Comment se calcule le taux d'une assurance de prêt immobilier ?

Le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance) exprime le coût de l’assurance de prêt : il comprend le taux auquel s’ajoutent les frais annexes liés à la souscription de l’assurance (frais de dossier notamment).

Le coût d'assurance représente près d’un tiers du coût total d’un crédit et varie selon votre projet immobilier et profil : Son calcul peut se faire selon 2 méthodes différentes : sur le capital total emprunté ou le capital restant dû.

• Coût sur la base du capital total : dans ce cas, vos cotisations mensuelles d’assurance sont fixes pendant toute la durée de votre crédit immobilier,
• Coût sur la base du capital restant dû : dans ce cas, vos cotisations mensuelles d’assurance sont dégressives : le taux s’applique sur le montant du crédit restant à rembourser qui diminue chaque mois au fil du temps.

Hormis le montant et la durée du crédit, de nombreux critères permettent d’évaluer le risque que vous représentez aux yeux de l’assureur en charge de prendre le relais des remboursements en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, accident), conformément aux conditions précisées dans votre contrat d’assurance.

Le niveau de garanties

Le taux d’assurance emprunteur dépend du niveau de couverture de l’assurance. Les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) sont incontournables ; d’autres garanties optionnelles comme la garantie perte d’emploi peuvent être souscrites par l’emprunteur selon son profil, augmentant le coût de l’assurance et par conséquent celui du coût total de son crédit immobilier.

L’âge de l’emprunteur

Plus un emprunteur avance en âge et plus l'établissement bancaire prend des risques à assurer son prêt immobilier. En effet, avec les années, les antécédents médicaux sont plus nombreux et les probabilités de ne pas rembourser le prêt jusqu'à son terme sont plus importantes.

Par conséquent, plus l'emprunteur est âgé et plus la surprime appliquée par l'assureur sera importante.

La profession

De même, plus l'emploi et les revenus de l'emprunteur sont stables, moins il y a de risque qu'il ne puisse rembourser son crédit.

Toutefois, si l'emprunteur exerce un métier dangereux (par exemple : policier, militaire, pompier, marin, cascadeur, militaire, convoyeur de fonds), l'assureur devra renforcer le taux d'assurance emprunteur, voire en trouver une sur mesure, afin que l'assurance de prêt proposée soit adaptée au profil de l'emprunteur.

Les quotités

Lorsque vous empruntez à 2, une quotité d'assurance doit être déterminée. Cette quotité permet de répartir la couverture proposée par l'assureur entre les 2 emprunteurs.

L'addition des 2 quotités doit représenter a minima 100%, mais peut aller jusqu'à 200% (100% par co-emprunteur).

La répartition dépend du profil de chacun : revenus individuels, capacité de remboursement, situation professionnelle, état de santé. Si les co-emprunteurs ont à peu près la même situation, la quotité peut être fixée à 50/50. En revanche, si l'un des 2 gagne significativement plus que l'autre, il pourra être intéressant de majorer sa quotité.

La quotité s'applique à l'ensemble des garanties souscrites par l'emprunteur. Il ne faut donc pas vous focaliser uniquement sur le cas du décès, mais bien penser aux risques liés à l'invalidité.

L’état de santé

Le taux d’assurance sera à l’image du risque présenté par l’emprunteur : Antécédents médicaux, pathologies, maladie chronique ?

La pratique d’un sport à risques

La pratique d’un sport considéré comme dangereux par les assureurs (sports de montagne, aériens, nautiques ...) peut augmenter le coût de votre assurance de prêt, voire entraîner un refus de vous couvrir pour ce risque. Il est important de bien déclarer la pratique d'une activité considérée à risque afin d'être couvert par l’assurance en cas d'accident.

L'état de santé et les antécédents médicaux de l'emprunteur comptent pour une part importante dans l'évaluation des risques de maladie ou d'accident.

Pour l’assurance de prêt immobilier répondant à 3 conditions cumulatives, la loi Lemoine supprime les formalités médicales et même tout questionnaire de santé :

• L’assurance doit concerner un prêt immobilier accordé pour le financement d’un bien à usage d’habitation ou un usage mixte (habitation et professionnel).
• La part assurée sur l’encours cumulé des crédits ne doit pas dépasser 200 000€ par assuré.
• L’échéance de remboursement du crédit doit survenir avant le 60e anniversaire de l’assuré.

Voici 3 exemples de taux d'assurance emprunteur pour un homme de 36 ans, salarié cadre, qui emprunte 250 000 € sur 18 ans pour acheter sa résidence principale, à 50/50 avec sa compagne.

• Taux de 0,30 % : 250 000 € X 0,30 % X 18 ans =13 500 € de primes d'assurance globales.
• Taux de 0,25 % : 11 250 € de primes d'assurance globales.
• Taux de 0,18 % : 8 100 € de primes d'assurance globales.

Pour finir, sachez que le taux annuel effectif de l'assurance (TAEA) permet d'évaluer la part de l'assurance emprunteur dans le coût global d'un crédit. L'assureur est obligé de le fournir. Le but est de faciliter la comparaison des offres de prêt et d'améliorer la transparence des coûts associés.

Le choix d’une assurance de prêt nécessite une réflexion approfondie.

Il convient de prendre le temps de comparer les différents taux d’assurance proposés par les nombreux assureurs sur leur site, d’effectuer de nombreuses simulations afin de trouver le taux d’assurance le plus compétitif et une couverture adaptée :

• La délégation d’assurance : La loi Lagarde de 2010 a supprimé la possibilité pour les banques de conditionner l'octroi d'un crédit immobilier à la souscription de leur propre assurance groupe : grâce à cette loi, l’emprunteur est libre, s’il le souhaite, de souscrire une assurance individuelle auprès d'un autre assureur.

Une condition à respecter : le contrat doit offrir a minima le même niveau de garanties que celui initialement proposé par la banque

• Bénéficiez d’un meilleur taux pour votre assurance de prêt !

Si vous avez détenez déjà un contrat d’assurance de prêt, vous avez la possibilité d’en changer pout une offre mieux adaptée à vos besoins et moins coûteuse sous réserve là encore de respecter le même niveau de garanties.

Si vous souscrivez votre contrat d’assurance de prêt après le 1er juin 2022, cette substitution pourra se faire à tout moment, même au –delà de la 1ère année, grâce à la loi Lemoine. Si votre contrat d’assurance de prêt est antérieur à cette date, il faudra attendre le 1er septembre 2022 pour avoir la possibilité de résilier à tout moment.

Consultez nos podcasts pour en savoir plus sur toutes les grandes étapes de votre projet immobilier de la recherche de votre bien à la remise des clés.