7. Bien négocier votre crédit immobilier

Vous y avez longuement réfléchi… que ce soit pour acheter un appartement, une maison ou encore faire construire votre bien, votre décision est prise. Mais l’étape du financement reste à structurer.

Bonjour à tous, et bienvenue dans «L’immobilier Clé en Main par Cardif », le podcast dédié à votre projet immobilier.

Décrocher un crédit pour un achat immobilier s’anticipe. Plus votre projet sera préparé et structuré, plus il aura de chances d’aboutir car il s’agit d’une étape indispensable.

On distingue 3 principales étapes :

La 1ère des étapes consiste à calculer votre budget

Prenez bien en en compte les différents paramètres liés à votre apport personnel et à vos revenus.

D’abord, sachez que votre taux d’endettement ne pourra pas dépasser 33% de vos revenus, quel que soit le montant de vos revenus. Cela signifie que vos charges mensuelles ne doivent pas dépasser 33% de vos revenus mensuels.

Ensuite, si vous avez des charges telles que des dettes, une pension alimentaire ou encore un crédit en cours, ces éléments seront déduits de votre budget potentiel. Un conseil, si vous êtes en capacité d’en solder certains, faites-le avant d’effectuer votre démarche auprès de l’établissement qui vous accorde le prêt.

Et qu’en est-il de votre épargne ? elle viendra compléter l’enveloppe proposée par votre banque. Par exemple si vous détenez un livret A, un PEL ou tout autre plan d’épargne, vous pourrez les utiliser pour augmenter votre pouvoir d’achat immobilier. De quel montant minimum devez-vous disposer pour emprunter ? en général 10% du montant total du prix de votre acquisition. Sachez également que plus votre apport personnel est important, plus la négociation avec votre banquier sera facilitée…

Par ailleurs, il existe certains prêts aidés comme les prêts à taux zéro, qui peuvent offrir des conditions avantageuses pour financer tout ou partie de votre bien. N’hésitez pas à vous adresser à votre conseiller ou à votre courtier qui pourra vous renseigner sur les conditions d’éligibilité.

Concernant les conditions d’emprunt, le montant du prêt alloué dépendra notamment des taux d’intérêts, de la durée de votre crédit et de votre profil emprunteur.

Faites jouer la concurrence.

Une fois cette première étape de budgétisation accomplie, il s’agira de faire jouer la concurrence afin d’obtenir l’offre de prêt la plus avantageuse et surtout un accord de principe. N'hésitez donc pas à multiplier les demandes notamment sur les sites de banques en ligne et les différents sites de courtage, cela pourra vous aider à négocier et à obtenir un meilleur taux.

Une fois que vous aurez trouvé l’offre de prêt qui répond à vos attentes, pour formaliser votre demande, la banque pourra vous faire parvenir un accord de principe, signifiant qu’elle se positionne comme potentiel financeur de votre projet immobilier. Attention ! cet accord de principe n’est pas un engagement formel de sa part mais il a pour effet de rassurer les vendeurs sur votre profil emprunteur.

Cet accord de principe peut compléter la FISE, la Fiche d'Information Standardisée Européenne, sorte de carte d’identité de votre proposition remise par l’établissement bancaire. Elle vous servira d’outil de comparaison des différentes offres reçues notamment en termes de garanties. Elle vous sera remise gratuitement au plus tard lors de l’émission de l’offre de prêt et vous indiquera le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) reprenant l’intégralité des frais.ce qui vous permettra de bien comparer vos propositions et le niveau de garanties.

Cette FISE reprend en détail l’intégralité des frais liés à votre emprunt :

Le TAEG incluant l’assurance de prêt

Le tableau d’amortissement autrement dit votre échéancier de remboursement

Les pénalités en cas de remboursement anticipé,

Les coûts des garanties bancaires telles que l’hypothèque, le nantissement qui permettent à la banque de se prémunir d’un défaut de remboursement. A noter que celles-ci sont bien différentes de l’assurance de prêt, sujet que nous évoquerons dans notre prochain podcast)

Les différents critères que vous pouvez négocier

Le taux de crédit :

Pour calculer ce taux, la banque tient non seulement compte des taux des marchés financiers mais également de votre "profil emprunteur". Plus votre profil d'emprunteur est considéré comme risqué par la banque, plus le taux d'intérêt de votre emprunt, servant à rémunérer le risque, sera élevé.

Plusieurs éléments peuvent jouer en votre faveur pour réussir à négocier ce taux :

Un apport personnel conséquent,

Un profil rassurant vous permettra d’accéder aux meilleurs taux (taux d’endettement faible (inférieur à 15%), capacité à gérer votre argent : absence de découvert…),

Votre fidélité : si vous êtes un ancien client de l’établissement financier,

Une durée de remboursement réduite vous coûtera moins cher, en effet le risque de défaut de paiement sur une longue période est jugé en toute logique plus élevé.

Les frais de dossier :

Ils peuvent varier d’une banque à l’autre de façon significative et être établis soit de manière forfaitaire ou être compris en moyenne entre 0,40% et 1 % du capital emprunté.

Vous êtes le mieux à même de pouvoir les négocier :

Si vous faites partie des bons clients de votre banque, que votre dossier n’a pas été difficile à monter, a nécessité peu de prises de rendez-vous,

Ou si vous traitez directement avec la banque sans intermédiaire : vous pouvez peut-être obtenir une réduction de 50 %, voire dans le meilleur des cas, l’annulation.

Sachez qu’une fois l'offre de prêt immobilier signée, il ne vous sera plus possible de négocier les frais de dossier.

Les pénalités pour remboursement anticipé

Il n’est pas exclu, pour plusieurs raisons, que vous vouliez vendre votre bien immobilier avant la fin de votre crédit.

Si vous décidez de rembourser votre emprunt par anticipation, sachez que les contrats de prêt incluent en général une pénalité pour remboursement anticipé s’élevant à 3 % des capitaux restant dus. Les pénalités pour remboursement anticipé sont négociables, vous pouvez les diminuer voire, dans les meilleurs des cas, les supprimer à condition de négocier avant de signer votre offre de crédit immobilier.

Les modulations d'échéances

En cours d’emprunt, vous avez la faculté de modifier à tout moment votre mensualité d’emprunt immobilier mais cette souplesse est facturée pour la banque qui vous prélèvera des « frais modulations d'échéances ».

Vous pouvez tenter de négocier les modulations d'échéances en demandant à votre banque la gratuité de ce service.

L’assurance emprunteur

Au même titre que le taux d’emprunt, l’assurance de prêt est l’une des dépenses les plus conséquentes, liée à votre crédit immobilier : elle représente jusqu’à un tiers du coût total du crédit ! Véritable levier d’économies, c’est un critère de négociation très important à ne pas négliger !

Nous aborderons l’assurance de prêt en détail lors d’un prochain podcast, mais sachez d’ores et déjà que depuis la loi Lagarde de 2010, vous n’êtes pas obligé d’adhérer au contrat groupe d’assurance de prêt commercialisé par la banque.

En conclusion, Un apport personnel conséquent (minimum 10%),

Un profil emprunteur rassurant,

Une durée de remboursement réduite

Contribueront à faciliter votre négociation de crédit

C’est la fin de cet épisode, et nous avons hâte de vous retrouver pour notre prochain podcast.

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