Frais de courtier immobilier : combien ça coûte ?

Un courtier en immobilier est un professionnel qui agit comme un intermédiaire entre un emprunteur et les établissements bancaires pour la recherche d'un crédit immobilier. Le cœur de son travail est de conseiller l'emprunteur, de monter son dossier de prêt, et de négocier les conditions de financement les plus avantageuses. Son expertise du marché immobilier et de la finance lui permet de trouver la solution de financement la plus adaptée aux besoins et à la situation de son client.

Le courtier en immobilier peut être sollicité pour différents types de projets immobiliers : achat d'une résidence principale, investissement locatif, rachat de crédit immobilier, etc. Pour chaque projet, il apporte son accompagnement et son conseil pour aider l'emprunteur à réaliser son projet dans les meilleures conditions possibles. Ce professionnel peut vous venir en aide si vous n'êtes pas à l'aise avec les négociations, ou que vous manquez d'informations sur les démarches à entreprendre, et à suivre. Finalement, il procède à la mise en relation entre les emprunteurs et les établissements bancaires.

Si faire appel à un courtier en prêt immobilier représente une opportunité non négligeable pour faire avancer votre projet d'achat, il faut néanmoins prendre en compte le fait qu'il peut représenter un coût plus ou moins important.

Si vous décidez de faire appel à un courtier en immobilier, les frais engendrés varient d'un professionnel à l'autre. Certains exigent une rémunération de l'emprunteur, en plus d'une rétribution des parts de la banque. En effet, les banques considèrent le courtier en immobilier comme un rapporteur d'affaires. Pour les inciter à leur faire gagner de nouveaux clients, elles leur promettent un bénéfice du coût total du crédit, souvent situé entre 0,5 et 1% du coût total de l'emprunt.

En plus de cette rémunération par les banques, appelée la commission bancaire, les courtiers en immobilier peuvent demander ce que l'on appelle des frais de courtage, ou honoraires de courtage, à la charge de l'emprunteur. Ces frais représentent en moyenne 1 à 2% du coût total du crédit.

Par ailleurs, il est courant que certains courtiers fixent un tarif de rémunération plancher. Cela signifie que si vous faites appel à un courtier pour un crédit immobilier relativement faible, vous risqueriez de payer vos frais de courtage plus chers que la moyenne, c'est-à-dire, à plus de 1% du montant total de votre crédit. Par exemple, si vous empruntez 100 000 euros et que votre courtier fixe un tarif plancher à 1 500 euros, mais qu'il ne prend généralement que 1% du montant total du crédit en guise d'honoraires, vous "perdez" en réalité 500 euros.

Le prix moyen d'un courtier en immobilier varie généralement en fonction de plusieurs facteurs. En règle générale, ils facturent soit un pourcentage du montant du prêt, soit un tarif forfaitaire fixe. Il est important de noter que ces tarifs de rémunération sont encadrés et réglementés par la loi, et que ces professionnels sont dans l'obligation d'annoncer leurs tarifs de manière transparente (coût total, modalités de rémunération, redistributions de l'organisme financier…), dès les premiers rendez-vous.

• Pourcentage du prêt : les courtiers peuvent facturer des honoraires basés sur le montant total que vous empruntez. Ce pourcentage peut varier, mais en moyenne, il se situe souvent aux alentours de 1% à 2% du montant total du prêt, comme dit précédemment.
• Tarif forfaitaire : Certains courtiers facturent un tarif fixe pour leurs services, quelle que soit la taille de votre prêt. Ces frais se situent généralement entre 900 euros et 2 000 euros.

Calcul des frais de courtier (frais de dossier, frais de garantie…)

Si vous contractez un crédit dans le cadre de votre projet immobilier, vous allez devoir débourser un certain montant lié à plusieurs frais :

• Les frais de dossier : qui correspondent aux frais rémunérés à votre établissement de crédit qui va étudier votre dossier avant de vous faire une offre de prêt. D'ailleurs, ces frais peuvent généralement être négociés, par votre courtier ou par vous-même.
• Les frais de garantie : qui correspondent aux frais engendrés par les garanties qui vous couvrent dans le cadre de votre emprunt, en plus de l'assurance de prêt.
• Les frais de courtage : ces frais correspondent à la rémunération de votre courtier en immobilier.
• Les frais de notaire : qui correspond à la rémunération de votre notaire dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier.

Par exemple, pour un crédit de 300 000 euros, si les frais de courtier s'élèvent à 1%, vous débourserez 3 000 euros au total pour rémunérer votre courtier. Ces 3 000 euros viendront s'ajouter au montant de vos autres frais annexes à savoir : les frais de dossier, les frais de notaire, et les frais de garantie notamment.

Rémunération du courtier : quelle conséquence sur le coût total de mon crédit ?

Lors de la souscription d'un crédit immobilier, la rémunération du courtier peut avoir un impact direct sur le coût total de votre prêt. En général, le courtier facture des frais de courtage, qui sont souvent exprimés en pourcentage du montant emprunté. Ces frais peuvent varier, mais comme nous l'avons mentionné, ils approchent généralement les 1% ou 2% du montant du prêt, et peuvent être plafonnés ou ajoutés à ce que l'on appelle la "commission bancaire", versée par l'établissement financier.

Ainsi, plus le montant du prêt est élevé, plus les frais de courtage seront importants. Cela peut augmenter le coût total de votre crédit. Cependant, il faut noter que le rôle premier du courtier est de négocier pour vous le meilleur taux d'intérêt auprès des banques. Il est donc possible que malgré ses frais, l'intervention du courtier aboutisse à une réduction du coût total de votre crédit.

Il est donc recommandé de faire une analyse détaillée du coût de votre crédit en tenant compte des frais de courtage pour déterminer si faire appel à un courtier est une option rentable pour votre projet immobilier.

C'est notamment pour être en mesure de payer ces différents frais annexes que votre banque vous demande un apport personnel d'environ 10%. Votre apport vous sert à amortir les montants extérieurs à vos premières échéances de prêt immobilier.

La rémunération d'un courtier peut se faire de plusieurs manières. Certaines structures de courtage perçoivent une commission de la banque prêteuse en tant qu'apporteurs d'affaires. D'autres facturent des frais de courtage directement à l'emprunteur. Parfois, ces deux types de rémunérations sont combinées.

• La commission bancaire : il s'agit du pourcentage du montant du prêt accordé, généralement compris entre 0,5 et 1% environ, plafonné généralement à 3000 euros. Il est versé par la banque et récompense le courtier de lui avoir apporté de nouveaux clients.
• Les frais de courtage : ils peuvent être calculés comme somme fixe, ou comme un pourcentage du montant du crédit accordé. Ces frais peuvent varier d'un courtier à l'autre et sont généralement payés par l'emprunteur qu'après avoir accepté l'offre de prêt d'une banque.

En effet, l'emprunteur devra rémunérer son courtier qu'après avoir accepté l'offre de crédit proposée par la banque visée, dénichée par le professionnel en crédit immobilier. Attention cependant : la rémunération des courtiers en ligne est souvent différente de celle des courtiers en agence.

Le courtier en ligne

Le courtier en ligne, aussi appelé "néo-courtier", se distingue des autres par la nature de ses démarches et contacts. En effet, l'ensemble de ses activités sera proposé de façon dématérialisée. Il propose généralement des délais de traitement plus courts, et des frais de courtage plus faibles (voire inexistants), qu'un courtier indépendant, ou d'agence. Les courtiers en ligne sont en général uniquement rémunérés par la banque, par la commission bancaire, et non par vos frais de courtage.

Le courtier en agence et le courtier indépendant

Contrairement au courtier en ligne, le courtier en agence ou indépendant vous rencontrera physiquement. Votre dossier sera donc étudié en face à face, lors d'un rendez-vous en agence par exemple.

Les honoraires demandés par les courtiers sont plus fréquents pour ceux travaillant en agence ou pour ceux détenant le statut d'indépendant, que pour les courtiers en ligne. En plus de la commission bancaire éventuelle, vous pourrez donc être amené à lui payer des frais de courtage, déterminés en amont.

Les honoraires d'un courtier, aussi appelés frais de courtage, sont généralement exprimés soit en pourcentage du montant du prêt immobilier, soit en un montant forfaitaire. Ces derniers peuvent varier en fonction du type de courtier comme dit précédemment : en ligne, en agence, ou indépendant, mais aussi de la complexité de votre dossier.

Pour un pourcentage, il faut compter en moyenne 1% du montant total du prêt. Pour un montant forfaitaire, les tarifs oscillent généralement entre 900 et 3 000 euros. Il est important de noter que les frais de courtage ne sont dus qu'en cas de succès, c'est-à-dire lors de la signature de l'offre de prêt à la banque.

Avant d'entamer des procédures, il est essentiel que vous ayez connaissance du montant à débourser pour payer les services de votre courtier, mais également du mode de calcul. En effet, ce professionnel a un devoir de transparence envers vous.

Notez qu'il est rare de pouvoir négocier les frais de courtage. Généralement, le courtier pourra négocier avec votre future banque prêteuse pour obtenir la suppression des frais de dossier. De plus, ce professionnel a pour rôle principal de dénicher pour vous la meilleure offre de prêt du marché, à partir de votre profil, de votre situation, et de votre projet.

Certes, vous risquez de ne pas pouvoir négocier les frais de courtage (s'il y en a), mais vous pourrez grâce à lui, parvenir à ne pas payer de frais de dossier, tout en faisant des économies non négligeables sur le coût total de votre crédit immobilier, à plus long terme.

La rémunération du courtier a lieu au moment du déblocage des fonds par votre organisme prêteur. Ce professionnel étant rémunéré au succès, vous n'avez aucune avance à lui fournir avant le déblocage des fonds. Sa rémunération, qu'elle soit faite en honoraires ou en commission bancaire, ne lui sera versée qu'au moment de la signature de votre offre de prêt.

Vous êtes donc en droit de refuser de payer les frais de courtage si vous ne signez finalement pas l'offre de prêt qui vous est faite.

Dans le cadre de votre projet immobilier, vous avez la possibilité de faire des économies non négligeables en ayant recours à la négociation. En effet, comparer les offres du marché, et les négocier avec les établissements bancaires sera la meilleure manière de faire des économies à long terme. C'est dans ce contexte qu'avoir recours à un courtier en immobilier représente une opportunité particulière. Son rôle est de négocier pour vous la meilleure offre du marché, tout en s'assurant que vous signerez l'offre de prêt proposée, pour percevoir sa rémunération.

Pensez à la délégation d'assurance

Bien choisir votre assurance emprunteur peut également vous permettre de faire des économies importantes. Depuis la loi Lagarde de 2010, vous avez la possibilité de souscrire une assurance de prêt autre que celle proposée par votre établissement bancaire. On parle alors de délégation d'assurance. Ce principe peut vous faire gagner des milliers voire des dizaines de milliers d'euros sur le long terme.

Cette opportunité vous permet de négocier les différents contrats d'assurance proposés sur le marché, et de souscrire celui qui vous couvre le mieux et/ou au tarif le plus avantageux. Vous avez également la possibilité de faire appel à un courtier en assurance de prêt, qui se chargera de mener les négociations pour vous.

Les frais de courtier en assurance, tout comme ceux en immobilier, peuvent varier en fonction de divers facteurs : la nature du contrat d'assurance recherché, la complexité du dossier, ou encore la réputation du courtier peuvent influencer ces frais.

La rémunération du courtier en assurance peut être payée par l'assuré ou par l'assureur, tout comme pour les courtiers en prêt immobilier qui peuvent être rémunérés par l'établissement bancaire et/ou par l'emprunteur. Dans certains cas, le courtier en assurance peut être gratuit pour l'assuré. Cela dépend principalement du type de courtier : en ligne ou en agence. Certains courtiers en ligne sont rémunérés par l'assureur sous la forme de commission, sans frais supplémentaires pour l'assuré.

Cependant, certains courtiers peuvent appliquer des frais de courtage supplémentaires, qui peuvent aller jusqu'à 2 500€, en fonction du secteur d'activité et de la demande du client. Par exemple, en assurance emprunteur, les frais peuvent être plus élevés en raison de la complexité des dossiers.