Micro foncier ou réel : quel régime choisir pour mes revenus locatifs ?
Si vous souhaitez vous lancer dans l'investissement locatif, vous devrez choisir entre deux régimes d'imposition : micro foncier ou régime réel. Découvrez les caractéristiques de chacun de ces régimes, pour trouver celui qui vous convient. Entre économie et facilité de gestion, plusieurs facteurs doivent être pris en compte pour faire le meilleur choix !
Les avantages de l'imposition au micro foncier
L'imposition au micro foncier offre des avantages considérables, particulièrement intéressants pour les propriétaires ayant de faibles revenus locatifs.
L'abattement forfaitaire en micro foncier
L'un des principaux avantages du micro foncier est l'abattement forfaitaire de 30% appliqué sur les revenus locatifs. Cet abattement représente une économie non négligeable, puisque seuls 70% des loyers perçus sont imposables.
Cela signifie aussi que quelles que soient vos charges, vous profitez d'un abattement réduisant considérablement la base imposable sur vos revenus issus des loyers.
La simplicité des déclarations de revenus locatifs
Le second avantage du micro foncier réside dans la simplicité de sa déclaration. En effet, le contribuable n'a qu'à renseigner le montant total des loyers perçus lors de l'année fiscale, sans avoir à détailler les charges déductibles.
Autre point intéressant, ce régime est appliqué automatiquement par l'administration fiscale si les revenus locatifs n'excèdent pas 15 000 € bruts par an. Cela simplifie grandement la gestion des revenus locatifs pour les propriétaires concernés.
Les avantages de l'imposition au régime réel
L'imposition au régime réel offre une flexibilité accrue dans la gestion de votre fiscalité locative. Même si la déclaration d'impôt est plus complexe que dans le cadre du micro foncier, l'effort peut en valoir la chandelle si vos charges dépassent l'abattement forfaitaire de 30% du micro foncier.
La déduction des charges
Contrairement au micro foncier, le régime réel vous permet de déduire l'intégralité de vos charges réelles liées à votre investissement locatif. Cela peut inclure les dépenses pour des travaux d'entretien, les primes d'assurance, les frais de gestion ou encore les intérêts d'emprunt.
Le régime réel s'avère donc particulièrement intéressant pour les propriétaires ayant des charges élevées. C'est également un choix obligatoire pour les investisseurs immobiliers dont les revenus locatifs dépassent le seuil de 15 000 € permettant d'opter pour le micro foncier. En effet, au-delà de ce montant, le régime réel s'applique de plein droit.
Le déficit foncier
L'imposition au régime réel permet aussi de créer ce qu'on appelle un déficit foncier. Quand les charges à payer sont plus importantes que le montant des loyers récoltés, le particulier va pouvoir déduire ce déficit de ses revenus imposables.
Ce dispositif fiscal peut représenter un véritable avantage, pour les personnes souhaitant payer moins d'impôts, tout en développant leur patrimoine via l'investissement locatif.
Comment choisir entre micro foncier et régime réel ?
Si les avantages de chaque régime ne vous ont pas permis de faire votre choix, voici concrètement les cas dans lesquels choisir l'une ou l'autre de ces options d'imposition.
Pourquoi opter pour le micro foncier ?
Vous pouvez opter pour le régime micro foncier, si vos revenus locatifs ne dépassent pas les 15 000 € par an. Les loyers perçus sont déclarés hors taxes. Cela signifie que si vous facturez la TVA, vous devez la soustraire à votre chiffre d'affaires, pour obtenir la somme à déclarer.
Si vous souhaitez déclarer simplement vos revenus fonciers, sans avoir de calculs à faire ou sans avoir à faire appel à un expert-comptable, cette formule pourrait aussi être la bonne. En effet, il vous suffit de déclarer les revenus locatifs en remplissant votre déclaration de revenus habituelle.
Quand opter pour le régime réel foncier ?
Le régime réel est avantageux dès lors que les charges annuelles liées à votre investissement locatif dépassent les 30% de revenus générés. En d'autres termes, si vous générez 10 000 € de revenus locatifs et que vous avez 5 000 € de charges, le régime réel est plus avantageux que le régime micro foncier.
Il faut néanmoins prendre en compte une déclaration légèrement plus complexe, qui doit généralement être confiée à un professionnel de la comptabilité.
Quel régime en location nue ?
Pour une location nue, c'est-à-dire une location qui n'est pas meublée, vous aurez parfaitement le choix de sélectionner l'une ou l'autre des options précédemment mentionnées.
C'est donc non seulement votre chiffre d'affaires, mais aussi vos charges et la complexité administrative de chaque régime, qui vous permettront de départager ces deux options.
Quel régime en location meublée ?
Si vous louez en tant que loueur en meublé non professionnel, autrement appelé LMNP, vous avez le choix entre le régime réel simplifié et le régime micro-bic. Pour disposer du statut de LMMP, il faut que les revenus tirés par l'activité de location soient inférieurs à 23 000 €. Il faut aussi qu'ils n'agissent pas des revenus principaux du foyer fiscal.
Ici aussi, le régime micro-bic vous permet de profiter d'un abattement fixe, tandis que le régime réel vous assure la possibilité de pouvoir déduire la totalité de vos charges.
Quand peut-on passer du réel au micro foncier ?
Le passage de l'une à l'autre de ces options d'imposition est très simple. Il suffit tout simplement, à l'occasion de votre déclaration annuelle de revenu, de changer le mode de déclaration de vos revenus.
Comment passer du réel au micro foncier ?
Sur la déclaration d'impôt en ligne, le choix d'imposition des revenus fonciers se résume à un simple clic su une case. Vous n'avez ensuite plus qu'à remplir les informations demandées :
- Le montant des revenus locatifs hors taxe, si vous optez pour le micro foncier ;
- Le montant des revenus locatifs hors taxe et le montant de charges déductibles, si vous optez pour le régime réel.
En cas de déficit foncier au régime réel, le centre des impôts déduit directement le montant du déficit sur la totalité de la base imposable.
Comment déclarer des revenus locatifs ?
Pour déclarer des revenus locatifs, deux régimes fiscaux s'offrent donc à vous : le régime micro foncier et le régime réel. Pour chaque option, vous devrez remplir un formulaire différent. Quel que soit le régime fiscal choisi, il est important de conserver tous les justificatifs des revenus et charges déductibles déclarés.
Régime micro foncier
Dans ce cas, il vous suffit de reporter le montant de vos loyers bruts dans la case 4BE de votre formulaire n° 2042. Il n'est pas nécessaire de remplir une déclaration annexe.
Régime réel
Si vous choisissez le régime réel pour l'imposition de vos revenus fonciers, vous devez remplir le formulaire n° 2044, dans lequel vous indiquez vos revenus locatifs et vos charges. Le résultat net foncier est ensuite reporté sur votre déclaration de revenus 2042.
Comment déclarer mes revenus locatifs pour une année incomplète ?
Si vous avez mis en location un bien immobilier, sur seulement quelques mois de l'année, la démarche est la même. Que vous ayez acheté un bien en cours d'année, ou que vous l'ayez vendu, vous devez tout simplement déclarer le montant des loyers encaissés.
Si le fait de louer un appartement pendant seulement quelques mois n'a aucune incidence sur les déclarations d'impôts, cela peut faire varier le montant de la taxe foncière. Elle sera effectivement calculée au prorata de la durée de position du logement sur l'année. Cela doit être pris en compte dans vos calculs, si vous souhaitiez profiter d'un déficit foncier, incluant la taxe foncière.
Ce qu'il faut savoir sur le déficit foncier
Si en tant que contribuable vous optez pour le régime réel, voici quelques informations utiles concernant le déficit foncier.
Quelles charges peuvent être déduites au régime réel pour créer un déficit foncier ?
Les charges pouvant être prises en compte dans le résultat de votre activité locative sont les suivantes :
- frais de gestion et d’administration du bien : rémunération d’un concierge, frais d’agence immobilière ou d’un syndic de copropriété, etc.,
- impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire comme la taxe foncière,
- dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location,
- dépenses d’amélioration, qui ont pour objet d’améliorer les conditions de vie au sein d’un logement sans en modifier la structure,
- provisions pour charge pour une copropriété,
- charges locatives, si vous n'êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ,
- indemnités d’éviction ou de relogement d’un locataire si le logement n'est plus louable par exemple,
- primes d’assurance habitation,
- intérêts, assurance emprunteur et frais d’emprunt divers liés à la souscription d'un prêt immobilier.
Quels travaux peuvent-être pris en compte pour créer un déficit foncier ?
Nombreux sont les contribuables à choisir un logement dans lequel il faut réaliser des travaux, pour pouvoir créer un déficit foncier. Il est important de savoir que tous les travaux ne peuvent pas être pris en compte, dans le résultat de l'activité de location. Le bailleur peut déduire toutes les dépenses de réparation et d'entretien du logement. Ce sont celles qui permettent de maintenir l'état initial du logement mis à disposition des locataires.
Sont aussi déductibles toutes les dépenses relatives à la construction ou à l'agrandissement du logement. Pour finir, les travaux déductibles peuvent aussi avoir pour objet d'améliorer le confort au sein du logement. Il peut notamment s'agir de travaux visant à améliorer les performances énergétiques d'un appartement ou d'une maison.
Y a-t-il un plafond pour le déficit foncier ?
Dans le calcul de la rentabilité de votre investissement locatif, si vous souhaitez utiliser la déduction au titre du déficit foncier, vous devez aussi prendre en compte le plafond. En effet, vous ne pourrez pas déduire plus de 10 400 € de frais par an. Il s’agit du montant des frais hors taxes. La réduction de la base imposable n'est donc pas illimitée.
La loi Pinel en complément du déficit foncier : explication
La loi Pinel offre une opportunité complémentaire au déficit foncier pour optimiser votre fiscalité. Elle permet une réduction d'impôts sur le montant investi dans un bien immobilier neuf ou réhabilité, destiné à la location.
Le dispositif Pinel est soumis à des conditions spécifiques, comme des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
