28/09/23 - Investissement immobilier et pierre papier : les grandes tendances

GILBERT ROUX Les #RDVExperts donnent la parole aujourd'hui à Diane Chemla et Richard Malle, tous deux représentants de la société BNP Paribas Real Estate. Alors, bonjour et bienvenue, Diane.

DIANE CHEMLA Bonjour, Gilbert.

GILBERT ROUX Vous êtes bien connue des CGP et courtiers qui sont à l'écoute puisque vous êtes Responsable du développement commercial chez BNP Paribas Real Estate Investment Management France. Et à vos côtés, Richard Malle : vous êtes Directeur adjoint Business Services Research Innovation Data chez BNP Paribas Real Estate.

RICHARD MALLE Bonjour.

GILBERT ROUX Ça veut dire quoi, exactement, cette fonction ?

RICHARD MALLE Pour essayer de faire simple, c'est de, ensemble, avec toutes les équipes, prendre la donnée, la qualifier, prendre la meilleure, qu'elle soit au niveau économique, financier, immobilier et en faire des analyses les plus poussées possibles et de la prospective sur les marchés immobiliers.

GILBERT ROUX Vous l'aurez donc compris, ce podcast est à thématique financière et avec BNP Paribas Real Estate comme invité expert évidemment, nous allons traiter de l'investissement dans l'immobilier. Alors, Richard, si vous le voulez bien, je vous propose de commencer en contextualisant un peu le thème d'aujourd'hui. Quel est le regard que vous portez sur la situation économique actuelle ? Et je voudrais qu'on aille un petit peu plus loin dans votre analyse. Est-ce que vous vous autorisez finalement à faire des prévisions, disons, jusqu'en 2024 ?

Quel regard portez-vous sur la situation économique actuelle ?

RICHARD MALLE Je dirais que la situation économique actuelle n'est pas si mauvaise que cela parce que finalement, ça fait plusieurs mois, voire plusieurs trimestres, qu'on nous dit qu'on va avoir une récession plus ou moins significative à partir de 2023. Eh bien, force est de reconnaître que pour l'instant, elle n'est pas là avec les chiffres déjà fin 2022, ce qui est déjà une première surprise. Et deuxièmement, les récentes enquêtes de conjoncture qu'on a jusqu'à janvier - février sont encore plutôt bonnes, dans le sens où elles voient plutôt une stabilisation d'activité, mais pas un déclin d'activité. Et c'est pourquoi on verrait plutôt une croissance finalement à zéro ou disons, une atonie de la croissance pour 2023, et après, une reprise, modérée certes mais reprise toute de même, autour de 1% pour l'année prochaine, en 2024. Alors, par contre, ce 0% de croissance, bon, on pourrait mieux faire mais c'est pas si mal non plus, et ça nous permettra finalement de stabiliser l'emploi salarié, que ce soit en Île-de-France ou en région, notamment pour la France. Par exemple pour l'Île-de-France, il y a eu 300 000 créations de postes en 2021 et 2022.

GILBERT ROUX L'inflation, c'est un sujet qui préoccupe beaucoup les épargnants et tous ceux qui nous écoutent aujourd'hui. Quelle est son incidence finalement sur le marché qui a connu de fortes hausses l'année dernière ?

Quelle est l’incidence de l’inflation sur le marché ?

RICHARD MALLE Alors effectivement, l'inflation, comme on sait, a connu des records. On a un choc inflationniste très fort depuis 2022, qui est dû au conflit géopolitique, mais pas seulement, puisqu'on a déjà vu cette inflation progresser dès fin 2021. Globalement, pour la France, on aura une inflation à peu de choses près, quelques décimales près, à disons 6% pour 2022. On attend finalement la même chose pour 2023. Pourquoi ? Parce que déjà on va avoir les effets de bouclier tarifaire qui vont s'estomper sur 2023 et donc finalement nous maintenir à une inflation relativement significative à 6%. Ça, c'est le premier point. Par contre, que voit-on à partir de 2024 ? On voit une réduction assez significative de cette inflation. Pourquoi ? Parce qu'on pense que ça ne peut pas continuer ainsi à des niveaux d'inflation de l'ordre de 5-6%. Les ménages ne pourraient pas suivre, pas subir de telles hausses de prix. Ça, c'est le premier élément. Et le deuxième élément, le ralentissement économique en cours et le resserrement monétaire des banques centrales font que la demande va se réduire et donc finalement permettre aux prix de davantage se modérer autour de 2 à 3 % que l'on attend à partir de 2024. L'incidence sur l'immobilier, comme on a des revenus qui sont indexés, via notamment l'inflation, que ce soit en immobilier d'habitation ou en immobilier d'entreprise, eh bien, finalement, on a le produit couverture qu’est l'immobilier qui joue à plein depuis 2022, depuis l'inflation.

GILBERT ROUX Alors, il n'aura échappé à personne que les taux d'intérêt ont fortement augmenté depuis un an. Richard Malle, en tant qu'expert et en tant qu'analyste, comment voyez-vous cette tendance ? Est-ce que pour vous, c'est une tendance qui est plutôt durable ?

L’augmentation des taux d'intérêt, est-ce une tendance durable ?

RICHARD MALLE Alors, ce qui est durable, c'est que finalement les niveaux actuels de taux, il va falloir s'y habituer. Les niveaux de taux à zéro qu'on a eus pendant quand même quasiment 5-6 ans de 2015 à 2020-2021, c'est terminé, que ce soit pour les taux cours ou pour les taux longs. Ça, c'est le premier point. Ils ont commencé à fortement progresser, tant pour les taux courts, les taux directeurs de la banque centrale courant 2022, également par effet ricochet sur les taux longs, disons les taux obligataires à dix ans pareil sur 2022. On attend encore quelques progressions sur 2023, à la fois pour les taux directeurs de la Banque centrale européenne qui pourraient d'ailleurs atteindre un point haut courant 2023. Les taux obligataires aussi pourraient encore progresser sur les prochains mois. Mais par contre, à partir de 2024, en lien avec une inflation qu'on attend plus contrôlée et le ralentissement de l'économie en cours, on pourrait voir des taux s'apaiser, se consolider, au courant de l'année 2024, peu ou prou au niveau actuel. Donc disons pour résumer que 2023 pourrait s'installer comme une année de situation de stabilisation sur les marchés de taux.

GILBERT ROUX Est-ce que vous pensez que cette situation a un impact direct sur l'investissement immobilier ?

RICHARD MALLE Clairement elle a un impact. Alors, déjà ce qu'il faut rappeler, c'est que la hausse des taux financiers, c'est quelque chose qu'on attendait, qu'on craignait depuis que les taux avaient baissé, c'est-à-dire depuis 2015-2016. Tous les ans, on se disait : "Les taux pourraient augmenter, qu'est-ce qu'il va se passer ?" Ils ont progressé en 2022, on le sait, de manière assez significative, plus fortement qu'attendu un an auparavant, mais par contre, dans le même temps, il faut le rappeler, on a cette inflation qui, elle, n'était pas attendue et de plus, à ces niveaux-là. On attend une inflation encore forte cette année. Elle a été forte l'année dernière, et on l'attend finalement, même si elle devrait être plus contrôlée à partir de 2024, autour de 2-3% comme on l'a dit. Cela reste des niveaux d'inflation bien plus significatifs que ce qu'on a connu pendant les années 2000-2010, autour de 1-1,5%. Et donc finalement, quel est l'impact sur l'investissement immobilier ? On a d'une part, l'effet loyer qui progresse significativement grâce à l'inflation. D'un autre côté, les taux qui, eux, finalement poussent à la baisse les prix, mais la baisse des prix est largement amortie par cette inflation qui est finalement aujourd'hui bienvenue.

GILBERT ROUX C'est quand même une situation assez complexe. Alors du coup, Richard, si on regarde à court et moyen terme, comment, selon vous, les prix de l'immobilier vont-ils se comporter ?

Comment vont se comporter les prix de l’immobilier ?

RICHARD MALLE Alors, si on prend par exemple le prix de l'immobilier, disons, commercial, tout sauf résidentiel, il a baissé, modérément tout de même, au cours de l'année 2022 de quelques points de pourcentage. En fonction des segments de marché, ça va de -1, -2 à -5% tout au plus, ou vraiment cas extrême. Ça, c'est le premier point. On attend des baisses du même ordre courant 2023, mais par contre, 2023 devrait être un point bas des prix. Après, à partir de 2024, on attend un retour à la hausse, modéré, certes, mais hausse tout de même, car la hausse du revenu va prendre le pas sur le sujet des taux et faire progresser les prix modérément mais sûrement au cours des prochaines années.

GILBERT ROUX Un dernier point que je souhaiterais aborder avec vous, Richard Malle, c'est le marché des bureaux, le marché résidentiel ou celui de la santé d'ailleurs, et toujours dans ce contexte de ralentissement économique auquel s'ajoute d'ailleurs le télétravail qui est un nouveau paramètre à prendre en compte. Comment le marché réagit face à tout cela ?

Comment réagit le marché dans ce contexte de ralentissement économique ?

RICHARD MALLE Alors, c'est vrai, reprenons 2020, année des confinements comme on s'en souvient tous, avec le télétravail en place. On se disait que le bureau était mort, qu'on n'en avait plus besoin, etc. Ce n’était pas notre conviction et finalement on a eu raison, et finalement plus que raison, parce qu'aujourd'hui le marché locatif est vraiment au-dessus de nos attentes. Dans les cœurs de ville, dans les principales métropoles, dans les meilleures localisations, les taux de vacance sont très bas, les loyers sont orientés à la hausse et la demande est très forte. Aujourd'hui, les entreprises demandent plus que jamais des bureaux mais elles demandent aussi à en changer pour s'adapter aux nouveaux usages, pour avoir finalement une surface qui correspond davantage à leurs attentes, une meilleure localisation, ce qui est un sujet davantage clé aujourd'hui, et également le sujet des certifications qui entre en compte. Et si finalement, on est capable de proposer dans un portefeuille des immeubles avec ces critères, les choses fonctionnent très bien et il y a un potentiel de valorisation très important. Donc ça, c'est pour le marché des bureaux. Pour le marché résidentiel, la logique est relativement différente. La hausse des taux financiers a certes un impact, mais moins dans le fait : "je compare le rendement obligataire au rendement résidentiel immobilier." Par contre, on a l'effet augmentation du crédit immobilier, qui va probablement encore avoir des effets négatifs sur les prix sur 2023. On attend néanmoins potentiellement des consolidations de prix qui sont peut-être en légère baisse, mais ultra modérées, qui devraient rapidement s'estomper, et après, via la hausse du revenu des ménages lentement mais sûrement, au cours des prochaines années, le pouvoir d'achat immobilier va repartir et ce, malgré des taux de crédits plus élevés, ce qui devrait impacter à la hausse les prix. Donc finalement, le trou d'air pour le marché résidentiel devrait être relativement court, et reprise assez rapidement à partir de 2024-2025. Après, sur le sujet de la santé, les actifs de santé sont vraiment une très, très bonne alternative en termes d'investissement. Pourquoi ? Parce que ce sont des actifs en termes d'immobilier d'investissement moins traditionnels par rapport aux bureaux aux commerces, à la logistique, etc. Et donc finalement, ils ont connu moins de hausses des prix au cours du cycle précédent. Donc finalement, il y a beaucoup moins de corrections à attendre sur les temps à venir. Les prix d'ailleurs dans la santé ont potentiellement même progressé globalement sur 2022. On attend la même chose sur 2023 et, compte tenu de la demande très forte, structurelle, pour ce type d'actifs, on est ultra positifs pour la santé. .

GILBERT ROUX Diane Chemla, je me tourne vers vous maintenant et, nous allons parler solutions, puisque BNP Paribas REIM France vient de lancer la SC Pierre Impact. Alors déjà, dans un premier temps, est-ce que vous pouvez, Diane, nous présenter en quelques mots ce qu'est la SC Pierre Impact ?

Qu’est-ce que la la SC Pierre Impact ?

DIANE CHEMLA Oui, Gilbert, tout à fait. La SC Pierre Impact a été créée récemment avec de l'investissement immobilier résidentiel. Richard l'a dit, c'est une typologie d'actifs qui a le vent en poupe. Elle a un objectif et un couple rendement-risque de 4% annualisés sur les dix ans à venir. Et puis également, c'est la première UC immobilière résidentielle qui sera article 9 SFDR et labellisée Finansol.

GILBERT ROUX Alors pour aller plus loin dans le moteur, si j'ose dire, quelles sont les caractéristiques immobilières ?

DIANE CHAMLA Alors, c'est très simple, Gilbert. On investit uniquement dans du résidentiel. Ça peut être du résidentiel libre, intermédiaire, mais on peut également aller sur des résidences étudiantes, du co-living ou des résidences séniors. Et on s'est dit qu'on allait également compléter sur du résidentiel élargi, tel que des crèches, des écoles, voire même des casernes de pompiers.

GILBERT ROUX Une dernière question, Diane, qui sera d'ailleurs la conclusion de ce podcast. Quels sont donc les atouts majeurs de SC Pierre Impact pour justement motiver un investissement sur ce fonds ?

Quels sont les atouts majeurs de SC Pierre Impact ?

DIANE CHEMLA Alors, vous le savez, Gilbert, les SC ont connu un regain, un vrai engouement sur le marché immobilier ces derniers temps. C'est une SC qui vient en complément des allocations existantes, puisque souvent marquée par le bureau. On l'a dit également avec Richard, et elles suivent les grandes tendances : pénurie de logements notamment, mais également vieillissement de la population. Donc elle va accompagner globalement ces mouvements, donc beaucoup d'atouts pour cette SC Pierre Impact.

GILBERT ROUX Et rappelons-le, Diane, cette SC Pierre Impact est désormais disponible dans l'offre commerciale de Cardif.

DIANE CHEMLA Absolument, en contrat d'assurance vie.

GILBERT ROUX Merci à vous, Diane Chemla, et merci à vous également, Richard Malle, d'être venus au micro des #RDVExperts pour partager avec nous votre expertise en investissement immobilier. Merci.

DIANE CHEMLA Merci à vous.

RICHARD MALLE Merci beaucoup.

GILBERT ROUX À bientôt. Et merci à vous d'avoir suivi ce nouveau numéro des #RDVExpert. Alors si vous avez aimé ce podcast, partagez-le, commentez-le, et n'hésitez pas à nous faire par des sujets que vous aimeriez que nous abordions ensemble. Vous pouvez le réécouter sur les comptes Cardif YouTube LinkedIn et Twitter, et sur les plateformes Apple Podcast, Spotify et Ausha.