Réduisez vos impôts grâce à l'immobilier

Vous envisagez de réaliser un investissement locatif mais vous hésitez entre l'achat d'un logement neuf ou ancien, entre une location vide ou meublée ? Quel que soit votre choix, il existe sans doute un dispositif permettant de défiscaliser et ainsi d'améliorer votre rentabilité locative.

Si vous investissez dans un logement ancien d'ici fin 2019, vous pouvez le louer dans le cadre du dispositif « Cosse », moyennant un loyer réduit, à des locataires aux ressources modestes. Pour cela, vous devez conclure une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), dans laquelle vous vous engagez à louer non-meublé à titre de résidence principale pendant au moins 6 ans.

Vous bénéficiez alors d'une déduction spécifique de 15% à 85% sur le montant de vos loyers⁽¹⁾. Cette déduction s'ajoute à vos autres charges déductibles. Vous réduisez ainsi votre base imposable, donc vos impôts, pendant toute la durée couverte par votre engagement de louer.

Si vous investissez dans un logement neuf ou assimilé d'ici fin 2017, vous pouvez opter pour le dispositif « Pinel » auprès de l'administration fiscale. Vous vous engagez alors à le louer non-meublé à titre de résidence principale pendant au moins 6 ou 9 ans, moyennant un loyer inférieur de 15 à 20% à ceux du marché, à des locataires aux ressources plafonnées⁽²⁾.

Grâce à ce dispositif, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt égale à 12% ou 18% du prix payé, plafonné à 5 500 € par m2 et à 300 000 € maximum, cette réduction étant répartie sur la durée de la location (6 ou 9 ans). Vous pourrez poursuive la mise en location et renouveler votre engagement au terme de cette première période pour aller jusqu'à 12 ans de location. Vous obtenez ainsi une réduction d'impôt totale de 21%.

Si vous investissez dans un logement neuf ou réhabilité situé dans une résidence-services (résidences pour étudiants ou pour séniors) d'ici fin 2017, vous êtes alors éligible au dispositif « Censi-Bouvard ». La seule condition pour en bénéficier est de vous engager à le louer meublé à l'exploitant de la résidence pendant au moins 9 ans. Vous n'êtes soumis à aucun plafond de loyer ou de ressources des locataires.

Avec ce dispositif fiscal, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt égale à 11% du prix payé, plafonné à 300 000 €, répartie sur la durée de la location. Toutefois, les investissements dans une résidence de tourisme ne sont plus éligibles au dispositif « Censi-Bouvard » depuis janvier 2017.

Si vous investissez dans un bien ancien à réhabiliter, situé en secteur sauvegardé ou dans un site remarquable, vous êtes éligible au dispositif « Malraux ». La seule condition est de vous engager à le louer à usage d'habitation pendant au moins 9 ans, à l'issue de sa restauration.

Vous bénéficiez alors d'une réduction d'impôt égale à 22% ou 30% (selon la localisation du bien) de vos dépenses de travaux payées pendant 4 ans, plafonnées globalement à 400 000 €.

Certains investissements immobiliers réalisés dans les départements d'outre-mer d'ici fin 2017, dans le cadre de la loi Girardin, permettent également de bénéficier d'une réduction d'impôt : achat d'un logement neuf ou à réhabiliter pour votre habitation principale ou pour louer. Ce dispositif est ouvert aux contribuables qui résident en Métropole même si l'éloignement rend parfois difficile la gestion locative d'un tel investissement.

⁽¹⁾ Code général des impôts, article 31, I-1° -o

⁽²⁾ Code général des impôts, article 199 novovicies