La loi ALUR, également appelée loi Duflot, est entrée en vigueur fin mars 2014. Cette loi vise à faciliter l’accès au logement et favoriser la rénovation de l'urbanisme existant. Les obligations imposées par la loi ALUR permettent de lutter contre les dysfonctionnements du marché immobilier :

• Elle vise à garantir l'accès à des logements décents, notamment pour les populations vulnérables,
• Elle encourage la rénovation urbaine et le développement de l’offre,
• Elle assure l'équilibre des rapports entre propriétaires, professionnels de l’immobilier et locataires par l’encadrement des loyers.

La loi ALUR impose de nouvelles obligations en matière d’assurance habitation. En effet, aux termes de l’article 9-1 de la Loi ALUR, « chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ».

Selon votre statut et dans certaines situations, vous serez contraint de souscrire à une assurance habitation couvrant à minima votre responsabilité civile. Cette garantie permet de couvrir les dommages causés aux tiers.

Propriétaires et locataires sont impactés par la loi ALUR. Voici les différentes mesures s'appliquant à chacun.

Obligation d'assurance pour le co-propriétaire occupant

Selon la loi ALUR, le co-propriétaire occupant est soumis à une obligation d'assurance habitation. Concrètement, il doit souscrire une assurance habitation couvrant au minimum sa responsabilité civile pour s'assurer contre les dommages qu'il pourrait causer à autrui, dans le cadre de sa vie privée. En cas de sinistre, les dégâts occasionnés à l'immeuble, aux voisins ou aux tiers seront ainsi pris en charge par son assurance.

Obligation assurance PNO loi ALUR (propriétaire non occupant)

Si vous êtes copropriétaire bailleur, la souscription d'un contrat d'assurance habitation propriétaire non-occupant, plus couramment appelée PNO, pour propriétaire non occupant, est obligatoire.

L'assurance Propriétaire Non Occupant permet de couvrir votre responsabilité civile en tant que propriétaire non occupant en cas de trouble de jouissance ou défaut d’entretien, voire dans certains contrats en cas de vice de construction. Lorsque ceux-ci interviennent pendant que le logement est en location ou pendant une période d’inoccupation de votre logement.

Si le logement est vacant : en cas de sinistre ou de dégradations, vous serez indemnisé et cela vous permettra de réduire les coûts de réparations.

Hormis la responsabilité civile de base, l’assurance PNO propose également différentes options pour couvrir les risques auxquels votre bien peut être exposé :

• Les dommages liés à un incendie, dégât des eaux ou tempête,
• Les frais d’expertise ou de démolition après un sinistre,
• Une protection juridique,
• Un remboursement des frais dû à un relogement du locataire si celui-ci ne peut plus habiter le logement par négligence du propriétaire.

Obligations pour le locataire d'un appartement ou d'une maison

La loi ALUR vous impose de garantir au propriétaire une protection de son logement en cas de sinistre. Vous devez souscrire une assurance habitation, à minima, contre les risques locatifs : dégâts des eaux, explosion, incendie… Vous devrez remettre à votre bailleur une attestation d'assurance à la remise des clés et à chaque renouvellement annuel de votre contrat d'assurance.

À défaut de remise de l’attestation d’assurance habitation à votre bailleur, celui-ci pourra vous contre les risques locatifs (dégâts des eaux, explosion, incendie...).

Loi ALUR : souscription d'une assurance pour le compte locataire

Au bout d'un mois après la mise en demeure non suivie d'effet, la loi Alur permet au bailleur de souscrire une assurance habitation pour le compte de son locataire.

Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majorée dans la limite d’un montant fixé par décret, est récupérable par le bailleur (par douzième à chaque paiement du loyer).

L'exonération de la loi ALUR concernant la location meublée

La loi ALUR n'impose pas d'obligation d'assurance habitation pour les locations meublées ou saisonnières. Ainsi, ni le bailleur, ni le locataire ne sont tenus de souscrire à une assurance habitation. Cependant, cela ne signifie pas qu'il n'est pas recommandé d'en avoir une. En effet, même si la loi n'impose pas cette obligation, il est fortement conseillé de souscrire une assurance afin d'être couvert en cas de sinistre.

Exceptions à l'exonération :

• Si la location meublée est la résidence principale du locataire, celui-ci est dans l'obligation de souscrire une assurance habitation.
• Les locations saisonnières, résidences secondaires et logements de fonction ne sont pas soumis à l'obligation d'assurance, sauf si elles constituent la résidence principale du locataire.

La responsabilité civile est l'obligation qui incombe à tout individu de réparer les dommages qu'il peut causer à autrui. Dans le cadre de l'assurance habitation, cette garantie est fondamentale et constitue le socle minimum de couverture. Elle est d'ailleurs rendue obligatoire par la loi ALUR pour les copropriétaires, qu'ils occupent ou non le logement.

En d'autres termes, en cas de dommages causés à des tiers par le propriétaire ou par les choses dont il a la garde, l'assurance responsabilité civile intervient pour indemniser les victimes. Cela peut concerner des dommages matériels (dégâts causés à un bien appartenant à autrui) ou corporels (blessures infligées à une personne).

Ainsi, la garantie responsabilité civile est indispensable, que vous soyez propriétaire occupant ou non, locataire, ou même co-propriétaire. Elle permet de couvrir les risques financiers liés aux éventuels dommages que vous pourriez causer à autrui.

La copropriété est une forme de propriété où plusieurs personnes possèdent des parties privatives et des parties communes d'un immeuble.

La responsabilité de chacun dans un immeuble

En tant que copropriétaire, vous êtes responsable de l'assurance de votre lot et de votre quote-part des parties communes. Le règlement de copropriété rend obligatoire cette assurance qui est une couverture collective.

L’assurance copropriété (ou assurance multirisque immeuble en copropriété), couvre les parties communes. Si vous êtes propriétaire d’un bien situé dans une copropriété, la loi ALUR de 2014 rend l’assurance de copropriété obligatoire pour chaque immeuble en copropriété.

L'Assurance conseil syndical loi ALUR

Cette même loi impose au syndicat des copropriétaires de souscrire au moins la responsabilité civile de la copropriété, afin d’indemniser les victimes des dégâts qui surviendraient du fait des parties communes de votre immeuble. Cela est d’autant plus important s’ils sont déclarés responsables des dommages. Leur responsabilité est notamment engagée si les dommages subis par les copropriétaires et/ou des locataires résultent d’un vice de construction des parties communes ou d’un défaut d’entretien.

Sur proposition du syndic, le choix de la formule d’assurance est arrêté par l’assemblée générale. En cas de refus de l’assemblée générale, le syndic pourra contracter une assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires. C'est ce qu'indique l'article L.112-1 du Code des assurances.

Par ailleurs, les associations de copropriétaires et les syndics de copropriétés doivent faire face à des changements en termes de gestion et d'organisation. Notamment, toutes les copropriétés, dont la date de construction dépasse 10 ans, sont soumises à une réalisation obligatoire de diagnostics intégrant le diagnostic électrique, de gaz, de plomb, de performance énergétique et de risques naturels, entre autres.

Qui doit payer l’assurance de la copropriété ?

C’est le syndic de copropriété qui s’acquitte du paiement collectif de l’assurance responsabilité civile ou multirisques. Le prix de l’assurance est en général intégré aux charges générales de la copropriété. En général, la prime d’assurance copropriété fait l’objet d’un partage équitable entre les différents copropriétaires, proportionnellement à la superficie occupée par chacun.

Dans certains cas, les risques peuvent différer selon les copropriétaires, par exemple si un commerçant exerce dans l’immeuble, l’assureur peut considérer que cette raison implique une surprime, il pourra être demandé à ce commerçant de supporter seul son montant.

On parle d’assurance copropriété horizontale pour parler d’une assurance couvrant des biens immobiliers indépendants construits sur un terrain commun. Chaque propriétaire peut jouir des parties communes sans pour autant en être propriétaire.

La loi ALUR présente de multiples avantages pour les différents acteurs du secteur immobilier.

• Pour les locataires, elle renforce leurs droits et leurs responsabilités, tout en simplifiant les démarches liées à la location. Par exemple, en zones tendues, elle réduit le délai de préavis pour les logements.
• Pour les propriétaires et copropriétaires, elle offre des garanties renforcées avec l'obligation de souscription à une assurance habitation. En outre, elle permet aux propriétaires non-occupants de souscrire un contrat d’assurance habitation pour le locataire de leur bien immobilier.
• Pour les syndicats de copropriété, la loi ALUR instaure une obligation de souscription à une assurance responsabilité civile, évitant ainsi des risques financiers en cas de sinistre.
• D'un point de vue général, cette loi contribue à réguler les dysfonctionnements du marché immobilier et à favoriser l'accessibilité au logement. Elle instaure ainsi une meilleure égalité des territoires, en particulier dans les zones tendues.

Ces avantages, bien que divers, convergent tous vers un même objectif : offrir un cadre légal plus protecteur et équilibré pour tous les acteurs du secteur immobilier.

Pour obtenir une attestation d'assurance habitation, vous pouvez généralement vous adresser à votre compagnie d'assurance par différents moyens. La plupart des assureurs offrent la possibilité de la demander :

• En ligne : depuis votre espace client, vous pouvez généralement télécharger et imprimer votre attestation.
• Par mail : contactez votre assureur par email pour lui faire part de votre demande.
• Par courrier : pour une demande par écrit, envoyez une lettre à votre compagnie d'assurance.
• Par téléphone : les conseillers clientèle sont à votre disposition pour répondre à votre demande.
• En agence : vous pouvez vous rendre directement dans l'agence de votre assureur.

La loi ALUR stipule que le propriétaire peut vous demander une attestation chaque année. Assurez-vous donc de pouvoir la fournir facilement.

Outre la loi ALUR, d'autres textes législatifs imposent certaines obligations en matière d'assurance habitation. On peut citer notamment la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs qui oblige les locataires à souscrire une assurance pour couvrir les risques locatifs.

Par ailleurs, la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement, aussi connue sous le nom de loi Grenelle 2, impose aux propriétaires non occupants d'une copropriété de fournir une attestation d'assurance à chaque assemblée générale.

Il convient de noter que ces obligations peuvent varier en fonction de la nature du logement (meublé, non meublé, en copropriété...) et du statut de l'occupant (locataire, propriétaire occupant, propriétaire non occupant).

Loi ALUR : ce qu'il faut retenir

Il est important de noter que l'assurance habitation est un gage de sécurité tant pour le propriétaire que pour le locataire. Elle permet de couvrir les risques locatifs tels que les dégâts des eaux, les incendies ou les explosions.

Les autres changements liés à la loi ALUR concernant la location ?

1. La création du permis de louer : un décret, instaurant un permis de louer que les communes peuvent choisir ou non d'appliquer, est applicable depuis le 1er janvier 2017.
2. Un dossier de demande de location allégé : une pièce d’identité, deux à trois fiches de paie et une attestation d’assurance.
3. Un meilleur encadrement des relations entre locataires, propriétaires et professionnels de l'immobilier.
4. Une liste d'obligations imposées aux propriétaires bailleurs pour la mise en location :
   • La réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires (gaz, plomb, performance énergétique et risques naturels),
   • La mise en place de détecteurs de fumée,
   • L’établissement d’une notice d'information,
   • Le respect de l’encadrement des loyers,
   • La rédaction de contrats de location se basant sur les nouveaux contrats types.
   • La définition d'obligation d’information à mentionner dans les offres de location émises par les professionnels de l'immobilier pour les rendre plus transparentes.
   • Le dépôt de garantie, encadré et limité à un mois de loyer hors charges locatives pour un logement vide (non meublé) et pour un logement meublé à 2 mois de loyer hors charges maximum.