Qu’est-ce que la garantie « risques locatifs » de l’assurance habitation ?
En plus de leur obligation d’assurer leur responsabilité civile vis-à-vis de leur locataire en cas de préjudices liés à un vice de construction ou à un défaut d’entretien, les propriétaires ont, la possibilité de se couvrir contre les risques locatifs. Explications.
Qu’est-ce que la garantie risques locatifs ?
La garantie « risques locatifs » couvre les dommages causés au propriétaire qui met son bien en location.
Qu'est-ce que la responsabilité civile locative ?
Le locataire est responsable, vis-à-vis de son propriétaire, des dommages qu’il pourrait causer au logement loué. Afin de couvrir un éventuel dommage, le locataire doit donc souscrire une garantie des « risques locatifs ». Cette assurance couvrira sa responsabilité civile locative en cas de dommages occasionnés au logement loué.
Propriétaire non-occupant : la garantie risques locatifs est-elle obligatoire ?
Si vous êtes propriétaire de votre logement mais que vous n'y vivez pas et que vous ne le louez pas, vous n’êtes pas soumis à l’obligation de vous assurer des « risques locatifs ». En cas de sinistre, il vous incombera de prendre en charge l'indemnisation de tous les préjudices que votre bien pourrait causer.
Si vous mettez en location, la loi impose à votre locataire de souscrire une assurance habitation couvrant à minima les risques locatifs (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Votre locataire est en effet responsable des éventuels dommages causés au logement pendant toute la durée de sa location.
Attestation d'assurance locative :
A ce titre, le locataire doit vous remettre une attestation d'assurance des risques locatifs, à la remise des clés et ensuite chaque année. Selon ses besoins, celui-ci peut optimiser son assurance habitation locative à l’aide de garanties complémentaires.
En cas de défaut d’assurance, vous pourrez, procéder à la résiliation du bail dans le respect des conditions de forme requises et des conditions fixées dans votre contrat de location.
Qui souscrit l'assurance habitation contre les risques locatifs ?
La loi impose au locataire de s'assurer à minima contre les risques locatifs, mais vous pouvez également souscrire pour le compte de votre locataire une assurance habitation pour les risques locatifs (loi ALUR du 24 mars 2014). Le montant total de la prime annuelle souscrite par le bailleur, éventuellement majorée dans la limite de 10%, est ensuite récupérable par le bailleur par 1/12e chaque mois au moment du paiement du loyer.
Bon à savoir
S'il s'agit d'une location saisonnière ou d'un logement de fonction, le locataire n’est pas obligé de s’assurer. Il devra pourtant, dans ces cas précis, vous indemniser s’il est responsable de dommages au sein du logement.
Que couvre l'assurance habitation risques locatifs du locataire ?
La garantie risques locatifs, obligatoire pour le locataire est systématiquement intégrée dans les contrats d’assurances habitation. Elle permet de rembourser les réparations des dommages causés à l’habitation par le locataire du fait d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux prenant naissance chez lui.
L'assurance risques locatifs est limitée en termes de garanties et n’inclut pas les éventuels dommages causés au voisinage, elle ne couvre que les dégâts occasionnés sur le bien.
La garantie risques locatifs peut être complétée par des garanties supplémentaires facultatives, telles la garantie « recours voisins et des tiers ». Celle-ci permet de couvrir les dommages causés, du fait du locataire, aux voisins ou aux tiers.
En matière d’assurance habitation, il n’y a pas vraiment de différence entre une maison ou un appartement, mais plutôt entre le type de garanties requises.
Comment est calculée la garantie risques locatifs ?
Le montant de la prime d'assurance des risques locatifs dépend notamment des éléments suivants :
- superficie du bien
- nombre de pièces
- nature du bien (présence éventuelle de dépendances)
- adresse du bien
L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) fortement recommandée
L’obligation pour le locataire de souscrire une assurance habitation à minima pour les risques locatifs, ne couvre pas pour autant tous les risques du propriétaire bailleur.
L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est indépendante de l’assurance du locataire. Contrairement à l’assurance locataire, elle n’est pas obligatoire, mais fortement conseillée.
Pour un même logement, locataire et propriétaire doivent s'assurer. En effet, les contrats qu'ils vont souscrire vont couvrir différents risques, chacun offrant une protection particulière.
Plusieurs types de situations existent pour lesquelles il est préconisé pour un propriétaire de souscrire une assurance propriétaire non-occupant :
- Si vous louez votre logement
L’assurance PNO permet de pallier l’éventuel manque de protection du locataire en matière d’assurance: quand par exemple votre locataire se limite à souscrire l’assurance obligatoire « risques locatifs ». Elle permettra également d’indemniser le locataire en cas de dommage causé par votre bien immobilier, ou tout autre tiers touché par le sinistre.
Bon à savoir
Le propriétaire non occupant a tout intérêt à s'assurer pour couvrir sa responsabilité envers son locataire, en cas de dommages causés à son mobilier par un vice de construction, un défaut d'entretien ou un trouble de jouissance. Il peut pour cela souscrire les garanties « recours des locataires » et « trouble de jouissance ». Il peut également garantir sa responsabilité envers les voisins et les tiers par une assurance dite recours des voisins et des tiers.
- Si votre logement est vacant
Il est vivement conseillé de souscrire un contrat d’assurance propriétaire non-occupant couvrant les différents risques (incendie, dégâts des eaux, catastrophe naturelle, vol, vandalisme…). En effet, en l’absence de locataire (vacance locative entre deux locataires par exemple) en cas de sinistre pendant cette période d’inhabitation, l’assurance PNO indemnise le propriétaire du préjudice qu’il subit.
Comment trouver la meilleure assurance habitation risques locatifs ?
N'hésitez pas à faire jouer la concurrence, voici quelques pistes pour vous aider à trouver le meilleur contrat d’assurance habitation, c'est à dire le contrat qui corresponde le mieux à votre besoin de couverture et à votre budget :
- Comparer les tarifs des différentes offres d'assurance
- Comparer l'étendue des différentes garanties
- Analyser le montant des franchises, variable selon les compagnies d’assurances
- Comparer les éventuelles exclusions pour ne pas avoir de mauvaises surprises
- Vérifier le mode d’indemnisation de la société d’assurance
(1) Cotisation annuelle à partir de 54,90€ TTC : 1ère mensualité de 9,98€ incluant la taxe attentat de 5,90€ puis 11 mensualités de 4,08€. Tarif pour un locataire occupant un logement de 25m2, avec un capital mobilier inférieur à 10 000€ et un capital objets de valeurs inférieur à 5000€, franchise de 500€ et responsabilité civile limitée à 6 000 000€.
