Immobilier locatif : choisissez votre investissement selon vos objectifs
Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier locatif pour vous constituer un patrimoine, percevoir des revenus complémentaires ou préparer votre retraite ? Plusieurs solutions s'offrent à vous : achat dans l'ancien, le neuf ou via des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Suivez nos conseils.
Choisissez l'ancien pour le rendement
L'immobilier locatif ancien offre de nombreux avantages. Selon les chiffres communément observés sur le marché, il est notamment 20 à 30% moins cher que dans le neuf. Ainsi, il présente des rendements confortables (entre 4 et 6%*) et peut vous permettre de minimiser votre effort de remboursement mensuel. Par ailleurs, l'ancien bénéficie d'une offre étoffée, notamment en centre-ville. Cela vous aidera pour trouver un locataire !
Anticipez les dépenses !
Les locataires font de plus en plus attention aux dépenses énergétiques de leurs logements et certains travaux seront parfois à prévoir. Par ailleurs, n'oubliez pas d'être attentif aux charges de travaux liés à l'ancienneté de l'immeuble. Elles peuvent vite venir altérer votre budget.
Envisagez le neuf pour la défiscalisation
Pour bénéficier d'une réduction d'impôt, vous pouvez envisager l'achat d'un logement neuf via le dispositif « Pinel ». Ce dispositif fiscal conduit à une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21% du coût du logement. Vous devez toutefois vous engager à louer le bien pendant 12 ans maximum.
Dans le neuf, les critères de qualité de construction, de fiabilité du promoteur et de cohérence du prix dans son marché sont autant d'éléments à bien appréhender avant de vous lancer. Préférez les villes où le marché locatif est dynamique (la demande locative y est soutenue). Côté rendement, un tel investissement peut atteindre, en moyenne, entre 2 et 2,5%* de rentabilité. Un rendement relativement faible mais compensé par l'avantage fiscal dont vous bénéficiez.
Favorisez les résidences-services pour des revenus nets d'impôts
Le poids de la fiscalité immobilière est parfois un frein à l'acquisition. Dès lors, misez sur l'achat en résidences-services (séniors, affaires ou étudiants). En effet, grâce à ce type d'investissement vous bénéficiez du statut fiscal de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Résultat : vous obtenez des revenus faiblement imposés voire nets d'impôts.
L'acquisition d'une chambre en résidences-services (immobilier géré) vous permet d'être déchargé des questions relatives à la gestion du bien grâce à la signature d'un bail commercial de 9 ans minimum avec un exploitant. Celui-ci se charge de louer les logements de la résidence, de les entretenir et de vous reverser les loyers. Vous devez choisir avec précautions l'exploitant afin de garantir vos loyers et la bonne tenue de la résidence. Pour vous accompagner dans ce choix, nous vous conseillons de privilégier les professionnels reconnus. Vérifiez aussi leur réputation sur les forums spécialisés consultables sur le net.
Avec peu d'apport, pensez aux SCPI
Lorsque vous cherchez un rendement avec un capital de départ et/ou un apport financier relativement restreint, l'investissement dans l'immobilier commercial (bureau, commerces, entrepôts), via une SCPI peut être une solution adaptée. Ces sociétés qui investissent pour le compte d'épargnants, se chargent de leur reverser un rendement [4,63%* en moyenne en 2016 selon les chiffres de l'ASPIM (l'Association Française des sociétés de placement immobilier)].
L'achat de parts de SCPI vous permet de mutualiser votre risque. En effet, les sommes gérées par les SCPI sont investies dans plusieurs dizaines (parfois plusieurs centaines) de biens locatifs. Par ailleurs, les montants à investir sont généralement inférieurs : le prix des parts débute souvent autour de 500 euros et le niveau moyen de souscription se situe autour de 30 000 euros.
* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures
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