Quel impôt pour une résidence principale ?

Pour déclarer votre résidence principale, vous devez l'identifier et effectuer votre déclaration.

Résidence principale ou secondaire : comment les distinguer ?

Votre résidence principale est le logement que vous occupez de manière habituelle et effective au 31 décembre de l'année d'imposition, que vous en soyez propriétaire ou locataire. Lorsque vous possédez plusieurs biens immobiliers, vous devez désigner celui qui constitue votre résidence principale lors de votre déclaration de revenus annuelle.

La déclaration de votre résidence principale a des conséquences fiscales non négligeables, puisque la fiscalité de la résidence principale est beaucoup plus avantageuse que celle de la résidence secondaire.

L'administration fiscale peut vérifier la réalité de votre déclaration à partir d'éléments comme votre consommation d'électricité, de gaz ou d'eau, la situation géographique de l'école de vos enfants ou encore vos déplacements.

La déclaration du propriétaire pour son bien immobilier

Vous devez déclarer tous les changements concernant l'occupation de vos biens immobiliers (résidence principale, résidence secondaire, location) sur le site impots.gouv.fr via le service en ligne "Biens immobiliers".

À partir de votre espace particulier, vous devrez indiquer pour chacun de vos biens les modalités d'occupation (à titre personnel, par des tiers), la nature de l'occupation (résidence principale, résidence secondaire, local loué, vacant), l'identité des occupants, la période d'occupation et, si applicable, le montant du loyer mensuel.

Cette déclaration est à effectuer avant le 1er juillet 2024 pour les changements intervenus en 2023 ou depuis votre dernière déclaration. Le service est néanmoins ouvert toute l'année et vous pouvez aussi contacter l'administration fiscale en cas de difficulté.

Peut-on avoir deux résidences principales pour les impôts ?

Si vous êtes marié en séparation de biens ou pacsé et que vous ne vivez pas sous le même toit, vous pouvez chacun avoir votre propre résidence principale. Il en est de même, lorsque étant en instance de séparation de corps ou de divorce, vous avez été autorisés à avoir des résidences séparées. Ce type de changement de situation doit être signalé aux impôts.

En dehors de ce cas, chaque contribuable ne dispose que d'une résidence principale.

Par exception, les époux font l'objet d'impositions distinctes lorsque (CGI art. 6, 4) :

• ils sont séparés de biens (ou mariés sous le régime de la participation aux acquêts : BOI-IR-CHAMP-20-20-10 n° 67) et ne vivent pas sous le même toit ;
• en cas d'abandon du domicile conjugal par l'un ou l'autre des époux, chacun dispose de revenus distincts ;
• étant en instance de séparation de corps ou de divorce, ils ont été autorisés à avoir des résidences séparées.

Dans les trois cas visés ci-dessus, l'imposition distincte des époux est applicable de plein droit.

Voici les impôts à payer sur une résidence principale et les avantages auxquels vous pouvez prétendre.

L'imposition sur une résidence principale

Le propriétaire d'une résidence principale est redevable de la taxe foncière, qui vient s'ajouter pour encore 20% des foyers à la taxe d'habitation.

Les avantages fiscaux pour une résidence principale

La résidence principale bénéficie de nombreux avantages fiscaux comme :

• L'exonération de la plus-value immobilière lors de la vente, quel que soit le montant de la plus-value et la durée de détention du bien. Cette exonération s'applique également aux dépendances immédiates comme les caves, garages ou chambres de bonne vendus en même temps.
• L'abattement de 30% sur la valeur du bien pour le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
• La possibilité de déduire des impôts les travaux de rénovation énergétique réalisés, ainsi que les travaux d'aménagement liés à l'âge ou au handicap du propriétaire.

Pour bénéficier des avantages fiscaux liés à la résidence principale, il faut remplir certaines conditions :

• La résidence habituelle doit s'entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année.
• Un changement de résidence principale doit s'accompagner d'un véritable transfert administratif.
• En cas de séparation ou de divorce, le logement doit avoir constitué la résidence principale du couple avant la séparation, et la vente doit intervenir dans des délais normaux (généralement 1 an maximum).
• Si le logement est en construction au moment de la séparation, il doit être destiné à devenir la résidence principale.

Attention, ces avantages fiscaux ne s'appliquent pas aux résidences secondaires. Il est donc important de bien distinguer sa résidence principale de ses autres biens immobiliers.

En cas de vente, voici les impôts que vous pourriez avoir à payer sur votre résidence principale/

La taxe foncière et la taxe d'habitation au prorata de la période d'occupation

La taxe foncière est due pour l’année entière par le propriétaire au 1er janvier de l’année.

En cas de vente ou d’achat d’un bien en cours d’année, le vendeur (propriétaire au 1er janvier) demeure le seul redevable de la totalité de la taxe foncière pour l’année entière, selon l’article 1415 du Code Général des Impôts. Ainsi, la taxe foncière sera établie à son nom.

Toutefois, lors de l’achat, l'acte de vente peut inclure un accord entre le vendeur et l'acquéreur sur une répartition "Prorata temporis" du paiement de la taxe.

Cet accord d’ordre privé peut permettre de répartir le montant de cette taxe entre l'acheteur et le vendeur en fonction de la date de transaction et figure normalement dans le compromis ou l’acte de vente.

Cet accord ne concerne pas l'Administration fiscale et ne modifie en rien l'obligation du paiement de la totalité de la taxe par le propriétaire du bien au 1er janvier.

Il en va de même pour la taxe d'habitation en cas de résidence secondaire.

Quelle taxe sur la plus-value immobilière pour une résidence principale ?

En règle générale, la vente d'une résidence principale est exonérée d'impôts sur les plus-values immobilières. Cela signifie que vous ne paierez pas d'impôts sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition de votre bien.

Cependant, cette exonération est soumise à certaines conditions :

• Vous ne devez pas être propriétaire d'une autre résidence principale au moment de la vente.
• Le logement doit constituer la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la vente. Aucun délai d'occupation minimal n'est exigé pour pouvoir bénéficier de l'exonération si l'occupation effective est établie. Des occupations inférieures à une année ont été jugées suffisantes pour bénéficier de l'exonération.

En pratique, la nature de la résidence (principale ou secondaire) est en général évidente (en raison notamment du lieu de travail, de l'école des enfants, etc.) mais des hésitations peuvent se présenter pour les personnes qui disposent de plusieurs résidences et les occupent chacune de manière régulière. Dans ce cas, il faut être à même de justifier de l'occupation habituelle du logement vendu pour prétendre à l'exonération. Il sera d'autant plus facile d'apporter cette justification que l'on aura considéré clairement ce logement comme résidence principale, par exemple en demandant à bénéficier des avantages liés à l'habitation principale en matière d'impôt sur le revenu (crédits d'impôt pour charges) ou en souscrivant une assurance habitation spéciale résidence principale.

Pour éviter de payer des impôts sur votre résidence principale, plusieurs mesures et astuces peuvent être prises en compte.

• L'exonération de la taxe foncière est une option pour certains propriétaires, notamment en fonction de leur âge, de leur revenu ou de leur situation de dépendance.
• Concernant la taxe d'habitation, elle a été supprimée pour les résidences principales à partir de 2023.
• Les plus-values réalisées au titre de la première cession d'un logement autre que la résidence principale sont exonérées à la double condition que le cédant n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession et qu'il remploie le prix de cession dans l'acquisition ou la construction d'un logement qui constituera son habitation principale. L'exonération est limitée à la fraction du prix de cession effectivement remployée. Le remploi doit être effectué dans le délai de vingt-quatre mois à compter de la cession. À défaut, l'exonération est remise en cause au titre de l'année du manquement. L'exonération s'étend aux dépendances immédiates et nécessaires du logement cédées en même temps que celui-ci.
• Enfin, vous pouvez également réduire votre revenu imposable en tirant parti de différents dispositifs de réduction d'impôts.

La résidence principale peut vous permettre de bénéficier de déductions et crédits d'impôt. Cela peut être le cas si vous réalisez certains travaux de rénovation énergétique. En effet, le Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique (CITE) vous permet de déduire une part des dépenses engagées pour ces travaux.

• Les logements doivent être votre habitation principale et leur construction doit être achevée depuis au moins 2 ans.
• Vous pouvez également déduire certains intérêts d'emprunt immobilier de vos revenus imposables, sous certaines conditions.
• Les travaux de jardinage peuvent aussi ouvrir droit à un crédit d'impôt, à hauteur de 50% du montant dépensé (dans la limite de 5 000 €).

Tous ces avantages peuvent être déclarés via le formulaire 2042 RICI accessible sur le site des impôts.

Suite à une succession, la question de la taxe d'habitation peut se poser. Le principe général veut que ce soit l'occupant du logement au 1er janvier qui soit redevable de la taxe. Toutefois, il convient de préciser que depuis le 1er janvier 2023, la taxe d'habitation sur les résidences principales a été supprimée.

Cela dit, si le logement hérité est utilisé comme résidence secondaire, la taxe d'habitation reste applicable. Dans le cas d'une succession, si le bénéficiaire occupe le logement comme résidence secondaire, il sera alors redevable de la taxe d'habitation.

Dans le cas où le logement est vacant ou loué, des règles spécifiques s'appliquent. Il est donc crucial de bien se renseigner afin de respecter les obligations fiscales et éviter les erreurs.