La surprime d’assurance de prêt immobilier

La prime d'assurance est la somme que le souscripteur d’une assurance de prêt immobilier verse de manière régulière à son assureur pour être couvert en cas de sinistre pendant la période de remboursement du prêt immobilier. La prime d’assurance emprunteur peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

Une surprime est calculée en pourcentage et ajoutée à la cotisation de base pour étendre la couverture de l’assurance emprunteur à des risques qui ne sont pas pris en charge dans les garanties de base : c'est le rachat d’exclusions de garantie d'assurance prêt immobilier.

Chaque organisme d'assurance détermine le calcul du montant de la surprime assurance prêt immobilier en fonction de ses propres barèmes.

Quels critères sont pris en compte pour évaluer le calcul du taux d'assurance de prêt immobilier ?

Plusieurs critères liés à votre profil d'emprunteur sont pris en compte par les banques et assureurs pour évaluer le taux d'assurance de prêt qui sera appliqué à votre projet immobilier. Exprimé en pourcentage, le taux d'assurance représente le prix annuel de votre couverture.

Parmi ces nombreux critères, figurent notamment :

• Votre âge,
• Votre état de santé
• Si vous êtes fumeur ou pas
• Les sports pratiqués
• La base du taux d’assurance de prêt : capital emprunté ou capital restant dû
• Le montant et la durée de l'emprunt,
• La quotité choisie si plus d'un emprunteur
• Les garanties d'assurance souscrites.

Surprime liée à des risques médicaux

Pour vous garantir et pour calculer le montant de votre prime, l'assureur va prendre en compte votre état de santé. Les documents à fournir varient en fonction du montant emprunté et de votre âge. Généralement, en deçà de 200 000€ et de 45 ans, vous devez simplement remplir un questionnaire de santé. Ne faites pas de fausse déclaration. Par exemple, Si vous vous déclarez non-fumeur et que, lors d'un sinistre, l'assureur découvre que vous l'êtes, il sera en droit de refuser l'indemnisation du sinistre même si celui-ci n'a pas de lien avec le tabagisme.

Passé 45 ans ou pour un emprunt d'un montant important ; ce questionnaire sera plus précis. Certains examens médicaux, comme une prise de sang ou un électrocardiogramme, peuvent vous être réclamés.

En présence d'une maladie grave ou chronique (asthme, diabète...), l'assureur peut l'exclure de la garantie. C'est-à-dire qu'il vous assurera...excepté pour le risque lié à cette pathologie. On parle alors d'une exclusion partielle. Celle-ci vous sera notifiée et vous devrez l'accepter pour que le contrat prenne effet. L'assureur peut aussi considérer, qu'au vu de votre état de santé ou de vos antécédents médicaux vous présentez un risque de décès ou d'invalidité beaucoup plus élevé que la moyenne. Par exemple, si vous êtes atteint d'une maladie chronique comme le VIH ou la sclérose en plaques ou alors vous avez eu un cancer actuellement en rémission. Dans ce cas, vous pouvez bénéficier de la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé).

Loi Lemoine : questionnaire de santé et formalités médicales supprimés sous certaines conditions

La loi Lemoine instaure également la suppression de toute formalité médicale (questionnaire de santé, examen médical…) pour l’assurance de prêt immobilier répondant à 3 conditions cumulatives :

• L’assurance doit concerner un prêt immobilier accordé à un consommateur pour le financement d’un bien à usage d’habitation ou un usage mixte (habitation et professionnel).
• La part assurée sur l’encours cumulé des crédits ne doit pas dépasser 200 000€ par assuré. Cet encours comprend le prêt demandé ainsi que l’ensemble des prêts immobiliers souscrits par l’assuré (tous prêteurs et tous assureurs confondus).
• L’échéance de remboursement du crédit doit survenir avant le 60e anniversaire de l’assuré.

Ainsi, pour les contrats concernés, aucune information relative à l’état de santé (IMC ...) ni aucun questionnaire de santé ou examen médical ne peut être demandé par l’assureur. Ces dispositions facilitent donc à l'accès à l'assurance de prêt et donc au crédit pour les anciens malades.

Toutefois, l’assureur conserve la possibilité de maintenir les questions relatives aux habitudes de vie des emprunteurs : consommation de tabac ou d’alcool, profession de l’assuré.

Cette mesure est entrée en vigueur le 1er juin 2022.

Le droit à l'oubli

Depuis septembre 2015, le droit à l’oubli permet aux emprunteurs ayant eu un risque aggravé de santé (comme par exemple un cancer) de ne pas déclarer leur maladie à leur assureur si aucune rechute n’a été constatée pendant un certain délai. Avant la loi Lemoine, ce délai était de 10 ans après la fin du protocole thérapeutique. Il était ramené à 5 ans si le cancer de l’assuré était survenu avant ses 21 ans.

La loi Lemoine harmonise le délai du droit à l’oubli pour les anciens malades à 5 ans, quel que soit l’âge de l’assuré à la date du diagnostic et ajoute l’hépatite C à la liste des maladies bénéficiant du droit à l’oubli.

Cette mesure est entrée en vigueur le 2 mars 2022 pour tous les nouveaux dossiers.

Surprime liée à l’âge de l’assuré

Aujourd'hui, la plupart des contrats d'assurance emprunteur proposées par les banques peuvent vous couvrir jusqu'à 70 ou 75 ans pour le décès et l'invalidité. Votre prêt doit être remboursé à votre soixante-dixième ou soixante-quinzième anniversaire.

Cependant, l'incapacité temporaire de travail (ITT) s'arrête à l'âge légal de départ à la retraite. Un point qu'il convient de vérifier si vous envisagez de prendre votre retraite à un âge avancé.

Surprime liée à une profession

Si vous exercez une profession considérée comme risquée, vous pouvez rencontrer des difficultés à trouver une assurance emprunteur acceptant de vous couvrir. C'est, par exemple, le cas si vous devez manier des armes à feu (militaire, convoyeur de fonds...) ou si vous travaillez dans des conditions extrêmes (mineur, grutier, pilote de course ou de chasse...) ou des milieux hostiles (reporter ou photographe de guerre, pompier...).

Surprime liée à un sport à risques

Vous travaillez dans un bureau mais vous êtes mordu d'escalade, de parapente ou de saut à l'élastique ? Dans ce cas, l'assureur va accepter de vous couvrir, excepté pour les risques liés à votre pratique sportive. Par exemple, si vous vous retrouvez tétraplégique à la suite d'un accident d'escalade.

Certaines situations, prévues dans le code des assurances ne sont jamais indemnisées par l'assurance emprunteur. Il s'agit, notamment, des faits de guerre, des émeutes, des actes de terrorisme, des explosions nucléaires ou encore des sabotages. Sont aussi exclus certains faits imputables à l'emprunteur : rixe, accident en état d'ivresse, consommation de stupéfiants ou suicide dans les 12 mois de la conclusion du contrat...

Si l'assureur après examen de votre dossier a exclu un ou plusieurs risques, vous pouvez négocier avec lui de racheter certaines exclusions. S'il accepte (il n'est pas tenu de le faire), vous pourrez, alors, moyennant une surprime s'ajoutant à la prime de base, être couvert pour un risque qui était initialement exclu. C'est souvent possible pour un risque lié à une pathologie ou à la pratique d'un sport. Dans ce dernier cas, posez-vous la question de savoir si le risque garanti justifie réellement le surcoût. Par exemple, si vous pratiquez le ski de l'extrême, vous pouvez peut-être vous contenter d'évoluer quelques années sur des pistes balisées...

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Communication à caractère publicitaire

Si le rachat de l'exclusion est impossible ou trop onéreux, vous pouvez refuser le contrat proposé par votre banque et trouver vous-même une assurance adaptée à vos besoins. C'est le principe de la délégation d'assurance. Si les garanties proposées sont au moins équivalentes à son contrat, la banque ne peut pas vous refuser le vôtre. La délégation d'assurance est intéressante pour s'assurer jusqu'à un âge avancé (certains contrats couvrent jusqu'à 90 ans, voire plus) ou pour être garanti lorsque l'on exerce une profession à risques.

Le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance) est le taux appliqué à votre assurance emprunteur si vous souscrivez un crédit immobilier. Il vous permet de savoir quelle est la part de votre assurance dans le coût total de votre emprunt, sur une année.

Pour le fixer, les établissements d’assurance et les banques tiennent compte de :

• Votre âge ;
• Votre situation professionnelle ;
• La durée de votre prêt immobilier ;
• Votre état de santé déterminé par un questionnaire médical (sauf pour les propriétaires de moins de 60 ans et les emprunts de moins de 200 000 € avec la loi Lemoine).

Ce taux impacte de manière non négligeable le coût total de votre crédit immobilier. En effet, l’assurance emprunteur peut représenter plus de 30 % du coût effectif du prêt.

En cas de refus d'assurer votre prêt, vous pouvez proposer à votre banque une solution alternative pour garantir votre emprunt. Par exemple, en faisant appel au cautionnement d'une personne solvable, en nantissant (apporter en gage) un portefeuille de valeurs mobilières ou un contrat d'assurance-vie. Vous pouvez aussi apporter en garantie un bien immobilier en votre possession et sur lequel vous n'avez plus d'emprunt. Comptez 1000€ de frais, environ pour un nantissement. Apporter un bien immeuble en garantie est plus onéreux et nécessite un acte notarié : 1%, environ, de la valeur du bien.