez des revenus locatifs, rappelez-vous que seulement 70 % de ces revenus sont pris en compte dans le calcul de votre taux d'endettement.
La renégociation de votre prêt qui consiste à revoir les termes de votre contrat initial constitue également une piste. Sachez qu’il est possible de le renégocier auprès de votre banque ou bien de le faire racheter par un autre établissement bancaire. Vous pourriez ainsi obtenir des conditions plus favorables.
Veillez à bien structurer votre dossier de demande de prêt immobilier pour maximiser vos chances d'obtenir des conditions favorables auprès de votre banque.
La délégation de votre assurance de prêt immobilier
La délégation d'assurance vous permet de souscrire un contrat d'assurance de prêt autre que celui proposé par la banque vous ayant octroyé le prêt immobilier. Elle est permise depuis la loi Lagarde de 2010.
Vous pouvez ainsi comparer différentes offres d'assurance de prêt immobilier et opter pour celle qui correspond le mieux à vos besoins, tout en bénéficiant de conditions financières plus avantageuses. Les économies réalisées peuvent être réinvesties pour améliorer votre capacité d'emprunt ou pour augmenter votre apport personnel.
Le changement d'assurance de prêt
La loi Lemoine de 2022 vous offre la possibilité de résilier à tout moment votre assurance de prêt. Vous pouvez désormais résilier votre assurance de prêt immobilier à tout moment pour en souscrire une autre auprès de l’assureur de votre choix. Sachez que, concernant la demande de résiliation, aucun délai de préavis n’est exigé et qu’il vous suffit d’adresser votre demande de résiliation par courrier (simple ou recommandé), email ou sur votre espace client.
Pour que la banque accepte votre demande de résiliation, votre nouveau contrat d’assurance doit présenter un niveau de garanties au moins équivalent à celui du contrat proposé par la banque qui vous accordé le prêt. Cela vous permet donc de bénéficier à minima de la même protection qu’avec votre ancien contrat.
