Comment préparer votre bien immobilier à la vente
Si vous projetez de mettre en vente votre bien immobilier, il convient de bien vous préparer et de vous informer sur toutes les obligations réglementaires. Nos conseils pour vous mettre dans les meilleures conditions pour réussir votre vente.
Faites estimer votre bien par plusieurs experts immobiliers
L’estimation du logement au « juste prix » est une étape clé du processus de mise en vente de votre logement.
Une bonne estimation du prix de vente du logement permet de vendre dans les meilleurs délais et de limiter les marges de négociation des acheteurs. Le prix est un des éléments qui va déclencher l’envie de visiter votre habitation. Un agent immobilier évalue objectivement la valeur du bien en réalisant une étude comparative de marché et en s’attachant aux qualités et aux défauts du bien.
Le prix immobilier d'un bien n'est pas facile à définir et dépend de plusieurs facteurs. L'idéal est de demander plusieurs estimations de valeur à des agences immobilières. Ainsi, vous pourrez les comparer et déterminer le juste prix. Veillez à ne pas le surestimez, vous risquez d'attendre longtemps avant de le vendre...
Effectuez les diagnostics immobiliers obligatoires
Avant de vous lancer dans la vente de votre bien, il est vivement conseillé de constituer le dossier technique du logement à vendre.
Il est obligatoire de réaliser ces diagnostics immobiliers pour votre vente dans le but d'être le plus transparent possible avec l'acheteur. Les acquéreurs ont à juste titre besoin de connaître l'état du bien au moment de l'achat. Cette démarche doit être réalisée par le biais de professionnels certifiés et accrédités.
La loi prévoit en effet toute une série de diagnostics pour procéder à la vente de votre bien immobilier : le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) qui doit mentionner dans son texte l'étiquette énergie attribuée à votre logement, ainsi que le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui regroupe tous les diagnostics de votre bien en toute transparence qu'il s'agisse d'une maison individuelle, d'une maison ou d'un appartement en copropriété.
Ces documents doivent être obligatoirement remis à l'acquéreur avant de signer le compromis de vente. Attention à leur validité, tous les diagnostics n'ont pas la même durée de validité.
En savoir plus : Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
Le DPE informe de la performance énergétique du bien immobilier en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre. Ce diagnostic décrit les équipements de chauffage, de la production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation. Il va également indiquer la quantité d’énergie consommée (sur la base de votre facture) ou la consommation d’énergie estimée (logement neuf) pour une utilisation standardisée du logement.
Avec l’arrivée de l’affichage obligatoire de la performance énergétique sur les annonces immobilières, un bon DPE peut augmenter le prix de vente. D’après une étude des notaires de France 2018, les logements baptisés “les passoires thermiques” se vendent jusqu’à 19% moins cher…Il est donc recommandé d’effectuer des travaux de remise aux normes pour améliorer la performance énergétique de votre logement.
Faites le point sur la plus-value
Les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter depuis le début des années 2000. Ainsi, les vendeurs sont amenés à vendre leur logement plus cher qu’ils ne l’avaient acheté, et donc, à réaliser une plus-value immobilière. Sur le montant de cette plus-value, l’Etat prélève un impôt.
Le montant de la plus-value imposable correspondant donc à la différence entre le prix de vente du logement et son prix d’acquisition est à la fois soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, diminué d’un abattement pour une durée de détention.
L’abattement est différent selon qu’il s’agisse de calculer l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux. Celui-ci s’applique à compter de la sixième année de détention du bien immobilier :
Il existe des cas d’exonération du paiement de la plus-value
Ainsi, échapper à la taxation sur la plus-value est possible si vous vous trouvez dans un des cas d'exonération de plus-value immobilière. La vente de la résidence principale est le cas le plus connu, mais il en existe d'autres. Selon la durée de détention du bien, son prix, ou encore la situation du vendeur, d’autres plus-values immobilières sont exonérées d’impôt sur le revenu, il s’agit notamment :
- des plus-values immobilières réalisées lors de la cession d’un bien immobilier acquis depuis plus de 22 ans
- des plus-values immobilières réalisées lors de la cession de la résidence principale du vendeur quelle que soit sa durée de détention
- des plus-values immobilières réalisées lors de la cession de biens de moins de 15.000 euros
- des plus-values réalisées lors d’une expropriation
Bon à savoir
Lors d’une transaction immobilière, c’est le notaire qui calcule le montant de la plus-value immobilière et qui collecte l’impôt correspondant pour le reverser à l’Etat.
Logement dans une copropriété : préparez votre dossier
Si vous vendez un logement situé dans une copropriété, la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) prévoit que le vendeur transmette certains éléments d’information à l’acheteur :
- Règlement de copropriété avec tous ses modificatifs publiés.
- État descriptif de division de l’immeuble avec tous ses modificatifs publiés.
- Carnet d’entretien de l’immeuble, délivré par le syndic.
- Informations financières sur, notamment, le montant des charges attachées aux lots de copropriété vendus, et des charges restant à payer tant au titre du lot qu’à celui de la copropriété en général, délivrées par le syndic.
- Procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
- Diagnostic sur la présence de mérule (dans les communes où il est demandé).
Plus tôt les vendeurs se seront préoccupés de la réunion de ces documents, notamment en les demandant à leur syndic, plus rapides seront les délais de réalisation de la vente.
De son côté, le vendeur devra également annexer au compromis de vente ou à défaut, à l’acte de vente, un certain nombre de documents en sus du dossier technique, informant l’acquéreur sur la situation juridique et financière de la copropriété :
Optez pour une agence immobilière efficace
L'agent immobilier gère pour vous les visites et les démarches administratives. Idéalement, choisissez une agence immobilière disposant d'une bonne visibilité dans le quartier.
Bon à savoir : Un mandat vous engage
Si vous passez par une agence immobilière, signer un mandat vous engage. Vous ne pouvez pas, par exemple, vendre en direct à un candidat qu'il vous a présenté sous prétexte que vous éviterez ainsi de lui payer ses honoraires. Vous pourriez alors faire l’objet de poursuites judiciaires par l'agent immobilier.
Si vous décidez de vendre par vos propres moyens, établissez les plus et les moins de votre logement. Ne cherchez pas à cacher à vos visiteurs certains défauts, une omission qui pourrait vous être reprochée ensuite, surtout si elle s'apparente à un vice caché.
Soignez votre décoration pour les visites
Valorisez les atouts de votre bien immobilier, préparez au mieux votre logement aux visites et rendez- le très agréable à découvrir.
Le saviez-vous ?
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, une pièce vide paraît souvent plus petite qu’une pièce meublée. Il est donc recommandé de meubler et décorer les espaces pour valoriser leur potentiel et permettre aux acheteurs de s’y projeter au mieux.
Misez sur une décoration neutre et épurée, dans laquelle chacun pourra se sentir bien et imaginer s’approprier facilement les lieux. Optez plutôt pour la décoration contemporaine et scandinave, ces styles rencontrent le plus de succès depuis plus de 15 ans selon les experts en décoration pour une raison simple : leur sobriété aux teintes assez claires et neutres.
Gardez à l’esprit que l’acheteur potentiel doit rapidement être en mesure de s’approprier le bien qu’il visite. Pour ce faire, il est important de retirer un maximum d’éléments trop personnels (photos de famille, objets de décoration trop marqués…). Tous ces objets sont rapidement susceptibles de freiner l’imaginaire de certains acheteurs.
Petits travaux : et si vous le faisiez vous-même ?
Avez-vous toujours besoin d'un professionnel pour réaliser tous vos petits travaux destinés à optimiser votre intérieur ?
Listez toutes les petites tâches que vous êtes en mesure de faire vous-même, pour mettre toutes les chances de votre côté et assurer une vente plus rapide : n’oubliez pas que l’acheteur dispose d’un regard neuf et va percevoir de manière immédiate beaucoup de détail auxquels vous ne prêtez plus aucune attention (fissure ou trou dans un mur, peintures ou moquettes abîmées …). Autant de petits éléments qui perturbent une visite et laisse une sensation désagréable voire rédhibitoire pour l’acheteur potentiel.
Une bonne dose de conseils et de courage devrait vous permettre de rénover vous-même votre intérieur, sans vous ruiner. De nombreux conseils, tutoriels et astuces sont disponibles sur Internet (petite réparation, décoration, plomberie ou électricité), il ne vous reste plus qu’à piocher les bonnes informations !
