Comment assurer son prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Un achat pour un investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier, ancien ou neuf, pour le mettre en location. Il peut répondre à des objectifs variés :

• se constituer un patrimoine immobilier
• générer des revenus complémentaires
• dégager une plus-value lors de la revente

L’investissement dans le neuf offre certains avantages :

• la possibilité, d'obtenir, sous certaines conditions de ressources, un prêt à taux zéro (PTZ) qui peut couvrir jusqu’à 40 % du montant total d'achat du bien
• la défiscalisation des intérêts d’emprunt
• des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Censi-Bouvard).

L'investissement dans l’ancien permet également de bénéficier de réduction d’impôt dans le cadre du dispositif Malraux, mais uniquement dans des zones de patrimoine historique. Si le bien requiert de gros travaux de réhabilitation, il est potentiellement éligible au dispositif Denormandie.

Quelles banques pour de l'investissement locatif ?

Hormis les grandes banques de France connues par la plupart d'entre nous, il existe beaucoup d'autres établissements disposés à financer votre projet d’investissement locatif. L'offre est abondante : organismes de crédits spécialisés dans l’immobilier, banques régionales, banques en ligne ou encore les services bancaires des groupes d’assurances...

Soyez prudents et faites confiance à des établissements bancaires sûrs et pérennes pour financer votre investissement locatif. Assurez-vous que la banque de votre choix est fiable et pérenne.

Quel apport pour un prêt immobilier locatif ?

Le montant de l’apport personnel demandé par les banques peut être variable selon la nature même de votre bien immobilier.

Les banques souhaitent que les emprunteurs disposent d’un apport personnel pour couvrir les frais annexes qui varient selon la nature du bien. Dans l’ancien, ceux-ci sont plus élevés que dans le neuf. Les frais de notaire s'élèvent en moyenne entre 2 et 3 % dans le neuf et atteignent en moyenne 8 % dans l’ancien.

Aussi, en général, les organismes de crédit vous demandent un apport à hauteur de 10 % dans l’ancien et de 5 % seulement dans le neuf.

Les banques peuvent aller plus loin et vous demander un apport personnel de 20 %. Un apport plus élevé aura un impact sur votre demande de prêt immobilier : vous rassurez la banque et mettez toutes les chances de votre côté pour voir votre demande de prêt acceptée.

Quel salaire pour un prêt de 150 000 euros ?

Quand vous sollicitez un prêt bancaire de 150 000 euros à un établissement prêteur, divers facteurs sont passés au crible pour s'assurer si ce montant correspond bien à votre capacité d'emprunt et à votre budget (capacité d'endettement). Sont examinés : votre situation financière, revenus et leur régularité, mais aussi le taux de votre crédit immobilier et votre reste à vivre.

Un investissement locatif peut se faire en direct ou via une société civile immobilière (SCI) ou une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Comme lors de la souscription d’un prêt immobilier destiné à l’achat d’une résidence principale, en cas de projet d’investissement locatif, vous devez également souscrire à une assurance de prêt immobilier pour garantir votre crédit.

Toutefois, en matière d'investissement locatif, les banques sont moins exigeantes en matière de garanties car elles considèrent que les loyers perçus couvrent partiellement ou intégralement la mensualité de crédit, minimisant ainsi les risques d’impayés. Le coût d’une assurance emprunteur pour un investissement locatif est donc la plupart du temps inférieur à celui de l'achat d'une résidence principale.

Le plus souvent, votre banque exige seulement les garanties décès et invalidité pour le financement d'un investissement locatif.

La garantie ITT pour l'assurance d'un prêt immobilier locatif

La garantie Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT) n'est, en général, pas demandée. En effet, vos loyers vont, en principe, vous permettre de faire face à vos échéances (et non vos revenus professionnels). Si vous le souhaitez, vous avez toujours la possibilité de choisir une formule de garanties comprenant l'ITT ou encore la Perte d'emploi.

Des garanties complémentaires selon votre profil

Vous pouvez avoir intérêt à vous protéger contre les impayés de loyers, surtout si vous prenez des garanties « allégées ». Cette garantie des loyers impayés (GLI) peut être souscrite en directe ou via votre administrateur de biens si vous confiez la gestion locative à un professionnel. Comme pour l'assurance emprunteur, la prime de votre GLI est déductible de vos loyers.

Vous pouvez aussi souscrire, gratuitement, la garantie Visale mise en place par les pouvoirs publics pour faciliter l'accès au logement de certaines catégories de locataires : étudiants de trente ans au plus, salariés de plus de 30 ans du secteur agricole ou en mutation professionnelle (depuis juin 2018).

L'assurance loyers impayés

La garantie loyers impayés (GLI) est une forme de protection offerte aux propriétaires qui louent leur bien immobilier. Elle permet de couvrir le risque de loyers impayés en cas de défaut ou de retard de paiement des locataires. Elle est également appelée assurance de loyers impayés et peut couvrir dans certains cas les dégradations locatives.

Lors de la souscription d’une assurance pour investissement locatif, la durée du crédit influe sur le taux d’assurance, majorant par conséquent le coût global du prêt. En effet, le calcul de la prime d’assurance emprunteur est toujours basé sur la durée initiale de l’emprunt.

S’agissant des intérêts lorsque la durée choisie est courte, le taux est plus attractif, mais le montant des mensualités est plus élevé. En cas de difficultés financières, vous risquez d’avoir du mal à rembourser vos échéances. Si en revanche, vous optez pour un crédit long, le TAEG et le coût seront plus importants, mais les mensualités pèseront moins lourd sur votre budget.

La quotité exigée par les banques est d'au moins 100% du montant emprunté. Dans le cas d'un investissement locatif pour une personne seule, celle-ci sera donc assurée à 100% pour chaque garantie souscrite.

Dans le cadre d'un de co-emprunteurs, la quotité peut varier de 100% à 200%. La quotité peut être répartie de façon égale (50% /50%, 100%/100%, etc.), mais les quotités peuvent différer en fonction des moyens financiers de chaque co-emprunteur. Par exemple, pour une quotité de 50% par emprunteur, en cas d'impossibilité pour l'un des co-emprunteurs, l'autre remboursera uniquement la moitié de la mensualité de prêt, les 50 % restants étant couverts par l'assurance emprunteur.

Qu’en est-il pour les SCI et SCPI ?

Dans le cadre d'une SCI ou SCPI, les100 % de la quotité peuvent être répartis entre les différents associés.

Un crédit immobilier destiné à un investissement locatif en SCI ou en SCPI doit être couvert dans son intégralité par l’assurance emprunteur souscrite au nom des associés.

Dans le cadre d'un achat locatif via une SCI, il n'est pas obligatoire que chaque associé soit assuré, la seule condition est que l'emprunt soit couvert à 100%. La répartition des quotités dépendra du profil de chaque associé (revenus, état de santé, âge).

Les primes d'assurance emprunteur peuvent être déduites des revenus fonciers des investisseurs en locatif dans une SCI ou SCPI.

Les primes d'un contrat d'assurance souscrit pour garantir le remboursement d'un emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers, c'est à dire les revenus générés par la location de biens immobiliers. Pour cela, les primes d'assurance doivent avoir été effectivement supportées par le propriétaire, et ce dernier doit fournir aux services fiscaux les justificatifs correspondants.

En effet, les primes d'assurance versées par le propriétaire bailleur pour couvrir le prêt immobilier locatif sont considérées comme des charges foncières déductibles, et donc déductibles de ses revenus fonciers. Vous devez déclarer le montant des cotisations payées sur le formulaire de déclaration 2044, sur la même ligne que les intérêts d'emprunt.

Quelle(s) déduction(s) fiscale(s) ?

La déduction à laquelle peuvent prétendre les contribuables qui réalisent un investissement locatif porte non seulement sur l'assurance de prêt, mais également sur les intérêts de leur prêt immobilier, pendant les 5 premières années du crédit, ainsi que sur d'autres frais associés à cet emprunt.

Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est un dispositif fiscal qui permet aux propriétaires de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu lorsqu'ils s'engagent à louer leur bien immobilier à un locataire pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Afin de bénéficier de cette réduction d'impôt, le propriétaire doit souscrire une assurance prêt immobilier locatif, le bien immobilier doit être neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) et doit être situé dans une zone éligible au dispositif Pinel, c'est à dire une zone avec de forts besoins de logements locatifs.

L'assurance de prêt immobilier constitue une part importante du coût total de votre crédit. Il est donc important de bien choisir votre assurance parmi celles du marché. Les économies réalisées peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros. Cela peut aussi permettre de vous assurer si vous avez un risque plus élevé que la moyenne : par exemple, si vous pratiquez un sport ou une profession à risques.

Comment changer l'assurance de votre prêt immobilier ?

Depuis la loi Lagarde de 2010, vous n'êtes plus obligé d'adhérer au « contrat groupe » proposé par votre banque. Vous êtes libre de choisir votre propre assurance. C'est le principe de la délégation d'assurance. Si les garanties du contrat que vous proposez sont au moins équivalentes à celles du contrat de la banque, elle n'a pas le droit de refuser. Pour éviter les ambiguïtés, depuis le 1er octobre 2015, les banques doivent vous remettre, lors de la présentation de l'offre de prêt, la liste comprenant les onze critères du Comité Consultatif du Secteur Financier choisis par la banque parmi les 18 proposés.

La législation s'est encore assouplie depuis la loi Lagarde avec en point d'orgue la loi Lemoine de 2022 qui vous permet de changer l'assurance de votre crédit immobilier à tout moment en cours de contrat, sans condition de délai, ni formalisme. Seule condition : que le niveau de garantie entre votre contrat actuel et celui que vous souhaitez souscrire, soit a minima équivalent.

L'assurance habitation Propriétaire Non Occupant (PNO) est une assurance spécifique pour les propriétaires qui louent leur bien immobilier et qui ne sont pas présents sur le lieu de location.

En vertu de la loi Alur du 20 février 2014, avant de mettre un logement en location, tout propriétaire doit souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). Elle doit contenir a minima la garantie Responsabilité Civile pour couvrir d’éventuels dommages causés aux tiers ou aux locataires. Elle prend en charge les sinistres survenus pendant une période de vacance (non couverte par l’assurance du locataire) : incendie, explosion, dégâts des eaux, vol, vandalisme, etc., ou lorsque survient un dommage qui ne relève pas de la responsabilité du locataire comme un vice de construction.

Si vous réalisez un investissement résidentiel (vous achetez votre résidence principale ou secondaire), votre banque va vous demander de souscrire une assurance emprunteur prenant en charge les trois garanties suivantes : décès (DC), invalidité (PTIA) vous empêchant de travailler et d'accomplir les 4 actes de la vie quotidienne (se laver, se vêtir, se nourrir, se déplacer), mais également Incapacité Temporaire de Travail (ITT). Si l'un de ces événements survient, l'assurance verse un capital (décès ou invalidité) ou assume, temporairement, le remboursement des mensualités (ITT).

Si vous êtes salarié, vous pouvez ajouter à ces trois garanties, une assurance perte d'emploi. Elle garantit une période d'inactivité consécutive à un licenciement. Les ruptures conventionnelles sont rarement prises en charge. Toutefois, le chômage partiel peut être indemnisé. Ces contrats comportent des restrictions en fonction de l'âge de l'assuré. Lisez attentivement les conditions générales du contrat d'assurance.

Votre contrat peut s'accompagner d'exclusions de garanties ou de surprimes, si le risque est considéré comme trop important par l'assureur. C'est, par exemple, le cas si vous avez une pathologie (asthme, diabète...) ou si vous pratiquez régulièrement un sport à risques (parapente, parachute, escalade, ski de compétition...).

La plupart des assurances prévoient aussi des délais de carence et de franchise. Le premier intervient une seule fois, à la souscription du contrat. C'est la période pendant laquelle la garantie ne joue pas, bien que vous ayez commencé à verser vos cotisations (elle varie d'un à douze mois suivant les contrats et la garantie). Son objectif est d'éviter les effets d'aubaine : une personne s'assurant en ayant connaissance d'un risque certain. La franchise, est la période (60 à 90 jours en moyenne) à l'issue de laquelle intervient la prise en charge, une fois le sinistre déclaré. Concrètement, la garantie est acquise mais vous êtes indemnisé seulement à compter d'un certain délai.

Pour trouver la meilleure assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif, il est important de comparer les différentes offres disponibles sur le marché. Il est également utile de prendre en compte le type de prêt immobilier, le montant du prêt et la durée prévue pour le remboursement. Il enfin important de vérifier les conditions générales de l'assurance et de se renseigner sur les garanties offertes et leurs coûts.