Assurer un prêt à taux zéro
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêt accordé sous conditions de revenus pour l‘acquisition d’une résidence principale. Ce prêt doit toutefois être garanti par une assurance emprunteur.
Les caractéristiques du prêt à taux zéro
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt accordé par les banques ayant passé une convention avec l’Etat. Son objectif est de favoriser l’accès à la propriété.
Ce prêt aidé, accordé sous condition de ressources, nécessite de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années.
Il concerne :
- la construction ou l'achat d'un logement neuf, quelle que soit la zone géographique.
- l'achat d'un logement ancien nécessitant des travaux importants représentant au moins 25% du coût de l'opération (uniquement en les communes en zones B2 ou C). Cliquez ici pour connaître la zone de votre commune.
Les conditions d'attribution du PTZ sont liées à des plafonds de ressources par zone d'implantation du logement et à la composition du foyer.
Le PTZ ne peut financer la totalité du bien immobilier, il vient toujours en complément d'un autre prêt. Il ne peut dépasser 40% du montant de l'acquisition. Il est cumulable avec un autre prêt conventionné (prêt d'accession sociale, prêt épargne logement). Aucun frais de dossier ne peuvent être perçus sur le PTZ.
La durée maximale d’un PTZ est de 25 ans.
L'emprunteur peut contracter son PTZ dans une banque différente de celle qui accorde le crédit principal.
Prêt à taux zéro et assurance de prêt immobilier
Comme pour un prêt « classique », la banque va demander à l’emprunteur de contracter une assurance pour garantir l’emprunt consenti.
Si avec un prêt à taux zéro, c’est l’Etat qui prend en charge les intérêts du capital emprunté, l’assurance de prêt reste à la charge de l’emprunteur.
La durée de remboursement d’un PTZ pouvant aller jusqu’à 25 ans, l’emprunteur peut avoir à faire face, pendant cette période, à des aléas de la vie (accident, maladie). L'assurance emprunteur contractée dans le cadre d’un PTZ doit donc couvrir les risques:
- de décès ;
- de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
- d’invalidité ;
- d’incapacité ;
- et éventuellement de perte d’emploi.
La loi Lagarde de 2010 vous permet de contracter l’assurance de votre PTZ chez un autre organisme financier que la banque qui vous a octroyé le PTZ, c’est le principe de la délégation d’assurance.
Est-il possible de changer d’assurance de prêt à taux zéro ?
La loi vous permet également de résilier et de remplacer votre assurance de prêt, à condition que le niveau de garanties du nouveau contrat d’assurance soit a minima équivalent à celui du contrat actuel.
Au cours des 12 premiers mois suivant la signature de votre offre de prêt immobilier, la loi Hamon de 2014 vous permet de changer d’assurance de prêt à tout moment et sans frais. La demande de résiliation doit être faite à la banque par courrier recommandé au plus tard 15 jours avant l’échéance.
Au-delà de la première année, l’amendement Bourquin de 2017 permet la résiliation de l’assurance de prêt chaque année, à la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt. Un préavis de 2 mois avant la date anniversaire doit être respecté pour envoyer votre demande à la banque.
Les critères d’équivalence du niveau de garanties et la fiche standardisée d’information (FSI)
Pour vous aider à comparer les garanties, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a établi une liste de critères qui doivent être sélectionnés par la banque pour chaque garantie.
Les critères sélectionnés par la banque parmi cette liste sont précisés pour chaque garantie dans la fiche standardisée d’information (FSI) que la banque vous remet dès la première simulation de prêt.
Cette fiche, qui comporte toutes les garanties exigées par la banque, vous permet d'évaluer l'équivalence de niveau de garanties, préalable à l'acception de la délégation d’assurance de prêt.
Convention AERAS et assurance de prêt à taux zéro
Les personnes ayant un risque aggravé de santé ou ayant souffert d’une pathologie grave comme le cancer peuvent faire jouer la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé).
Cette convention, entrée en vigueur en 2007, a pour objectif de favoriser l’accès au crédit immobilier des personnes ayant ou ayant eu un problème grave de santé.
Sous conditions de revenus, la surprime d’assurance du PTZ des emprunteurs de moins de 35 ans est intégralement prise en charge par les assureurs et les établissements de crédit.
En 2015, complétant la convention AERAS, les pouvoirs publics ont instauré le droit à l’oubli. Ce dispositif permet aux anciens malades du cancer d’échapper à l’obligation de déclarer cet antécédent médical à leur assureur.
Ainsi, les personnes ayant terminé leur protocole thérapeutique depuis plus de 10 ans si la maladie a été diagnostiquée à l’âge adulte ou depuis plus de 5 ans s’il s’agit d’un cancer survenu avant les 18 ans révolus de l’emprunteur, peuvent bénéficier du droit à l’oubli de la Convention AERAS.
En 2016, une grille de référence a été mise en place afin de lister, d’une part, les affections et délais à respecter après la fin du traitement, au-delà desquels aucune surprime ni exclusion ne pourra être appliquée. D’autre part, la grille de référence dresse une liste des pathologies pour lesquels le taux de surprime est plafonné.
Ce qu'il faut retenir
Le PTZ est un prêt immobilier qui vient compléter un prêt principal à hauteur de 40% maximum du coût de l'opération. Ce prêt aidé est accordé par la banque en fonction de la localisation du bien acheté et de la situation et des ressources de l’emprunteur. Avec ce prêt à taux zéro, l'emprunteur ne rembourse aucun intérêt à la banque. Il devra cependant assurer le PTZ, tout comme le prêt immobilier principal. Le but de l'assurance emprunteur est de protéger l'acheteur en cas d'accident, de décès, d'invalidité ou encore d’incapacité. Si l'une de ces situations se produisait, c'est l'assurance qui remboursera à la banque le capital restant dû où les échéances dues, selon les conditions et modalités du contrat d’assurance de prêt.
