Taux d'usure, quel impact sur les crédits immobiliers ?

Le taux d'usure représente le seuil maximum que les organismes financiers ne peuvent dépasser lorsqu’ils vous accordent un crédit. Le taux de l'usure est donc le taux d'intérêt annuel effectif global (TAEG) maximal qui peut vous être appliqué lors de la souscription d'un prêt.

C’est un mécanisme qui a été mis en place pour protéger l’emprunteur contre des propositions de prêts abusives. Ce taux est fixé par la Banque de France et correspond au taux maximum légal auquel les établissements de crédit sont autorisés à accorder un prêt. Il n’existe pas un mais plusieurs taux d’usure qui diffèrent selon le montant, la durée et le type de prêt immobilier ou à la consommation.

Ce taux est établi par la banque de France à la fin de chaque trimestre. Il est fixé à partir du taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent, augmenté d’un tiers. Les seuils de l'usure sont publiés au Journal officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant.

Pour calculer le taux d'usure, la Banque de France étudie un échantillon représentatif des TAEG pratiqués, au trimestre précédent, pour les différentes catégories de prêts, auprès d’établissements de crédit et de sociétés de financement.

Si, au moment où le prêt vous est accordé, le TAEG du crédit dépasse le taux de l'usure, le prêt est dit usuraire. Or il est interdit d'accorder un prêt à un taux usuraire. C'est ce qu'énonce l’article L314-6 du Code de la Consommation selon lequel : "constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues" .

Qu'est-ce que le TAEG ?

Le TAEG (taux annuel d’effectif global) est le taux d'intérêt incluant tous les frais d'un crédit. Il regroupe l’essentiel des frais liés à votre crédit et se compose du taux d’intérêt de base (ou taux nominal), auquel s’ajoutent les éléments suivants, lorsqu’ils sont nécessaires pour obtenir le crédit :

• le coût de l’assurance emprunteur obligatoire
• les frais de dossier (courtier ou banque)
• les frais de courtage (frais que vous réglez à votre courtier pour la recherche de votre prêt)
• les frais d'ouverture et de tenue d'un compte
• Les frais de garanties (hypothèque ou cautionnement)
• Frais d’évaluation du bien immobilier (payés à un agent immobilier)

L'augmentation des taux d'intérêt impacte considérablement le mode de calcul de l'usure. Les taux pratiqués durant le trimestre précédent entrent toujours en compte. Par conséquent, le plafond fixé ne correspond plus totalement à la réalité du marché. Il suffit parfois d'une augmentation significative des taux sur une courte période pour bloquer l'obtention de votre prêt.

Le taux d’usure vient donc fixer une limite au TAEG, Si le TAEG du crédit dépasse le taux de l’usure, le prêt immobilier vous sera refusé. 

Si votre demande de crédit est refusée par la banque en raison du taux d'usure, sachez que vous pouvez agir sur différents éléments composant le TAEG et la structure de votre crédit, la meilleure solution consistant souvent à chercher une délégation d'assurance emprunteur.

Pour ne pas dépasser le taux d'usure, vous pouvez :

Négocier l’intégralité des frais annexes

Les frais annexes sont constitués des :

• Frais de dossiers (banque et ou courtier) :
• Frais de courtage
• Frais d’ouverture et de tenus de compte
• Frais d’évaluation du bien immobilier

Changer de contrat d’assurance de prêt

Depuis la Loi Lagarde de 2010 vous pouvez choisir d’assurer votre crédit immobilier avec un autre organisme que celui qui vous accorde le prêt, on parle alors de délégation d’assurance de prêt.. Avec la baisse des taux ces 5 dernières années, l’assurance de prêt peut représenter de 30% à 50% du coût global de votre prêt. En réalisant ce changement d’assurance-également appelé délégation d’assurance-, vous pourrez réduire le coût de votre assurance emprunteur, et faire baisser le TAEG et potentiellement de le faire passer sous le taux d’usure. Pour que le changement d’assurance soit accepté par votre banque vous devrez respecter la condition de l’équivalence du niveau des garanties entre l’assurance que vous propose la banque et celle que vous souhaitez souscrire.

Vous retrouverez dans la FSI (Fiche Standardisée d’Information) qui vous a été remise par votre banque lors de la 1ère offre de prêt tous les éléments pour vous aider à comparer les garanties.

Revoir la structure de votre prêt

Si vous empruntez à 2, vous pouvez modifier votre quotité d’assurance : En effet la banque exige que le prêt soit couvert dans son intégralité (c'est-à-dire au minimum à 100%). Si vous empruntez à 2 la somme de 350 000€, vous devez couvrir à deux a minima le montant global du prêt, mais vous être libre de choisir la quotité pour chaque assuré : par exemple, 50% sur une tête et 50% sur l'autre ou encore 70%/30. Ainsi, en cas de sinistre, les mensualités ou le capital restant dû ne seront pris en charge qu'à hauteur de la quotité assurée pour le co-emprunteur concerné. Si vous optez pour ce choix, sachez que vous pouvez souscrire en complément de votre assurance emprunteur une option prévoyance, pour optimiser votre protection patrimoniale. Cette option vous permet de choisir votre couverture et de la moduler pour préserver votre niveau de vie et celui de vos proches en cas d'arrêt de travail, d'invalidité ou de décès. Avec ce contrat de prévoyance, le bénéficiaire n’est plus la banque mais la personne désignée sur votre contrat. A noter que cela permet de compléter la couverture de votre assurance de prêt, sans que ce volet prévoyance ne soit pris en compte dans le calcul du TAEG.

Attendre la révision du taux d’usure

Le taux d’usure est revu tous les trimestres par la banque de France. Si vous envisagez cette solution, pensez à demander un prolongement du délai d’obtention du prêt qui figure dans votre compromis d’achat dans le paragraphe relatif aux conditions suspensives.

* Le taux d’emprunt immobilier moyen sur 20 ans est passé de 0.94% en début d’année à 1.77%* soit une hausse de 0.8 points. Source la centrale du financement

** Avec ce type de crédit vous pourrez bénéficier en début de prêt d’un taux inférieur au taux fixe de 0.4% à 0.6% points**. Source Capital du 2/09/2022

Pour connaitre le taux d'usure, retrouvez cette information sur le site de la Banque de France.

Une Société Civile Immobilière (SCI) peut être une solution pour contourner le taux d’usure, en particulier lorsque le propriétaire souhaite louer un bien immobilier à un membre de sa famille. En effet, le taux d’usure ne s’applique pas aux contrats de bail entre une SCI et un membre de sa famille. Pour cela, il est nécessaire que les membres de la SCI soient des membres de la famille et que la SCI ne fasse pas partie d’un réseau commercial.