Combien coûte une assurance de prêt immobilier ?

Parmi les principaux critères pour évaluer le risque, figurent :

• Âge
• État de santé : maladie chronique, allergie, opérations ou importants problèmes de santé antérieurs, traitement en cours...
• Fumeur ou non-fumeur
• Pratique régulière de sports extrêmes
• Situation professionnelle : métier à risques, déplacements professionnels fréquents, activité professionnelle comportant un travail manuel important, etc.
• Montant et durée du prêt

En général, afin de mesurer le risque dès la souscription et déterminer le coût de la cotisation d'assurance, l’assureur demande à l’emprunteur de remplir un document comportant des questions sur son état de santé actuel et ses antécédents (traitements en cours, maladies, accidents opérations ou hospitalisations antérieurs, …).

La Convention AERAS c'est quoi ?

Signée par les associations de malades et de consommateurs, les pouvoirs publics et les fédérations professionnelles de la banque et de l'assurance, la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) est entrée en vigueur en janvier 2007. Son objectif est de faciliter l'accès à l'assurance et à l'emprunt des personnes ayant ou ayant eu un problème grave de santé ne leur permettant pas d'être assuré aux conditions standards.. La Convention AERAS s'applique automatiquement dès que vous déposez une demande d'assurance emprunteur, sans toutefois vous en garantir l'obtention.

Le coût d'une assurance de prêt immobilier est un élément important à prendre en compte, car sa part peut représenter une part importante du coût de votre crédit immobilier. Celui-ci peut représenter près d’un tiers du coût total d’un crédit et varie selon votre projet immobilier et profil d'assuré (état de santé, âge, profession à risques...).

Comment calculer le pourcentage de l'assurance emprunteur ?

Pour calculer le pourcentage de l'assurance emprunteur, vous devez d'abord connaître le montant du prêt et le montant annuel de l'assurance emprunteur. Ensuite, vous pouvez calculer le pourcentage en divisant le montant annuel d'assurance emprunteur par le montant du prêt et en multipliant le résultat par 100. Par exemple, si le montant du prêt est de 100 000€ et le montant annuel de l'assurance emprunteur est de 1 500€, le pourcentage de l'assurance emprunteur est de 1 500/100 000 x 100 = 1,5%.

Depuis janvier 2014, un nouvel indicateur obligatoire aide les assurés à comparer le coût des différentes assurances pour un crédit immobilier : le Taux Annuel Effectif de l'Assurance (TAEA).

Quel est le taux d'une assurance emprunteur ?

Le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance) exprime le coût de l’assurance de prêt : Le calcul du TAEA est complexe car il prend en compte tous les frais liés à l'assurance, tels que les frais initiaux, les frais annuels et d'autres frais ponctuels. Le TAEA est exprimé en pourcentage et permet aux consommateurs de comparer les coûts d'assurance de différents produits.

Il représente le coût total de l'assurance emprunteur sur une année et comprend la quotité d’assurance qui est le pourcentage du capital emprunté qui est assuré.

Il figure notamment dans un document, appelé Fiche Standardisée d'Information (FSI).

Quelles informations doit mentionner le TAEA ?

Exprimé en pourcentage, le TAEA doit figurer sur toute publicité et offre de crédit et doit être accompagné :

• du montant total de l'assurance de prêt immobilier sur la durée totale du prêt
• du coût de l'assurance de prêt en euros par mois (prime d'assurance)
• du détail des garanties présente au contrat (décès, perte totale et irréversible d'autonomie, invalidité permanente totale...) dont le coût est inclus dans le calcul du TAEA

Le calcul du TAEA peut se faire selon 2 méthodes différentes : sur le capital total emprunté ou le capital restant dû.

• Coût sur la base du capital total : dans ce cas, vos cotisations mensuelles d’assurance sont fixes pendant toute la durée de votre crédit immobilier,
• Coût sur la base du capital restant dû : dans ce cas, vos cotisations mensuelles d’assurance sont dégressives : le taux s’applique sur le montant du crédit restant à rembourser qui diminue chaque mois au fil du temps.

Il vous est facile de réaliser une simulation du coût de votre assurance de prêt immobilier en ligne en quelques minutes, grâce aux outils proposés par de nombreux assureurs et comparateurs d’assurances. Vous devrez renseigner le montant de votre crédit immobilier et sa durée, les informations liées à votre identité et votre projet (âge, profession, ...). Vous devrez aussi renseigner le niveau de couverture souhaité, à savoir les garanties que vous envisagez de souscrire : Décès et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA), Incapacité Temporaire Totale (ITT), Invalidité Permanente et Totale (IPT), Invalidité Permanente Partielle (IPP) et Perte d’emploi, etc.

Selon le contrat d’assurance emprunteur les garanties invalidité, incapacité et perte d’emploi peuvent prévoir une prestation forfaitaire ou indemnitaire :

• la prestation forfaitaire : en cas de sinistre, l'assurance prend en charge un pourcentage de la mensualité du prêt sans référence à la perte de revenu subie pendant le sinistre.
• la prestation indemnitaire : la prise en charge de l’assureur se limite à la perte de revenu réellement subie par l’emprunteur. Si l’assuré perçoit une indemnité de la Sécurité sociale et/ou d’autres prestations, il sera indemnisé après déductions de ces sommes.

Pour faire fonctionner les garanties de votre assurance emprunteur, certains documents sont à fournir à votre compagnie d'assurance.

Les pièces à fournir pour faire jouer les garanties de votre assurance de prêt

En plus de la copie de votre contrat de prêt immobilier et de son échéancier, certains justificatifs sont à joindre à la déclaration de sinistre. Selon le cas, il s'agit d'une copie de l'acte de décès de l'emprunteur accompagné d'un certificat médical indiquant sa cause, d'une attestation de l'assurance maladie prouvant votre invalidité permanente et irréversible, ou des justificatifs de versement d'indemnités journalières ou d'une pension d'invalidité. En cas de perte d'emploi, une copie de votre contrat de travail, de votre lettre de licenciement et une attestation d'inscription à Pôle emploi sont le plus souvent à fournir.

Il convient d'adresser la déclaration de sinistre et les pièces justificatives au service « sinistres » de l'assureur, dont l'adresse est indiquée dans le contrat. Toutefois, vous pouvez choisir d'envoyer ces éléments à l'établissement financier qui vous a consenti le prêt immobilier, si vous avez souscrit l'assurance emprunteur par son intermédiaire. Il les transmettra alors à l'assureur.

L'envoi peut être fait par courrier simple ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Cette solution est préférable pour préserver vos droits, surtout si le terme du délai de déclaration est proche. Certains assureurs proposent aussi un service de déclaration de sinistres par téléphone, ou en ligne sur leur site Internet. Quelle que soit la solution choisie, pensez à demander systématiquement un accusé réception de votre demande.

Les risques d'une fausse déclaration

Soyez le plus précis possible au moment de souscrire votre assurance emprunteur ou de déclarer un sinistre. Toute fausse déclaration intentionnelle (pour réduire votre prime d'assurance ou obtenir une indemnisation indue) peut justifier l'annulation du contrat. Vous ne serez alors plus couvert. Dans les cas les plus graves, vous risquez des poursuites pénales.

Le choix d’une assurance de prêt nécessite une réflexion approfondie.

Vous pouvez faire jouer la concurrence. Comment ? Grâce à la délégation d'assurance qui vous offre la possibilité de choisir une assurance externe pour votre prêt autre que celle proposée par les banques ou l'organisme auprès duquel vous avez souscrit ce prêt.

Pour identifier les meilleures offres des compagnies d'assurance, vous pouvez notamment solliciter un courtier ou utiliser un comparateur d'assurance. Il convient de prendre le temps de comparer les différents taux d’assurance proposés par les nombreux assureurs sur leur site, d’effectuer de nombreuses simulations afin de trouver le taux d’assurance le plus compétitif et une couverture adaptée :

• La délégation d’assurance : la loi Lagarde de 2010 a supprimé la possibilité pour les banques de conditionner l'octroi d'un crédit immobilier à la souscription de leur propre assurance groupe : grâce à cette loi, l’emprunteur est libre, s’il le souhaite, de souscrire une assurance individuelle externe auprès d'un autre assureur.

Mais cette délégation est soumise au respect du principe d’équivalence du niveau de garantie : le contrat doit offrir a minima le même niveau de garanties que celui initialement proposé par la banque.

Depuis 2015, lorsque vous souhaitez contracter un crédit immobilier, votre banque a l'obligation, dès la première simulation, de vous remettre une Fiche Standardisée d'Information (FSI). Cette Fiche Standardisée d'Information précise notamment l'ensemble des garanties contenues dans le contrat d'assurance de prêt immobilier proposé par votre banque. Ce document vous sera très utile pour comparer les garanties des différentes offres du marché dans le cadre d’une délégation d'assurance, afin de trouver le niveau de couverture qui vous corresponde, au meilleur tarif.

Indépendamment du type de cotisation, fixe ou variable, il est important de comparer le taux appliqué pour calculer le prix de l'assurance. Pour comparer entre eux différents contrats d'assurance de prêt, deux façons de faire sont envisageables :

• Comparer le coût global de l'assurance sur toute la durée. Cette méthode ne vous permettra cependant pas d'estimer le gain éventuel si vous envisagez de rembourser votre prêt de manière anticipée, par exemple pour vous agrandir ou changer de région.
• Comparer le taux annuel effectif d'assurance (TAEA). Cet indicateur reflète les conditions financières proposées par l'assureur en tenant compte de différents critères tels que l'âge de l'assuré, sa situation professionnelle ou encore sa durée d'emprunt.

Si vous avez déjà un contrat d’assurance de prêt et que vous souhaitez en changer, grâce à la loi Lemoine de 2022, vous pouvez le résilier à tout moment. Cela peut-être une opportunité à saisir pour faire baisser son tarif et donc le coût global du crédit immobilier.