Acheter ou vendre en viager : des atouts incontestables

Inscrit dans le code civil depuis plus de 200 ans, le viager est un marché de niche. Il représente à peine 1% du total des ventes immobilières conclues chaque année en France. Ce dispositif connaît toutefois un regain d'intérêt auprès des propriétaires âgés de 70 ans au moins (en-deçà, les acheteurs sont moins intéressés). Les propriétaires y voient un moyen de s'assurer un revenu régulier pour compléter leur retraite ou pour financer les dépenses liées à leur dépendance notamment.

90% des biens vendus en viager restent occupés par le vendeur. Ce dernier se réserve un droit d'usage et d'habitation qui lui permet de rester dans les lieux jusqu'à son décès. L'acheteur ne dispose pas du bien acquis pendant de longues années et ses autres revenus doivent lui permettre de d'assumer le paiement de la rente au vendeur en viager.

Les viagers dits « libres » permettent de disposer immédiatement du logement. L'acheteur peut alors le louer pour en tirer un revenu qui couvre tout ou partie de la rente versée au vendeur. Cependant, ce type de viager est rare et porte généralement sur des petites surfaces. De plus, il coûte souvent plus cher qu'un viager « occupé » car l'acheteur paye la disponibilité immédiate du logement.

Le prix de vente est payable en deux fois. Un capital, le « bouquet », est versé lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire. L'acheteur paye ensuite une rente, chaque mois ou chaque trimestre, jusqu'au décès du vendeur.

Le bouquet représente de 10% à 40% de la valeur estimée du bien vendu. Son montant est d'autant plus élevé que le vendeur est âgé (il a alors moins de temps pour bénéficier de la rente). Il dépend aussi de ses besoins. S'il souhaite compléter une retraite insuffisante, il peut se contenter d'un petit capital pour majorer sa rente. À l'inverse, s'il souhaite financer un projet à court terme, il peut exiger le versement immédiat d'un capital plus important et d'une rente plus faible.

La différence entre le prix estimé pour le bien et le bouquet est transformée en rente viagère. Plusieurs éléments entrent en compte pour faire ce calcul : valeur du bien, montant du bouquet, âge du vendeur, rentabilité du bien vendu… La rente est généralement établie par le notaire chargé de la vente, à partir des tables de mortalité fixées par l'INSEE ou par les compagnies d'assurance. Ces tables déterminent, à chaque âge, l'espérance de vie en fonction du sexe.

Le montant du bouquet ajouté à celui de la rente (calculée sur l'espérance de vie théorique du vendeur) doit correspondre à la valeur réelle du bien. À défaut, l'administration fiscale est en mesure de réclamer des droits de vente supplémentaires à l'acheteur. Elle peut aussi requalifier l'opération en donation, si la rente est dérisoire, et appliquer la fiscalité correspondante.

Si le bien vendu en viager appartient à un couple, le contrat prévoit parfois que la rente est établie au profit des deux conjoints, ou qu'elle sera réversible au conjoint survivant. Ses options réduisent le montant de la rente à payer chaque mois mais elles prolongent le délai pendant lequel l'acheteur risque de ne pas profiter de son investissement.