Comment fonctionne le remboursement anticipé de crédit immobilier ?

Le remboursement anticipé de crédit immobilier est une option qui permet à l'emprunteur de solder tout ou partie de son emprunt avant la fin de la période initialement prévue dans le contrat de prêt. Cela peut se faire suite à une rentrée d'argent exceptionnelle, ou lors de la revente du bien immobilier, par exemple.

Le remboursement par anticipation peut être total, si l'intégralité du capital restant dû est remboursée, ou partiel, si seule une partie du capital est remboursée.

Oui, il est possible de rembourser un crédit par anticipation. Ce droit est protégé par le Code de la consommation. Le remboursement anticipé peut être fait de deux façons : partiellement ou en totalité, comme dit précédemment. Le choix entre ces deux types de remboursement dépendra à la fois de votre épargne, de votre contrat de prêt, et de vos futurs nouveaux projets.

Cependant, il est important de noter que certains contrats de prêt peuvent prévoir des pénalités pour le remboursement anticipé. En effet, en remboursant votre crédit en avance, la banque perdra le montant des intérêts correspondant à la période remboursée par anticipation

lié aux intérêts que devait générer la période que vous remboursez. Il est donc conseillé de vérifier les clauses de votre contrat de prêt avant de prendre une décision.

Le remboursement anticipé partiel

Le remboursement anticipé partiel d'un prêt immobilier est une opération qui consiste à rembourser une partie du capital restant dû, avant l'échéance initialement prévue. Cela peut être dû à une rentrée d'argent exceptionnelle (héritage, vente d'un bien, prime professionnelle…), ou à une volonté de réduire le coût total du crédit, mais aussi sa durée.

Le montant remboursé par anticipation est généralement inférieur au capital restant dû. D'ailleurs, certains établissements prêteurs peuvent exiger que ce montant représente un minimum de 10% du capital emprunté pour l'autoriser.

Le remboursement anticipé total

Le remboursement anticipé total d'un prêt immobilier est une opération qui consiste à rembourser la totalité du capital restant dû de votre crédit, avant sa date d'échéance initiale. Concrètement, vous vous débarrassez de vos dettes et soldez l'intégralité de vos échéances avant la date initiale de la fin de votre contrat de prêt.

Rembourser un prêt immobilier par anticipation peut paraître intéressant en premier lieu, mais sa véritable pertinence dépendra de votre contrat de prêt, de votre capital restant dû, des potentielles indemnités que vous devrez payer à votre banque, et de la durée totale restante de votre crédit immobilier.

Toutefois, un des principaux avantages du remboursement anticipé réside dans la réduction des intérêts à payer sur la durée totale du prêt. En effet, plus votre prêt est court, moins vous payez d'intérêts.

Point d'attention

Plus vous vous approchez de la fin de votre crédit immobilier, moins le remboursement anticipé peut être intéressant en termes d'économies. En effet, au début de votre crédit, vous remboursez généralement davantage les intérêts, que le capital emprunté. A la fin de votre crédit, vous réglez surtout ce capital emprunté.

Le remboursement anticipé de votre crédit peut donc avoir des inconvénients. En effet, ce remboursement peut engendrer des indemnités, que l'on appelle des indemnités de remboursement anticipé (IRA), qui sont perçues par la banque pour compenser la perte d’intérêts liée à votre remboursement anticipé. Il est donc essentiel de bien lire les conditions de votre contrat de prêt et de les prendre en compte dans votre réflexion.

Le remboursement anticipé d'un crédit immobilier présente naturellement des avantages et des inconvénients, qu'il est nécessaire d’évaluer selon votre situation personnelle. Ce qui pourra être un avantage pour vous ne le sera probablement pas pour quelqu'un d'autre.

Parmi les avantages, nous retrouvons :

• Une réduction du coût total du crédit : en remboursant plus rapidement le montant de vos échéances, vous payez moins d'intérêts sur la durée totale du prêt, surtout si le remboursement anticipé, qu'il soit total ou partiel, intervient relativement tôt.
• Une augmentation des ressources pour d'autres projets : si vous vous débarrassez de vos dettes, vous avez la possibilité de débloquer de l'épargne pour financer vos futurs projets.

Du côté des inconvénients :

• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : lorsque vous remboursez votre prêt en avance, l'établissement prêteur peut prélever des indemnités pour compenser la perte des intérêts qu'il aurait dû percevoir. Ceux-ci, s'ils existent, figurent dans les conditions de votre contrat de prêt.
• L'absence de bénéfice en fin de prêt : comme évoqué précédemment, plus vous êtes proche de la fin de votre prêt, moins le remboursement anticipé est avantageux car vous remboursez surtout le capital emprunté.

Il est donc essentiel de bien évaluer ces différents points, et de les adapter à votre situation, avant de décider d'un remboursement anticipé.

Les frais de remboursement anticipé sont en réalité, des indemnités de remboursement (IRA), comme évoqué précédemment. Ces IRA représentent une compensation pour la perte d'intérêts que la banque subit lors d'un remboursement anticipé.

Les pénalités (IRA) : indemnités de remboursement anticipé

La loi encadre ces frais : ils ne peuvent dépasser 6 mois d'intérêts au taux moyen du prêt, sans excéder 3% du capital restant dû. Si vous remboursez partiellement votre prêt, les IRA s'appliqueront sur le montant remboursé. Si vous remboursez totalement votre prêt, les IRA s'appliqueront sur le capital restant dû.

Néanmoins, des situations d'exonération existent, rendant ces frais non applicables. Pour une estimation précise des IRA, il est alors recommandé de contacter votre banque ou d'utiliser un simulateur en ligne.

Avant de formuler votre demande de remboursement anticipé, qu'il soit total ou partiel, prenez le temps de lire les conditions de votre contrat de prêt. Est-ce que votre banque prévoit des pénalités de remboursement anticipé ? Vous trouvez-vous dans un des cas d’exonération des pénalités ? (Remboursement suite à la vente du bien immobilier en cas de changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de l’emprunteur).

Si vous optez pour le remboursement anticipé partiel, pouvez-vous choisir librement le montant de votre remboursement ? Votre banque prévoit-elle un montant de remboursement anticipé minimum de 10% du montant total du prêt ?

Après avoir pris connaissance de l'ensemble de ces modalités, et que vous considérez que le remboursement anticipé reste rentable, pour faire baisser vos échéances mensuelles ou pour mettre un terme à la durée totale de votre prêt immobilier, vous pouvez effectuer une demande auprès de votre établissement bancaire.

Votre demande devra être faite par lettre, sur laquelle vous devrez mentionner les informations de votre établissement prêteur, vos informations, le numéro de votre contrat de prêt, le montant que vous souhaitez rembourser par anticipation (total ou partiel), ainsi que la date à laquelle vous souhaitez procéder au remboursement.

Dans le cas où vous optez pour un remboursement anticipé partiel, et que vous conservez le montant de vos échéances de prêt pour réduire la durée totale de votre prêt, vous réduisez également la durée totale de votre contrat d'assurance emprunteur. Si vous optez pour le remboursement anticipé total, vous devrez naturellement résilier votre contrat d'assurance de prêt.

Depuis la loi Lagarde de 2010, vous avez la possibilité de choisir une assurance de prêt autre que celle proposée par votre banque. On parle alors de délégation d'assurance. Dans ce contexte, vous devrez contacter votre assureur pour revoir les primes mensuelles de votre contrat d'assurance, dans le cas d'un remboursement partiel. Par contre, si vous avez opté pour l'assurance groupe de votre organisme prêteur, vous n'avez aucune démarche supplémentaire à effectuer. La banque elle-même se chargera de revoir les primes de votre contrat d'assurance groupe.

Depuis la loi Lemoine de 2022, la résiliation de votre assurance de prêt est possible à tout moment pour les crédits finançant des biens à usage d’habitation ou à usage mixte accordés ç un consommateur.