Comment réduire son Impôt sur la Fortune Immobilière ?

Conformément à ce qu'Emmanuel Macron avait annoncé pendant la dernière campagne présidentielle, l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) a laissé place, depuis le 1er janvier 2018, à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Celui-ci a pour assiette imposable le patrimoine immobilier des contribuables, qu'il soit détenu en direct ou non (au travers de sociétés civiles immobilières (SCI) notamment). Tous les autres types d'actifs, comme les œuvres d'art et les placements financiers sont désormais sortis de l'assiette taxable.

Dans la mesure où les contours de l'impôt (seuil d'imposition et barèmes) restent inchangés, le nombre de personnes imposées devrait baisser de manière assez nette. Pour autant, des stratégies peuvent être mises en place pour diminuer la pression fiscale.

Les contribuables, dont le patrimoine est très fortement investi dans l'immobilier peuvent réfléchir à vendre une partie de leurs actifs. Ils pourront, dans un second temps, réallouer le produit tiré de la vente dans des actifs exclus de l'assiette de l'IFI (placements en valeurs mobilières, œuvres d'art, bijoux...) ou dans des biens exonérés partiellement de l'impôt.

Pour ce type d'arbitrage, il convient de prendre en compte notamment la fiscalité sur la plus-value immobilière, surtout si les biens vendus sont détenus depuis peu de temps.

Les locations meublées sont exonérées d'IFI, à condition que leur propriétaire prenne le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Un conseil pas toujours facile à mettre en œuvre, dans la mesure où ce statut implique de tirer plus de 23 000 € par an de recettes locatives, ces recettes devant par ailleurs représenter plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal.

Dans le cas d'un achat en démembrement, seul l'usufruitier est redevable de l'IFI, sur la valeur du bien en pleine-propriété. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer au titre de l'IFI.
Ce type d‘opération permet au nu-propriétaire de se constituer un patrimoine sans avoir à se soucier de sa gestion et sans être imposé dessus. De même, l'exonération est également applicable lorsque l'activité de la location meublée professionnelle est exercée au sein d'une société.

Les titres des sociétés foncières cotées (Sociétés d'Investissement Immobilier Côtées : SIIC) ne sont en effet pas retenus pour la détermination de l'assiette de l'IFI lorsque le contribuable les détient en direct. S'il les détient de manière indirecte, ces titres ne sont pas non plus retenus dès lors que sa participation n'excède pas le seuil des 5% du capital et des droits de vote de ladite société.

Dans la mesure où l'impôt est calculé sur la base de la situation patrimoniale du contribuable au 1er janvier de l'année d'imposition, les opérations sont à envisager en amont.