Vente et plus-value immobilière : calcul et imposition
Si vous vendez votre bien immobilier plus cher que vous ne l'avez acheté, vous réalisez ce que l'on appelle une plus-value immobilière. Celle-ci est imposable, sauf sous certaines conditions. Comment se calcule-t-elle ? Quelles ventes sont concernées ? Qui est imposable ? Comment la déclarer ? On vous explique tout.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière désigne le gain généré lors de la vente d'un bien immobilier, si le prix de vente est supérieur au prix d'acquisition. Elle se calcule en soustrayant le prix d'achat, du prix de vente. Cependant, il est essentiel de noter que certains frais et dépenses, tels que les frais d'acquisition ou les coûts de travaux d'amélioration, peuvent être pris en compte dans le calcul.
A l'inverse, si vous revendez votre bien immobilier à un prix inférieur à celui de l'acquisition, vous réalisez ce que l'on appelle une moins-value.
Par ailleurs, dans le cas de la plus-value, elle est généralement soumise à un impôt sur le revenu et à des prélèvements sociaux, mais certaines exonérations et certains abattements peuvent s'appliquer selon les conditions de la vente, et la situation du vendeur.
Comment calculer la plus-value d'un bien immobilier ? Exemple
Calculer la plus-value de la vente de votre bien immobilier est relativement simple : vous devez soustraire le prix d'acquisition, au prix de vente.
- Si vous vendez votre bien immobilier 230 000 euros, mais que vous l'aviez acheté à 200 000 euros, vous réalisez une plus-value de 30 000 euros.
- Si vous vendez votre bien 230 000 euros, mais que vous l'aviez acheté 240 000 euros, vous réalisez une moins-value de 10 000 euros.
Comment est taxée la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est imposable, et soumise aux prélèvements sociaux. Tout le monde est concerné par cette imposition, que votre résidence fiscale se situe en France ou à l'étranger. La plus-value immobilière sera donc à indiquer sur votre déclaration de revenus
Quelles sont les ventes concernées par l'imposition de la plus-value immobilière ?
Sont concernées par l'imposition de la plus-value immobilière, les ventes d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'un appartement, d'une maison, d'une terre agricole, ou encore d'un terrain. Sont également concernées, les ventes des droits attachés à un bien immobilier, mais également les ventes de bien ou droits, par l'intermédiaire d'une SCI (Société Civile Immobilière) ou d'un FPI (Fonds de Placement dans l'Immobilier).
L'impôt sur le revenu
La plus-value immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu. Toutefois, certaines caractéristiques du bien vendu, ou la situation personnelle de l'individu peuvent permettre de bénéficier d'une exonération ou d'un abattement sur l'impôt à payer. Par exemple, la plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale est en général totalement exonérée.
La plus-value imposable doit être reportée sur votre déclaration de revenus pour être prise en compte dans le revenu fiscal de référence. Il s'agit d'une étape obligatoire, même en cas d'exonération partielle ou totale.
Bon à savoir
Après abattement, la plus-value immobilière est imposée au taux de 19%. D'ailleurs, une taxe supplémentaire est appliquée si la plus-value est supérieure à 50 000 euros.
Les prélèvements sociaux
L'impôt sur le revenu n'est pas la seule taxe applicable sur la plus-value immobilière, puisque si vous êtes propriétaire et que vous décidez de vendre votre bien immobilier, vous serez aussi probablement soumis aux prélèvements sociaux. Tout comme pour l'impôt sur le revenu, vous pouvez bénéficier d'un taux d'abattement ou d'une exonération selon certaines caractéristiques.
Bon à savoir
Le taux applicable sur votre plus-value immobilière pour les prélèvements sociaux est de 17,20%.
Comment ne pas payer de taxes sur la plus-value de la vente d'un bien immobilier ? Les cas d'exonération
Vous pouvez effectivement être exonéré des taxes sur la plus-value immobilière dans certains cas et dans certaines situations. Décryptage.
La plus-value sur la vente d'une résidence principale
Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, que vous décidez de la vendre, et que vous réalisez une plus-value sur son prix de vente, vous êtes totalement exonéré. Pour cela, il faut que le logement soit toujours votre résidence principale au moment de sa mise en vente. Dans le cas d'une séparation ou d'un divorce, l'exonération s'applique si au moins l'un des deux conjoints occupe toujours le logement au moment de sa vente.
Les cas d'exonération liés au bien vendu
Vous êtes également exonéré des taxes sur la plus-value immobilière, si vous utilisez l'épargne généré par la vente de votre bien pour acheter ou construire votre nouvelle résidence principale dans un délai maximum de 2 ans. Vous êtes également exonéré si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.
Si vous déteniez votre résidence principale depuis plus de 22 ans avant la vente, vous êtes aussi totalement exonéré d'impôt.
Vous êtes également exonéré si vous êtes concerné par les conditions suivantes :
- Si la vente de votre bien ne dépasse pas 15 000 euros
- S'il s'agit d'une vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2024
- Si le bien est échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement, ou de grandes opérations d'urbanisme, décidées par les pouvoirs publics.
Les cas d'exonération liés au vendeur
Certaines situations d'exonération sont également accordées selon le profil du vendeur du bien en question. Sont concernés :
- Les personnes touchant une pension de vieillesse : votre revenu ne doit pas dépasser 12 455 euros
- Les personnes détenant une carte mobilité inclusion : votre revenu ne doit pas dépasser les 12 456 euros
- Les personnes résidant dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés : votre revenu ne doit pas dépasser 29 230 euros et votre ancienne résidence principale doit avoir été vendue dans les 2 ans après votre entrée dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés.
- Les personnes ne résidant pas en France : si la vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle du transfert du domicile fiscal en dehors de la France. Sont également exonérées les personnes ressortissantes d'un pays de l'UE qui a conclu une convention avec l'état français, et celles ayant été fiscalement domiciliées en France pendant deux ans de manière continue.
Les cas d'exonération liés à l'acheteur
Sont également exonérées, les personnes qui :
- Vendent leur bien à un organisme en charge du logement social
- Vendent leur bien à un opérateur privé qui réalise ou achève des logements sociaux
- Exproprient leur bien en échange de l'indemnité qu'ils devront utiliser pour la construction, l'acquisition ou l'agrandissent d'immeuble(s) dans un délai d'un an maximum
- Cèdent leur bien à un particulier qui a exercé son droit de délaissement s'il utilise l'intégralité du prix de cession pour la construction, l'acquisition ou l'agrandissement d'immeuble(s) dans un délai d'un an maximum
Impôts et prélèvements sociaux : les taux d'abattement pour une durée de détention
Si vous êtes propriétaire de votre bien immobilier depuis un certain temps, vous pouvez bénéficier d'un taux d'abattement par année de détention, pour sa vente. C'est ce que l'on appelle les taux d'abattement pour une durée de détention.
- Si vous déteniez votre bien immobilier depuis 5 ans maximum : vous n'êtes pas éligible à un taux d'abattement.
- Si vous déteniez votre bien immobilier depuis 6 à 21 ans : vous êtes éligible à un taux d'abattement sur l'impôt de 6% par année, et à un taux d'abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65% par année.
- Si vous déteniez votre bien immobilier depuis 22 ans révolus : vous êtes éligible à un taux d'abattement sur l'impôt de 4% par année, et à un taux d'abattement sur les prélèvements sociaux de 1,6% par année.
- Si vous déteniez votre bien immobilier depuis plus de 22 ans : vous êtes exonéré d'impôt, et vous êtes éligible à un taux d'abattement sur les prélèvements sociaux de 9% par année.
- Si vous déteniez votre bien immobilier depuis plus de 30 ans, vous êtes à la fois exonéré d'impôt et exonéré de prélèvements sociaux.
Quel est le délai pour ne pas payer de taxes sur la plus-value ?
Pour ne pas payer de taxes sur la plus-value, deux délais de détention sont donc à distinguer :
- 22 ans pour l'exonération de l'impôt sur le revenu
- 30 ans pour l'exonération des prélèvements sociaux.
Ces délais s'appliquent à partir de la date d'acquisition du bien. De fait, si vous détenez votre bien immobilier depuis plus de 22 ans, vous êtes exonéré de l'impôt sur la plus-value. Si vous le détenez depuis plus de 30 ans, vous êtes également exonéré des prélèvements sociaux.
Point d'attention
Ces délais de durée de détention sont calculés par périodes de 12 mois, depuis la date d'acquisition jusqu'à la date de cession. C'est la date de cession qui constitue le terme du délai de détention.
Comment se déclare une plus-value immobilière après une vente ?
Au moment de la vente de votre bien immobilier, c'est le notaire qui sera chargé d'effectuer les démarches auprès de l'administration fiscale. C'est donc ce professionnel qui calculera la plus-value, et le montant de l'impôt que vous aurez à payer. Vous devrez ensuite payer cet impôt auprès des services de la publicité foncière.
De votre côté, vous devrez indiquer sur votre déclaration de revenus le montant de la plus-value que votre notaire aura déclarée.
Quand paie-t-on la plus-value sur la vente d'une maison ou d'un appartement ?
La plus-value sur la vente d'un bien immobilier est généralement payée à l'occasion de la vente. Le notaire se charge de déclarer et de payer la plus-value immobilière pour le compte du vendeur. Il est donc important de prévoir le paiement de cet impôt lors de la planification de la vente.
Cependant, des exceptions existent en fonction de la nature du bien et de la situation personnelle du vendeur, comme évoqué précédemment. Pour rappel, la vente d'une résidence principale ou d'un bien détenu depuis plus de 30 ans peut être exemptée de cette taxation.
