Frais de garantie de prêt, quelle différence avec l'assurance de prêt immobilier ?

Comprendre les frais de garantie de prêt immobilier est essentiel lors de la souscription d'un crédit immobilier.

Une sûreté souvent imposée par le banquier

La banque doit être certaine, en cas d’impayés non couverts par les assurances, qu’elle pourra recouvrer le montant de sa créance. Pour se prémunir contre le non-remboursement du crédit immobilier, l'établissement prêteur exige une garantie qui lui permettra de récupérer les sommes prêtées en cas de défaillance de l'emprunteur dans sa capacité à rembourser les sommes empruntées.

C'est quoi les frais de garantie pour un prêt immobilier ?

Les frais de garantie constituent un dispositif complémentaire à l’assurance emprunteur qui couvre le souscripteur si les remboursements ne peuvent être effectués uniquement en cas de décès, maladie ou encore invalidité.

Ces frais constituent un poste de dépense à prendre en compte dans le montant total de votre crédit immobilier, au même titre que l’assurance emprunteur.

Il existe 4 types de garanties (ou sûretés) :

• Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) : Avec un fonctionnement similaire à l'hypothèque, le PPD permet à la banque d'exiger la saisie puis la vente du bien en cas de non-paiement de l'acquéreur. La banque prélève alors la part du capital restant dû sur le montant global de la revente. Cette opération est exonérée de la taxe de publicité foncière, ce qui permet d'en réduire le coût.
• L'hypothèque : Dans cette situation, vous devez donner des droits à la banque sur votre immeuble. En cas d'impayés, la banque peut demander la saisie puis la vente aux enchères du bien pour récupérer les sommes avancées. Contrairement au PPD, la garantie hypothécaire nécessite de régler la taxe de publicité foncière et les frais d'enregistrement au bureau des hypothèques, ce qui représente un coût non négligeable.
• La caution : l'emprunteur fait appel à une société privée ou bien à une mutuelle vouée à se porter caution pour son prêt contre rémunération. En cas de défaut de paiement de l'emprunteur, l'organisme financier spécialisé prend le relais. Aucuns frais d'enregistrement n'est requis dans la mesure où l'acte de cautionnement n'a pas besoin d'être rédigé par un notaire. Une personne physique peut également se porter caution, à condition que son engagement ne soit pas disproportionné au regard de son patrimoine. La caution peut être une mutuelle, une société privée de cautionnement ou encore une personne physique (le cautionnement par une personne physique n’est quasiment plus pratiqué). La procédure varie si votre cautionnement est simple ou solidaire.
• imple : S'il s’agit d’un cautionnement simple, la caution peut demander au prêteur de saisir et vendre vos biens avant d’entamer les procédures contre elle. Ce processus est appelé le bénéfice de discussion. La caution peut aussi demander à la banque de diviser le remboursement du prêt s'il y a plusieurs cautions, c’est le bénéfice de division.
• olidaire : A contrario, si le cautionnement est solidaire, la caution renonce au bénéfice de discussion et de division. Elle devra obligatoirement payer votre dette. Ce cautionnement est le plus courant. Cette forme de garantie est la plus fréquente quand vous faites un prêt. En effet, pour vous, c’est généralement la plus avantageuse car la moins coûteuse. De plus, elle ne requière aucun acte notarial préalable ce qui représente un réel gain de temps
• Le nantissement : L'emprunteur choisit de garantir sa dette en mettant en gage un bien incorporel. Les biens dits “ nantis ” sont des produits financiers comme un compte épargne, une assurance vie ou des comptes titres en OPCVM. En cas de non remboursement de l’emprunteur, la banque pourra puiser dans ce capital, précédemment placé en garantie.

L'avantage principal du nantissement est qu’il est moins coûteux que l’hypothèque ou le cautionnement mais il requiert une épargne confortable et immobilise les fonds du compte nanti.

Les garanties de prêt réelles et personnelles

Les garanties sont dites personnelles quand une personne ou un organisme se porte garant du remboursement du prêt immobilier. C’est le cas pour le cautionnement.

Une garantie est réelle lorsque c’est un bien qui couvre les frais de garantie et non une personne, qu’elle soit physique ou morale. Les sûretés réelles sont l’hypothèque et le privilège du prêteur de deniers.

Comment sont calculés les frais de garantie ?

Les garanties vont impacter le coût total de votre crédit. Le montant des frais de garantie dépend de la somme empruntée et du type de garantie retenu.

Plus le montant du prêt est élevé, plus son prix sera important. Néanmoins, les montants varient selon le type de garantie choisie et se calculent selon un pourcentage du montant emprunté. Il existe également des frais fixes selon les garanties.

En fonction de ces éléments, les frais de garantie correspondront :

• Aux frais de notaire dans le cas de l’hypothèque et du PDD (Privilège de Prêteur de Deniers).

En effet, ces 2 types de garantie font nécessairement l’objet d’un acte notarié.

• Au paiement d’un organisme de cautionnement dans le cas de la caution.

Il convient pour l'emprunteur de choisir la solution la moins contraignante et la moins onéreuse possible, tout en prenant en compte les éventuelles exigences de sa banque.

Vous choisirez si possible la garantie la moins chère pour vous mais cela ne sera pas toujours possible car votre banque peut vous imposer une hypothèque (classique ou hypothèque en viager) ou un PPD (Privilège de Prêteur de Deniers). Par ailleurs, si votre banque accepte un cautionnement (le plus souvent la garantie la moins chère), elle peut vouloir vous imposer sa société de cautionnement,

Quand faut-il payer les frais de garantie ?

Les frais de garantie sont réglés à la signature de l’acte de vente, au même titre que le montant total de l’achat, les frais de notaire ou encore les frais d’agence.

Qui paie les frais de garantie ?

Les frais de garantie sont à la charge de l’emprunteur et doivent être payés au début du prêt. Ils peuvent atteindre 2 % du montant total emprunté et ne sont pas ou peu négociables.

Peut-on récupérer les frais de garantie ?

Le remboursement des frais de garantie n’est pas systématique, il intervient uniquement dans le cas où votre prêt immobilier est assorti d'une caution bancaire et s’il n’y a pas eu de difficultés au cours de la période de remboursement du prêt. La restitution peut avoir lieu quand le prêt est remboursé à l’échéance ou par anticipation, par exemple si vous vendez votre bien ou si vous souhaitez changer de banque.

Cependant, tous les organismes de cautionnement ne pratiquent pas le remboursement : il n'existe aucune obligation légale en ce sens.

L'assurance emprunteur constitue une sécurité supplémentaire pour l'établissement prêteur, mais aussi et surtout pour l'emprunteur.

Assurer votre crédit immobilier permet en effet de vous protéger, vous et votre famille si vous n'êtes plus en mesure de payer les mensualités de votre prêt : votre assureur s'engage alors à rembourser votre organisme prêteur en cas de décès, ou à prendre en charge vos échéances en cas d'invalidité ou d'incapacité, voire de perte d'emploi.

Depuis la loi Lagarde de 2010, l'emprunteur est libre de choisir son assurance emprunteur, qu'il peut souscrire dans le cadre d'un contrat groupe (auprès de sa banque) ou d'une délégation d'assurance (auprès d'un autre assureur). Seule condition : respecter l’équivalence de garanties et donc souscrire une couverture, a minima égale.

Quelle est la part de l'assurance emprunteur dans le coût global de l'assurance emprunteur ?

Le Taux Annuel Effectif d'Assurance (TAEA), issu de la loi Hamon de 2014 permet à chaque emprunteur de connaître la part de l’assurance emprunteur dans le coût total du prêt immobilier.

Définition du Taux Annuel Effectif d'Assurance (TAEA)

Dans l'offre de prêt proposée par votre banque, le Taux Annuel Effectif d'Assurance (TAEA) est un indicateur qui permet ainsi de comparer différents produits d'assurance et leurs tarifs. Il s'agit d'un taux qui prend en compte le coût total de l'assurance sur une période donnée. Il est exprimé sous forme de pourcentage et est calculé en tenant compte des frais de gestion, des frais de souscription et des frais de résiliation.

Qu'est-ce que le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) ?

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) est un pourcentage qui reflète le coût total d'un produit financier, notamment un prêt ou une assurance, en tenant compte de tous les frais et commissions associés. Il permet aux consommateurs de comparer facilement les offres de prêt et de trouver le produit le plus avantageux.

L’emprunteur peut ainsi mesurer pleinement l’étendue de l'assurance sur le prêt qui lui est proposé. Avant l’entrée en vigueur de la loi Hamon, les prêteurs se contentaient souvent d’afficher un exemple peu significatif. Ce dernier portait en effet sur un montant emprunté très faible. Cette pratique avait pour résultat d’induire le client en erreur en lui laissant à penser que le coût de l’assurance est insignifiant. La réalité s’avère tout autre : la part de l’assurance dans le coût effectif de l'emprunt est généralement estimée autour de 30 %. Les crédits immobiliers portant habituellement sur un capital important, l’assurance emprunteur représente plusieurs milliers d’euros répartis sur toute la durée du prêt immobilier.

Outre la mention du TAEA, l’obligation d’information imposée aux organismes prêteurs inclut :

• Le détail des risques couverts par le contrat et dont le TAEA intègre le coût (décès, perte totale et irréversible d’autonomie, l’invalidité permanente totale, l’invalidité permanente partielle, l’incapacité temporaire totale, perte d’emploi) ;
• Les critères d’équivalence exigés pour les différentes garanties par l’établissement prêteur dans l’éventualité où l’emprunteur choisit une assurance en délégation.

Attention, le TAEA ne doit pas être confondu avec le Taux Annuel Effectif Global (TAEG).

Quels sont les frais à payer pour obtenir un prêt immobilier ?

Exprimé en pourcentage annuel de la somme emprunté, le TAEG regroupe la totalité des coûts engendrés par l’octroi du financement :

• les intérêts,
• le coût de l'assurance,
• les frais de dossier : rémunération versée à la banque en contrepartie de l'étude et du montage de votre dossier de prêt,
• les frais relatifs à la mise en place des garanties (caution, hypothèque, inscription de privilège de prêteur de deniers) qui ont pour objectif de limiter les risques de non-remboursement du crédit

Quel est le montant des frais de dossier pour un prêt immobilier ?

Les frais de dossier sont des frais exigés par les banques pour rémunérer le travail d’analyse de votre dossier emprunteur. Ces frais correspondent en moyenne à 1 % du montant emprunté, avec un montant généralement compris entre 500 et 1500 €.

Comprendre la quotité d'assurance du taux annuel effectif d'assurance (TAEA).

Le Taux Annuel Effectif d'Assurance (TAEA) est un indicateur qui vous permet de comparer les coûts d'assurance associés à votre emprunt. Il représente le coût total de l'assurance emprunteur sur une année et comprend la quotité d’assurance qui est le pourcentage du capital emprunté qui est assuré. Pour connaître la quotité d'assurance, il suffit de diviser le montant de l'assurance par le montant de l'emprunt.

Quelles informations doit mentionner le TAEA ?

Exprimé en pourcentage, le TAEA doit figurer sur toute publicité et offre de crédit et doit être accompagné :

• Du montant total de l'assurance de prêt immobilier sur la durée totale du prêt,
• Du coût de l'assurance de prêt en euros par mois,
• Du détail des garanties présente au contrat (décès, perte totale et irréversible d'autonomie, invalidité permanente totale...) dont le coût est inclus dans le calcul du TAEA.

La garantie de prêt immobilier et l'assurance emprunteur sont complémentaires, dans la mesure où elles permettent toutes deux de garantir la solvabilité de l'emprunteur pour lui permettre d'aller au bout de ses projets.

L'assurance de prêt immobilier offre une grande souplesse. Elle tient compte du profil de l'emprunteur (âge, profession…) ainsi que des caractéristiques du prêt (durée, nombre de co-emprunteurs, etc.).

Changer quand vous le voulez l’assurance de votre prêt immobilier

Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez résilier à tout moment votre assurance emprunteur pendant toute la durée du contrat.

Quand peut-on changer de contrat d'assurance de prêt immobilier ?

Même si vous avez déjà souscrit un contrat, il est tout à fait possible de changer votre assurance de prêt immobilier !

Assurance de prêt et loi Lemoine de 2022

La loi Lemoine de 2022 vous permet de résilier votre contrat d’assurance à tout moment, sous réserve que le nouveau contrat d'assurance respecte les garanties minimales exigées par votre établissement bancaire : ce changement d’assurance ne peut en effet avoir lieu que si le niveau de garantie de votre nouveau contrat est au moins identique à celui de votre nouveau contrat, c’est le principe d’équivalence du niveau de garantie.

Cette résiliation à tout moment peut se faire par tous moyens (courrier simple ou LRAR, email, espace client…), sans délai de préavis et peut vous permettre de réaliser d'importantes économies.

Comment changer d'assurance d'emprunteur ?

Depuis la loi Lemoine de 2022, la faculté de résiliation de votre assurance emprunteur n’est soumise à aucun formalisme et peut se faire par tous moyens et sans condition de délai (par lettre simple ou recommandée, email, espace client, déclaration faite au siège social ou chez le représentant de l'assureur, ou par tout autre moyen prévu au contrat).

Vous devrez :

• Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur accompagnée du certificat d’adhésion remis par votre nouvel assureur, ainsi que des conditions générales et particulières de votre nouvelle assurance de prêt.
• Indiquer à l'assureur la date de prise d'effet du nouveau contrat d'assurance accepté par votre banque.

Si votre demande correspond aux conditions de votre banque, cette dernière devra modifier votre contrat de prêt dans un délai de 10 jours à compter de la réception de votre courrier.

Une fois le nouveau contrat d'assurance emprunteur validé par votre banque, votre assureur ne peut pas s’opposer à la résiliation de votre contrat initial.